惠州的房地产市场像磁场一样，吸附着资本不断流入，无论是房地产商，还是买房人，都是如此。2018年，惠州房地产市场耀眼珠三角乃至全国，新房成交量达到14.89万套，比上年增长11.2%。这个成交量是深圳2.94万套新房成交量的5倍，可是，价格只有深圳的五分之一。

今年一季度，惠州房地产市场有所放缓，官方数据显示，一季度累计成交新房23518套，成交面积249.39万平方米，累计交易房源规模同比跌幅28.5%，环比2018年四季度滑落29.3%。但是从市场的月度表现来看，惠州楼市稳步回升的势头依旧很明显。

在珠三角众多耀眼的城市里，惠州的城市形象并不突出，甚至在过去，这里一度让人感到陌生。一位惠州本土开发企业的营销负责人王林（化名）告诉中国房地产报记者，十多年前他还没有走出校门，那时很多人都不知道惠州这个地方，“惠州什么都好，但却没有特别突出的地方，也没有充分调动自身的优势资源。直到被房地产商们关注和发掘，‘惠州买房’才广为流传起来。”

惠州市大亚湾区资深策划人杨永忠表示：“如果不是惠州紧邻深圳的区位优势，恐怕很难想象惠州会和房地产产生某种联系。从深圳到惠州，乘坐动车最快只需26分钟，惠州房源大都被深圳客买走。”

就惠州楼市格局来看，现在绕不开的是惠城、惠阳、大亚湾、惠东这些热点区域。惠城是惠州市中心城区，有着成熟的区域配套，市场更偏向于内生，以改善型产品为主，满足本地人的居住需求；惠阳和大亚湾是临深区域，片区楼盘成为了深圳客的首选，相比大亚湾，惠阳作为惠州老城区之一，配套设施更为齐全；惠东得益于周边村镇较多，村民进城买房较多。

惠州楼市官方数据发布平台惠民之家的监测数据显示，到今年4月份，惠州新房共网签12753套，签约面积131.76万平方米，是2018年8月市场下行以来，网签量最高的月份。5月新房网签12546套，环比略跌2%；签约面积131.88万平方米，与4月基本持平。市场开始有序回暖，这是房地产商们乐见的发展行情。

到惠州去

“鬼城”“新楼盘多却没人住”，这是惠州楼市曾经的标签，缘起于2014年。位于惠州东部的大亚湾经济开发区，在2014年以前凭借毗邻深圳，房价又低，吸引了一批又一批的深圳客，多位开发商回忆告诉记者，90%房子都卖给了深圳客，“那时候单价才4000多元，很多深圳的小白领手上有个十多万元就来大亚湾买房。”那个时期，正是人们投资买房的疯狂窗口期。

随后的2015年，深圳高房价广为舆论关注和诟病。在“3·30新政”出台之后，许多片区房价暴涨30%~50%，成全球房价上涨最快的城市。高房价直接导致深圳购买力外溢、转移，在深惠一体化的预期下，惠州成为深圳刚需客、投资客的重要转移地。2015年8月起，以惠阳、大亚湾的临深区域为代表，热销楼盘不断涌现。在深圳客入侵后的四个月，热销盘以每月1000元/平方米的速度暴涨，从7000多元/平方米直逼13000元/平方米。

抢先一步嗅到市场机会的投资客，从一二线城市转战而来，再加上房源充足，赚得盆丰钵满。杨永忠回忆说，2016年下半年，明显感觉到来惠州买房的人越来越多，全国各地更多的投资客开始抵达惠州，2015~2016年，房价从5000元/平方米飙升到12000元/平方米，部分楼盘甚至高达22800元/平方米。“供不应求，在楼市最火爆时，甚至全款排队都不一定能买到房。”

疯狂的房价让政策再也无法淡定，2016年10月，惠州出台限价政策，以便稳定房价，至此，大亚湾房价稳居在13000元/平方米的水平。刚稳定下来的房价，难以孤立维持住，2017年，全国多城对楼市进行严格调控、粤港澳大湾区规划火热提出，2018年海南出台全域限购政策，这一系列的影响，对惠州来说是一次大机会，房地产市场再次掀起投资置业潮。

“付全款的优先，贷款买的排队候着，东北客用全款逼退了深圳客。”多位房地产从业人员回忆起这段往事，仍情不自禁地唏嘘。

热度一直持续到2018年，尽管下半年新房成交量一路下滑，但2019年粤港澳大湾区规划正式出台，作为大湾区“9+2”城市群成员之一，在这份国家战略规划之下，惠州再次引起关注。作为9大城市中唯一不限购的城市，惠州楼市再次迎来一波利好，原本不被看好的惠州楼市，在今年春节过后开始明显回暖。

王林告诉记者，“之前90%客户是深圳外溢，这两年粤港澳大湾区规划提出和正式出台后，购房群体开始发生变化，就我所了解的项目，现在深圳客大概占6成，外省客户大概占3成。我所接触的客户大多都是通过网络对惠州有所了解后，就直接飞过来看房，看完就订。”

杨永忠则表示，其实这些购房者大多也是长期在深圳有投资的外省人引流而来，“他们可能并不了解大亚湾，更不了解惠州，很多人的闲置资金无处投资，经商难保稳赚，各种原因下，购房才是首选。在听到早年在罗湖、福田、南山等地买房赚了钱的朋友说，现在可以来惠州买，他们也就跟着买了，很多房都是买了就闲置放着。”

人随产业走

还没进入大亚湾，车行至高速路口时，会看到一些笑容可掬的房屋中介人员，拿着楼盘宣传单向你挥手，期待你能摇下车窗，搭上一两句话。待进入大亚湾，就会发现道路两侧到处都是正在修建的楼房、高高低低的吊塔，随处可以听到工地里传出“轰隆隆”的机器作业声。

王林告诉记者，“大亚湾高楼很多，但是缺人气，因为不具备居住的条件，衣食住行等基础配套都不齐全。城市要有人气，还是需要有自己的产业，但惠州缺乏典型的企业和产业，石化产业和电子信息产业没有充分利用起来。”

公开资料显示，到2018年底，惠州的常住人口是483万。但城市以产业定位和产业基础吸引人才是未来的趋势。毕竟，没有人口和足够产业支撑的房地产，空心化难以避免。

从产业上看，目前，惠州打造了两个国家级工业园区：大亚湾开发区和仲恺高新区，分别做石油化工相关产业和电子信息相关产业。

“这些行业虽然带动了惠州的经济发展，但产业链相对单一，如何将有限的土地留给优质的项目，才是要重点考虑的问题。从惠州市整体情况来看，支柱产业还不够，这会让惠州缺乏发展动力。”惠州一位本土开发商告诉记者，早在1998年，由于中海壳牌石化即将入驻惠州，有很大一拨人涌向惠州盖楼，然而产业并没有带动人口的流动。

上述开发商还表示，号称第三产业的惠州旅游业看似兴旺，但目前还是以观光客为主，并没有形成真正的深度游市场。

尽管从土地、生态资源、产业等方面看，惠州所能承载的优势极为有限，但惠州和它身后的惠州文化，都试图在新的机遇下找到更多出口。

虽然少为人知，但惠州是一座拥有2200多年悠久历史的文化名城，地处广东省中南部，毗邻深圳、香港，南临大亚湾，西邻东莞市和广州市，特殊的地理位置赋予了惠州独一无二的生态资源优势和文化内涵，客家文化、广府文化和潮汕文化的相互交融，在这里形成了兼容性比较强的惠州文化。这里也是宋代大文豪苏轼贬居之地，苏轼有诗写道：“问汝平生功业，黄州惠州儋州”。

在惠州市自然资源局公示的《2019年度惠城区供地计划计划（经营性用地）》中，可以发现，在粤港澳大湾区建设提速的背景下，多个片区都将推出多宗成规模的经营性宗地，这也意味着城市新兴片区的发展正在提速。

对大亚湾开发区和仲恺高新区等两个集中产业区，惠州在土地供应环节已不再安排商住地块开发，均为用于支持产业发展的各产业类型用地，房地产开发则主要依托于城市更新、村民留用地整合开发等方面工作的推进。

“实体经济是城市发展的基础，有力的保障产业项目落地和城市配套实施用地意义重大。”惠州市自然资源局相关负责人介绍称，结合各类型产业用地供应的分布，惠州从产业和配套两方面着手，在推动产业项目落地实施的同时，不断推动城市功能的完善。

采访过程中，记者听到更多的房企声音是，作为临深和粤港澳大湾区的重要城市，惠州是一个潜力市场。这里，云集着碧桂园、恒大、万科、中海等全国地产巨头，以及佳兆业、星河地产等深圳地产名企，也有隆生地产等本土实力企业。它们都想不断做大惠州市场占有率，很多公司的产品都往未来中国最顶级的隐居度假型产品方向挺进。