21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

日前，房地产咨询机构世邦魏理仕发布了《数字经济发展战略下的北京商业地产生态》报告。报告指出，近年来，数字经济对于经济增长的贡献不断提升，2020年北京数字经济规模达2.0万亿元，占GDP比重达55.9%，位列全国第一。

“数字经济的核心部分科技/新媒体/通讯（TMT）产业早已成为商业地产需求的支柱行业之一。” 世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天指出，北京一直是全国的科技创新中心之一，近年更趋凸显对数字经济的集聚优势。他表示，随着5G、物联网、云计算、大数据、人工智能、区块链等新一代信息通信技术的创新突破，数字经济和实体经济日趋融合，亦使企业在不动产的使用上出现多元融合的新特点。

报告指出，近三年北京整体写字楼市场的流动性明显提升，但区域间供需局面有明显差异，集聚优势凸显，具体表现为泛中关村集群、大望京集群、丰台集群等区域。

在中关村商务区，写字楼空置率一直徘徊在2%左右，租金稳居高位，这加速了存量物业租户结构的更新和升级。技术更密集、租金承受能力更高的细分行业的导入和扩张更趋活跃。经过多年的发展，上地、中关村软件园也步入成熟，在此布局总部的头部企业承租了区内大部分面积，且仍在寻求扩租空间。越来越多未被满足的需求还外溢至供给量更充沛的北清路、东升等园区。

望京在疫情以后需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成为北京首个租金回升的商务区。这里的“To C”类互联网细分产业生态更趋完善，旺盛需求也带动了商务区周边电子城园区产业办公的发展，园区办公也在不断提升硬件和管理。

此外，随着市场对区域配套和高品质楼宇的逐步了解，丽泽在今年上半年连续两个季度净吸纳量高居各子市场之首，地铁配套趋于完善有助于导入更多元化的TMT租户。丽泽区域本轮供应的收官，也将惠及外围的丰台科技园；紧邻望京的燕莎，则吸引了来自软件开发、电商和“互联网+服务”企业的扩张或搬迁需求。

报告分析，随着北京城市规划对五环以内商办用地持续严控，新兴区域基础设施和产业政策不断完善，以及“总部+远程”的混合办公模式被企业逐步采用，北京办公区域格局多中心化加速，新兴区域将逐步获得接受与认可。

世邦魏理仕研究指出，数字经济需求结构在近五年更趋集中于成熟的头部企业。头部企业在北京选址时，大面积可租空间紧缺仍是一大难题，现有楼宇释放的可租面积通常较为零散，无法满足单一企业集中办公需要，企业开始通过采用房地产组合管理、非标准办公、购置或自建办公自用等策略，寻求替代性选择。

“近几年，北京在办公开发用地供应实行严格控制，但作为战略新兴产业的数字经济，在产业导入政策的支持下，相比其他行业更容易获得办公用地。” 世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚表示，相比租赁和购置现成办公物业，数字经济企业通过自建更能按需定制；但另一方面，自建办公楼也意味着更复杂的施工流程和成本结构，有更高的技术门槛。