由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，已连续17年对上市企业进行研究。中指研究院“年报解读”系列，是对上市企业的前瞻性解读，深入剖析年度业绩数字，为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会提供指引。

中指研究院“2019中国房地产上市公司TOP10研究”即将开启，回复“上市”查看上市企业年报系列解读，点击文末阅读原文查看“2018中国房地产上市公司研究成果”。

3月25日，龙湖集团控股有限公司（“龙湖集团”，港交所股份代号：960）公布2018年全年业绩。数据显示，2018年龙湖合同销售金额2006.4亿元，突破两千亿门槛。在保持规模扩张的同时，龙湖保持较低的负债水平和良好的财务结构，平均借贷成本仅为4.55%。利润率也进一步增加，核心净利增加31.5%至128.5亿元。

规模稳步增长，区域深耕效果显著

2018年龙湖合同销售金额2006.4亿元，同比增长28.5%，顺利完成全年销售目标，稳住行业前十地位；销售面积1236.3万平方米，较上年增长21.6%。近三年，销售额复合增长率为54%，实现销售业绩稳健增长态势。2019年龙湖提出2200亿元的销售目标，更体现出了他们对于2019年市场的预判比较谨慎，同时保留相应的弹性。

分区域来看，环渤海、长三角、西部、华南及华中区域合同销售额，分别占集团总合同销售额的34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。其中，环渤海、长三角、西部区域合同销售额均超450亿。业绩的稳定增长主要得益于坚定看好都市圈、城市群协同发展的前景，区域深耕进一步夯实，同时，其85%以上的销售回款率也功不可没。2018年有销售贡献的37个城市中，一半城市的销售进入区域前十，7个进入前五，区域深耕效果显著。

同时，龙湖集团凭借稳健的发展连续5年获得“中国房地产开发企业综合实力10强”，经营规模和综合实力居中国房地产行业前列。

坚持聚焦都市圈，土储稳步增加

为了更好给销售提供有力支撑，2018年龙湖积极扩充土储，不但频频落子重庆、成都、杭州、青岛等都市圈热点二线城市，同时亦布局南昌、郑州、贵阳、东莞等11座新城。龙湖集团于年内新增收购土地储备总建筑面积为2189万平方米，权益面积1372万平方米，平均权益收购成本每平方米5297元。集团土储合计6636万平方米，权益面积4559万平方米。

截至2019年2月底，龙湖集团城市覆盖数为47个，项目获取的区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群周边适度布局，单项目的开发规模也都控制在适当水平，为提升集团可售物业的周转水平奠定良好基础。

龙湖集团首席执行官邵明晓表示，龙湖还将坚持稳健的风格，深耕一二线城市的同时，加强大湾区等城市群布局，力求保持未来规模稳定增长，保持前十左右。目前，龙湖已经进入大湾区7个城市，有约150多万平米土地储备，权益储备超过100万平米，货值逾530亿元。

财务稳健，融资成本维持低位

2018年，龙湖集团实现营业收1157.98亿元，同比增长60.7%，其中，投资性物业收入40.9亿元（不含税收入），同比增长57.7%。盈利方面，龙湖集团利润率维持较高的水平。2018年归属于股东的净利润为162.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润128.5亿元，同比增长31.5%。毛利同比增长61.8%至395.3亿元，毛利率34.1%。核心税后利润率为14.7%。核心权益后利润率为11.1%，分红比例至核心净利润的45%。

债务方面，2018年龙湖集团净负债率为52.9%，较年初提高4.9个百分点，但依然处于行业低位。债务结构方面，2018年底，龙湖集团现金及现金等价物（含受限）持有量为452.64亿元，同比提升69.1%，短期债务为117.43亿元，现金短债比3.85，现金可完全覆盖企业短期负债，企业无短期偿债压力。此外2018年龙湖集团长短债比高达9.20，负债结构健康。

融资方面，龙湖集团凭借出色的融资能力，把握行业调整期的战略主动。在资本市场，选准窗口，实现境内外债券的最优发行；在银行端，高信用保障了额度与利率的双支持—总行级授信总额超2000亿，全年平均借贷成本保持4.55%低位。2018年，龙湖集团在境外成功发行8亿美元优先票据，票息介乎于3.9%至4.5%之间，期限介乎于5.25年至10年；同时，在境内成功发行50亿元住房租赁专项公司债券及50亿元公司债券，票面利率介乎4.8%至5.6%之间，期限均为5年。

秉承“空间即服务”战略，四大主航道业务协同发展

在“稳”字当头的新形势下，企业之间的竞争将从过往规模、速度等单一维度，日益转化为涵盖产品、服务、运营、资本等全方位的竞争。龙湖秉承“空间即服务”战略，坚持以地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务为四大主航道业务，打造多空间、全周期的产品与服务能力，多维驱动、协同发展。2018年，龙湖物业投资业务不含税租金收入为40.9亿元，较上年增长57.7%，物业投资业务不含税租金收入占比较上年提高3.86个百分点。商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。

龙湖商业目前拥有三类主要产品，包括购物中心天街系列、社区购物中心星悦芸系列和中高端家居购物中心系列家悦芸系列。截止2018年底，龙湖集团累计开业商场数量29个，已开业商场建筑面积为296万平方米，整体出租率为97.4%，商业租金增长42%至36亿元，同店增长达到17%。。其中在2018年开业的北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街均达到近100%的出租率。杭州西溪天街、上海闵行天街、合肥瑶海天街等将于今年开业。

除商场外，满足新世代人群租住的长租公寓‘冠寓’已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。截止2018年底，冠寓已开业5.3万余间，整体出租率为50.1%，其中，开业三个月至六个月的项目出租率为70.2%，开业超过六个月的项目出租率为87.4%。

2019年是龙湖在港上市第10年，从一个资本市场新兵开始，龙湖逐渐打磨出日益清晰的多维业务格局，沉淀出全投资级的质感，站稳千亿市值的同时，更以扎实的业绩与分红回馈着投资者的信任。展望下一个10年，龙湖守信而笃行，步稳而谋远，将以朴素的战略定力和业务闭环，辅之资本的力量，在周期跌宕中谋求胜出，持续共赢！