编者按：当房地产不再被视为短期刺激经济的手段，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至中途，房企上半年成绩单到底如何？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击业绩会，抽丝剥茧，层层剖析，管窥房企的最新动向及行业走势。
金地，依然有机会重回第一集团军。
8月27日，金地集团（600383.SH）发布2019年中期业绩报告显示，2019年上半年金地营业收入224.8亿元，同比上升48.78%；归属股东的净利润36.32亿元，同比增长51.65%，基本每股收益0.8元/股，同比上升50.94%。
这是一份可圈可点的半年报，无论是销售规模还是利润层面，数字印证了金地集团一直坚守的规模与效益协同增长的“平衡发展观”。
不过，2019年上半年财报也透露出隐忧，金地在规模竞逐的路上，周转期拉长后劲不足、城市战略拖累周转速度、利润被蚕食可能会成为未来一段时间金地需要直面的问题。
周转期拉长暴露后劲问题
今年上半年，金地一改去年上半年“颓势”，创下半年销售额历史新高。
财报显示，2019年上半年，金地集团销售额 855.7亿元，同比增长35.68%，创下近年来的新高。财报显示，金地2012年上半年-2018年上半年的销售额分别为134.6亿元、197.2亿元、170亿元、212.3亿元、439.6亿元、703.4亿元、630.7亿元。
不过，金地周转期的拉长可能会进一步影响企业未来的销售增速，这种隐忧从金地目前的数据中可窥见端倪。数据显示，金地集团销售增速63%的2016年，其存货周转天数是687.27天，2017年周转天数增加，为1143.62天，增速同比下跌至40%，2018年周转天数增加至1225.32天，增速同比下跌至15%，2019年6月30日是1585.9天。
其实，金地销售增速放缓在2018年便初现倪端。金地于2016年以1006.3亿元的销售金额迈入千亿军团，也是“招保万金”中第三个进入千亿阵营的企业，彼时，招商蛇口的销售金额仅为739.34亿元，排在末位。
2017年，金地集团继续高增长模式，实现销售金额1400亿元，同比增长40%，这一年，招商蛇口以1127.79亿元进入千亿大关。
2018年，千亿之后的金地销售增速开始放缓。当年，金地集团实现销售金额1623.3亿元，在“招保万金”中开始垫底，而招商蛇口以1705.84亿元排名第三，万科、保利地产的销售额分别为6069.5亿元、4048.17亿元，金地的15%的增速创下近几年新低。
值得关注的是，对比同行业，金地的周转期处于较高水平。据雪球数据显示，同规模房企中，2019年上半年旭辉控股集团存货转换周期为1370天，中南建设为1388.89天，金地则为1585.9天。
周转期也就是存货周转天数，是指企业从取得存货开始，至消耗、销售为止所经历的天数。周转天数越少，说明存货变现的速度越快。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，金地的周转速度不断下降，有可能有两方面的原因：一方面是资源获取能力和企业运营能力未能随着企业规模上升，导致资源支持不足和运营效率下降引发的周转速度下降;二是企业有可能在实现战略调整，在向前一种模式逐步转型而导致周转速度的下降。
柏文喜强调，房企有两种盈利模式：单项目盈利的最大化模式与高周转模式，不存在孰优孰劣的问题。一般而言，如果金地着眼于从传统的高周转模式向单项目的最大获利模式转型，周转速度可能就会下降和变慢，甚至倾向于部分自持来获取资产升值与经营的利润，但这种模式对企业的资金实力和跨越行业周期的能力是一种巨大的考验。
城市战略加剧速度风险
金地的周转天数增加可能与公司在2019年的城市布局战略转变存在关联。
凤凰网房产注意到，城市布局方面，2019年上半年金地一线城市、二线城市、三线城市的总投资额占比分别为14%、63%、23%。作为对比的是，2018年年底，金地在一线城市、二线城市、三线城市的总投资额占比分别为 25%、 43%、32%。
上述两组数据中可以看出，2019年上半年金地加大了二线城市投资力度。另外，随着三四线城市的楼市降温，金地转变了2018年下沉三四线城市拿地策略，2019年上半年三四线城市的土地投资力度有所减弱。
聚焦一二线城市的布局策略，金地或许会通过高端项目保证利润增长，但是如此便会拖慢周转速度。一组数据可以佐证。今年上半年金地的销售单价19992 元/平方米，同比大幅增长20%。
此外，由于当前一二线城市的去化压力较大，聚焦一二线城市的金地周转速度也会受到影响。
公开数据显示，截至7月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2704、22149和20074万平方米，同比增速分别为19.7%、2.0%和9.1%。如此看来，一二线城市的库存均在走高，去化压力略有增加。
有观点认为，金地过度集中在一二线城市，以及产品定位的调整，在调控趋严的背景下会给项目快速去化带来压力。
合作开发模式警惕利润被蚕食
除了周转问题，金地未来要面对的风险还在合作开发上。
财报显示，2019年上半年金地拿地金额约为554亿元，同比下降2.6%，新增土储675万平，同比增加21.2%，补充货值超过1000亿元，新增货值充足。
国盛证券研报指出，在2019年上半年一二线城市土地市场较热，多数龙头房企拿地大幅减少的背景下，金地拿地积极度相对较高。
截止报告期末，金地已进入了全国54个城市，总土地储备约4760万平方米，权益土地储备约2550万平方米。
土地权益方面，2017年和2018年，金地土地权益比分别为51.19%、44.87%，2019年上半年金地土地权益比为53.57%，较前两年均有所增长，但在行业当中依然属于较低的比重。
合作开发模式固然可以帮助金地“撬动”更大规模，同样也有利于合作各方发挥各自优势、分摊风险。不过，金地合作开发模式的B面或许会引发品质把控不到位、利润被蚕食等问题。
财报显示，2019年上半年金地实现净利润51.29亿，同比增长21.17%，归属于母公司股东的净利润36.32亿元，同比增长51.65%，少数股东损益14.98亿，同比增长142.55%。可见，金地净利润、归母净利润的增速远不及少数股东损益的增速。
并且，少数股东损益正逐年递增。财报显示，2016年、2017年、2018年金地的少数股东损益与净利润的占比分别为26.53%、27.80%、33.11%。
实际上，无论是周转期过长还是合作开发模式的难题，也掩盖不住金地的规模渴望。金地集团董事长凌克曾表示，希望金地能够争取前10名的排位，并且保证年20%的规模增长速度，同时2017年提出的“3年2000亿元”的目标。
从半年报的情况来看，即便按照20%的增速，下半年也需要卖出超过1000亿元，加上重重“难题”，并且距离实现“3年2000亿元”目标的截止时间近在咫尺，能否实现既定目标，金地依然没有到可以放松的时候。
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