作者 | 花小浪

来源 | 雨来财经(yulaicaijing)

今天情人节，中民投将彻夜无眠。

上海董家渡，牵手四年多的地王项目，终于放手了。

最牛逼的“远东华尔街”，不知让多少才大气粗的开发商落泪!

董家渡，这个“董小姐”，不是你想爱，就能够爱起来的。

甚至有人说，董家渡是带着某种魔咒来的。

01

2002年春天，全世界最大的工地在上海。

当时浦江两岸的开发规划中，对董家渡的定位是：上海市最大的滨水聚居区，“看得见水景的房间”。

最早瞄向董家渡的是港资开发商新鸿基地产，这家由郭氏三兄弟掌舵的企业虽能从陆家嘴啃下一块肥地，却最终没能进入董家渡。

最早在董家渡拿到好地的，是曾经的“上海首富”周正毅，人生最高峰时猛然跌落，至今未获自由身。

然后泛海的卢志强接手，成为董家渡最大的地主。

2002年5月份，泛海集团前身，“光彩事业投资集团”，以几乎零出让金，在董家渡拿下12万平米的毛地，面积是央企华润置地拿地面积的两倍。

然后是2014年，中民投以248.5亿的价格拿下董家渡这个新地王。

今年1月份，董家渡送走了其中一个老主人卢志强，迎来了新主人孙宏斌。

今天，另一个老主人中民投也走了，它又迎来另一位新主人绿地集团。

02

昨天，中民投将甩手董家渡的传闻，已经满城风雨了。

今天媒体发现，2月13日，中民外滩工商变更完成登记，中民投和中民投附属公司上海佳渡置业退出股东行列，绿地地产集团成为新股东。

2月14日，中民外滩49亿元被冻结股权已经解冻， 上海金融法院于2月1日起冻结了其股权资产。中民投于2014年拍下董家渡13、15号地块，就在中民外滩旗下。

另有统计发现，今年中民投在境内的债券市场一共有17只债券到期，面临待偿余额近200亿元。

为解救自身流动性危机，中民投拿出了看家资产——上海董家渡13、15号地块，以寻求买家。

03

今年起，中民投风险开始爆发。

中民投发行的16民生投资PPN001应于今年1月29日到期，但截至1月30日并未兑付，构成技术性违约。

事先就有征兆。自去年10月起，17中民G1就一直处于下降趋势，从10月16日的94.15元，一路向下。

中民投发债书显示，2018年三季度，中民投待偿还债券余额达到480亿元，境外还有100亿美元债务。

市场推算，中民投每年付出的利息成本超过40亿。同期中民投前三季度公司资产3000亿，净利16亿，较2017年同期的39.8亿下降近60%。

如此说来，中民投每年挣的钱，只能覆盖利息的一半。

连累其债券异常波动，债市骤然紧张。

今年1月22日至24日，中国民生投资股份有限公司旗下债券17中民G1价格出现异动。

2月11日，发行量44.8亿的“17中民G1”在农历新年首个交易日当中，盘中大跌逾30%，报35.51元，创上市以来新低，两度遭上交所临时停牌。

2月12日，中民投申请在上交所上市的三只公司债券暂停竞价系统交易。

04

四年前，2014年11月，董家渡地块凭借248.5亿元成交价，刷新上海地王纪录。

高于2013年9月被新鸿基收入囊中的徐家汇中心217亿元地王。

这是刚刚揭牌3个月的中民投的高光时刻，也是其最具价值的资产之一。

最终成交总价刷新纪录，但市场疑惑，竞拍过程出奇地平静。

传闻中参与竞价的九龙仓并未出席，现场仅有中民投联合体与泛海两家参与举牌。

一个细节是，在主持人报出248亿元的起始价后，2号竞拍者中民投举牌加价五千万元，泛海并未跟进。

要知道，九龙仓与泛海，都是上海响当当的开发商。

尤其泛海，2002年5月份，更是以几乎零出让金，在董家渡拿下12万平米的毛地。

仅一轮竞价，董家渡地块便敲定归属。闪电般的成交速度让人生疑。

于是董家渡有了浓墨重彩。

其规划区域就吓死了人。东依黄浦江，北至复兴路，接近世博会会址，岸线长2公里，陆地面积122.55公顷。

05

董家渡一度被称为“远东华尔街”。

百度百科显示，上海董家渡是上海开埠以来最早形成的城区之一，拥有上海现存最早期的天主堂和上海最早的会馆。随着上海南外滩地区的全面开发，董家渡地区正在经历上海最大规模的旧区动迁改造。

董家渡项目是综合体项目，包含了住宅、商业、办公等多种业态，据了解，“这一项目是分批开发的，目前工程进度是民企总部已封顶。”

中民投手中的董家渡地块，在出让时已经是净地状态。据称，当地政府为了推进这一地块的净地出让，几乎花费了近十年时间。

地块开发周期无疑将缩短。但是从2015年动工开始，董家渡项目便处于开发阶段。漫长的开发周期，持续的项目投资让中民投着承受更大的资金压力。

董文标在上任之初表态称，自己只担任一届董事局主席，即任职期为四年。有传闻称，董事局主席董文标曾给股东们透露，要在上海黄金地段拿地建百层高楼，三年即能回本。然而直到董文标退下来时，项目仍未落成。

2017年便到了转折点。中民投将45%的董家渡股权转让给安信信托，安信信托发行系列信托产品，募资240亿元以受让这45%股权。

董家渡象是一个巨大的兽，将中民投紧紧拖住，无法转身，无法前进，甚至无法动作。

中民投的债务问题依然难有起色。根据上海清算所披露，截至2015年末、2016年末、2017年末和2018年9月末，中民投负债总额分别为988.46亿元、2004.45亿元、2292.47亿元和2327.92亿元。截至2018年9月末，中民投一年内到期的非流动负债为429.76亿元。

06

中民投总裁吕本献今天透露，中民投正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多方面举措，预计将在较短时间实现重大突破。

吕本献还表示，在市场环境较好的情况下，我们发展很快，从最初300多亿到3000多亿总资产规模。面对内外部形势变化，从2017年底，中民投转型速度及自身应变能力跟不上变化的形势，造成了目前被动局面。

吕本献强调，中民投净资产规模达800亿元，完全能覆盖债务和利息。截至去年三季度，中民投资产总规模3109亿，净资产781亿，负债率74.9%，部分为并购形成的被动负债。2018年，我们共偿还到期债务800多亿，已减少银行贷款和债券共计244亿元。

对于不符合战略转型的项目，中民投拟定了一份出售资产清单计划，包含六大板块，涉及航空融资租赁、健康融资租赁、地产开发、装配式建筑、环保、医院等领域，并涉及多家已上市公司。地产开发板块资产，除董家渡项目外，其2015年收购的上置集团、2016年收购的亿达中国，都在拟退出之列。

07

题外话。

今年1月21日，融创中国公告称，公司在1月20日与武汉中央商务区订立协议书，斥资125.53亿元收购该公司全部股权，该公司持有北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目的全部股权。

泛海公司的上海董家渡项目位于黄浦区，紧邻黄浦江、豫园。总占地面积约为12.03万平方米，总建筑面积约为62.8万平方米，主要用作住宅及商业开发，目前大部分尚未建设。这是泛海在上海的首个项目。2002年5月，泛海借旧区改造，以零成本获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，由于获得的是“毛地”，而非“净地”，因此泛海要承担所属地块拆迁工作。

从2002年5月上海董家渡启动旧区改造项目至今，泛海控股对于该地块开发建设，已经长达近17年，有相当一部分土地还在拆迁中。

如果有人说，董家渡是带着某种魔咒来的。

那谁能解开它的魔咒呢?

与中民投已经无关了。今夜还将难眠的，应当有董文标。