还记得六月二手数据出来的时候，我跟各位说希望下个月能跟各位分析点开心数据。
昨天我们拿到七月二手数据了，一份没有假期影响、没有黄梅天气连日暴雨影响的二手成交数据
12592套
看起来是不是跟上个月很像，嗯基本跟上月12586套持平
谁要硬说这个月多出来的6套算是微涨都对不起数据统计员颤抖的手
毕竟每月数据统计延迟、误差可能都在几十套上下，所以说7月二手是真的持平
没有触底反弹，哪怕一点点
也是没想到6月1.2万套成交还没触底还能延续
让我深吸一口气，日子还是要继续
01
7月二手继续谷底徘徊
12592套到底什么概念
大概五天前我就看到中介在朋友圈转发说7月二手成交1.4万套，当时还想说反弹虽然不多，但总算触底了，但其实1.4万套是二手整体成交，包括商铺等
而二手住宅成交确实就1.2万套，这个数字放在今年的成交月份里是这样
如果给各位拉出近五年数据会发现，也是绝对的低位
放大图看看，除了每年12月-1月-2月这样的过年月，或者大政策出来，没哪个月能干出这样的数字
这也是为什么身边中介盆友会将这两个月描述成至暗时刻
这就是7月数据放在近5年数据里的一个对比，以前有位老师教我说看书看数据有时候不是数据本身多特别，而是对比才让它们有意义
过去5年的月成交成了一把最务实的标尺，告诉你7月二手到底是怎样
02
非中介成交达到历史新高
首先就是那个非中介成交占比
简单介绍下，非中介成交主要包括手拉手、房产证上名字更替/增减，这两大类二手市场的成交
那2021年8月的二手数据分析的时候，我们重点分析过这个数
因为当时26%的非中介成交占比是当时近3年最高
这个7月厉害了，冲破2021年8月数据，来到历史新高
如果单纯是非中介成交占比过高，联系当月新房成交走势，大概率跟房产证上名字变化有关
但这个7月，跟2021年8月不同
同样的奇高的非中介占比，但这个7月德佑（也就是链家）的成交占比一如往常在20%左右晃荡
也就是说非中介成交占比的走势跟链家真实购房需求是一致的
市场是真的在买卖房屋，不只是上下名字
也就是说数据迹象上看越来越多人选择购房成本更低的手拉手交易
是不是有点绕，我再多唠叨几句
链家成交代表的刚需走势，同样的非中介成交高占比面前，当链家成交走低，代表市场真实购房需求走低
这时候非中介成交中走高的背后，代表真实的手拉手必然也不会走高，那走高的就是手拉手中的产证名字更替数量，反之亦然
所以更明确点讲，就是行情收紧后，跟着收紧的还有大家的心态，要么不愿意买房，要么缩减成本
还有数据不细看很难被大家知道
就是每次数据统计维度里的全市中介成交套数TOP100，大概长这样
这个数据在7月是12套，就快来到个位数了
我统计了我有数据以来，近3年的情况，我叫这部分数据是全市中介成交套数TOP100门槛数据
这个7月来到历史低位，这个低位背后意味着中介门店的变化
中介一直被说是市场那只“先知鸭”，但在我看来更像是二手市场里的海藻
环境的冷暖变化看他的生存状态就能一清二楚，这个门槛数从几十到十几，再到将将过十，这背后各家门店的缩编跟关店，各位没事的时候可以去家附近看看
看看是不是关了不少，里面的中介小哥哥小姐姐还跟以前一样多么
以上大概就是7月1.2万套数据背后的种种
那今天除了数字本身的分析，这份数据还有没有别的关联
03
而且二手的谷底，跟新房关系不大
新房跟二手的争夺是不用怀疑的，在我们过往对二手成交走低的分析中
二手成交走低经常伴随着新房成交走高
尤其是2022年15万多套二手成交数据出来，跟过去3年25-30万套的成交差距明显，另一方面新房成交却来到历史新高的9万多套
上海一二手成交1：3的成交占比，直接来到1：2
这是真的，但似乎不是全部
我们看下今年以来的一二手成交变化
一直以来我们总能从低迷的二手数据背后看到新房走高，但从上月开始一二手相继走低
这种和二手的“同频共振”其实从今年年初就开始
这两个月我司商务超哥发现市区中环内10万加楼盘居然也有滞销的
如果说天x、大x进入续销是口碑问题，那像9.9万/平的虹口xx里、12.3万/平的杨浦xx里这种中环内十万加楼盘，别说火爆了，连认筹都很吃力
这就很能说明当下新房市场的一些问题
像七个小地块拼凑的虹口xx里，最新批次开盘451套截至昨天只认筹了90套
也就是说一二手并不是天然此消彼长关系，他们都是需求蛋糕的一部分
换句话说，新房市场或许可以吸纳二手客户需求，但市场整体需求才是二手市场更根本的底盘
04
不过这样的低谷，上海不是没经历过
二手连续两月的1.2万套成交是真的让我没想到，说句不该说的，我开始在想我们是不是太过苛责二手市场
一个非过年月过出了这种过年月才有的成交数据，还连续两次，说实话我的心态跟第一次看到1.2万套已经不太一样
开始反方向问自己，我们是不是一直都太苛责二手市场
那些1.5万套、2万套枯荣线哪来的
上海楼市低过1.5万套就一定了不得了么
也许这种情绪逆转有点逼急了的意思，但我还是认真去看了下更长时间维度下的
每月成交，2016年以来的
2017年开始的数据各位可以锁定下，从2017年开始到2018年，整整24个月，上海每月二手住宅成交都在1.2万套上下浮动
所以...2个月的1.2万套数据前的我们是不是可以不用辣么激动
市场确实低，但之前没低过么
不仅低过，还低了两年
2017年前后可以对比2022年
2016年楼市大热，到了11月上海出台新政，提高首套、二套首付比例等政策出台
效果立竿见影，之后就是两年的沉寂
2021年也是楼市大热，从年初的新房积分政策到7月的二手核验价等政策
楼市也在下半年进入沉寂
这么对比的话，2017年-2018年，月均成交都在1.2万套上下，2022年-2023年，月均成交还在1.5万套上下，这么横向对比，数据说话，眼前状况真还好吧
后面2015年-2018年，经历了小周期，市场又在2019年回升
这种横向对比可能会被经济学控diss粗暴，但周期这件事可能你会更认
所以1.2万套确实是2019年以来低位，但也真的先别着急上火
拉出2016年以来数据，2017年到2018年的二手市场对1.2万套一点也不陌生
2017年-2018年沉积两年的二手市场终于在2019年发生了转变
2019年3月市场又开始触底反弹
所以想跟各位说什么，一眼前这个1.2万套不是没见过、二市场是有周期的
上海并不是没有经历过这么难的时刻，后来也都熬过来了
05
我们不妨多点耐心
经济学里的周期概念很多，短的几年、中等的十几年、最长的上百年，想跟各位说的不是这些框框条条，而是更多的相信周期、相信规律
当今天我们知道了离我们不远的2017年、2018年市场连续24个月都处于低位徘徊的时候，我们不妨给二手市场一点时间
昨天下午跟一位中介聊天，我们聊起最近市场情绪有没有变化
刚开始还沉浸在TA所在的大宁门店带看没什么变化、客户情绪还是观望这样描述里
但说着说着TA还是很兴奋的告诉我7月末的一天上海二手单日成交破千
也就是说虽然单个门店还没什么感觉，但市场这几天以来确实是有变化的
所以给二手时间吧，什么都急不来
也不如趁这个时候多出去看看盘，好好梳理下自己真实的购房需求