观点网 自福田海德园、龙华深业上城、光明中建观玥邸之后，深圳今年出现了第四个“日光盘”，这一次轮到了龙岗大运板块。

11月24日，深圳市龙岗区深铁阅云境首批214套商品房入市，开盘不到两个小时宣告售罄。

项目前期就呈现“日光”势头，于11月15日取得预售许可，11月16日至22日意向登记，首日就已登记超300批，提交资料客户共517批次，最终有477批客户审核通过并完成冻资，申购比例超1:2.22。

阅云境广场是深铁又一座TOD项目，原为G01063-0264宗地，在三年前由深铁集团以54.12亿元底价拍下。

当时出让要求项目普通商品住房销售均价不得高于50800元/平方米，出售型人才住房平均售价不得高于30400元/平方米，最高售价不得高于31900元/平方米。

但现在商品房的最低价格，几乎已逼近当时人才房限价，这也是销售表现的根本原因。

阅云境以龙飞大道为界共分南北2期开发，有空中连廊相连，北地块有3栋商品房和1栋人才房，南地块有2栋地标写字楼、2栋人才房和6.9万平方米商业。

先行开发的北地块总建筑面积约16万平方米，计容建筑面积约11.2万平方米，容积率6.1，绿化率40%，共由4栋总高32-46层的住宅组成，包含3栋商品房+1栋人才房，其中1栋1单元人才房46F，1栋2单元商品房46F，1栋3单元商品房32F，1栋4单元商品房45F。

本次项目首推的是1栋2单元，面积涵盖96-106平方米的3房2厅2卫，115-139平方米的4房2厅2卫户型。

尽管预售备案价仍按照拿地限价，但开发商在登记、认筹、开盘、付款等阶段给出了不同优惠，叠加后接近8.65折，折后均价4.36万/平方米，单价3.73-4.93万/平方米，总价在363-687万/套。

项目销售向观点新媒体证实首批已清空，错过了“首班车”之后，下一批项目会是32层的三单元，但具体时间尚未确定。

每一个红盘都是外因和内因的结合。从板块价值来看，大运新城作为深圳“四大新城”以及六大“城市新客厅”之一，承接市区的刚需外溢及龙岗本地的改善，而阅云境项目本身自带TOD交通属性，商业配套上面与华润万象进行合作，基本只需要一个合适的定价。

目前大运有5个新盘，除了刚入市的阅云境，其余分别是仁恒公园世纪3期，颐安都会中央3/5期，深业泰瑞府以及美域蓝湾，整体均价4.5至5.5万左右。

可以说，深铁这次降低了新房上车门槛，整体来看其他项目价格也有所松动。

例如此前9月份，仁恒公园世纪三期价格调整，其备案均价为53789元/平方米，折后单价3.9万元/平方米起，折后总价区间为425-1072万元，最低折扣约8折，但有销售表示，降价较多的单元得房率普遍不高，约82%-85%，因为是3梯3户和3梯四户，另外需要注意东北侧是大片城中村。

还可以参考的是颐安都会中央，拿地较早且开发周期较长，因此成为了大运新城这些年的楼价起伏观察样本。

2021年初，颐安都会中央二期成交单价已突破8万元/平方米，到了2023年最低单价回到5.34万，今年最低更是下探到4字头。

根据11月最新消息，颐安都会中央5期将加推2栋和6栋，将与阅云境直接抢夺客源。另外目前在售的深业泰瑞府单价在4.3万元至5.1万元之间，美域蓝海单价在4.7万元至5.5万元之间。

深铁一步到位下探价格后，大运新城的行情或许又将热闹起来。

有市场销售人员表示，虽然这次深铁阅云境“日光”，但项目还是存在一些痛点，首先或许是为了要等大运枢纽站前期施工，导致交楼较晚，最早也要等到2026年；另外，项目在体量不大的情况下，人才房和商品房相混合，会有部分购房者认为不够纯粹；最后，离龙岗大道和大运枢纽太近，被戏称为“呼啸山庄”。离公路最近的一栋四单元特地做了三层隔音玻璃，但具体效果目前尚未确定。

可以发现，这些特点都与深铁的企业属性息息相关。

最近深铁的推盘节奏有所加快，首先是松岗深铁璟城人才房项目于11月16日启动认购，在阅云境初战告捷后，光明区长圳片区的深铁瑞城也将于11月30日迎来开盘。

此外，就在11月14日上午深圳市2024年第三批新开工项目集中启动现场，深铁机场东车辆段综合开发项目也同步举行了开工仪式，距离10月8日深铁集团66.65亿元拿地仅过去一个月。

至此，深铁集团已获取土地开发权项目32个、开发规模1819万平方米，呼啸而来的深铁逐渐成为深圳楼市的一个特殊样本。