正在热播的电视剧《安家》，终于要迎来第一个重头戏。孙俪饰演的房似锦，之所以来到这个门店，最开始的目的，就是要跟罗晋扮演的徐文昌，学到卖老洋房的本事。这一点在《安家》剧中，也多次提及。很显然，这将作为该剧的一条主线。

《安家》这部戏的背景放在上海，上海的房价高，这个自然是众所周知。

剧中房似锦、徐文昌等人，卖出了多套房子，这些房产的交易金额，少则几百万，多则上千万。按照2%的手续费来算，每个人都赚得盆满钵满。

有趣的是，即便在这种行情之下，剧中所有人物，都对老洋房这项业务讳莫如深。就像剧中几个人物所说，老洋房这种业务，是3年不开张，开张吃3年。

其实等你真的了解上海老洋房的现状，会发现卖出一套老洋房，如果你的饭量不大，不要说3年，吃个30年都没有问题。

首先我们要来了解一下，到底什么样的房子，才能算是老洋房？

老洋房主要指上海建造于1840年到1949年间的独幢别墅，建筑风格各异。通常老洋房面积在250平方米到450平方米之间，花园面积在100平方米到400平方米之间。上海的汾阳路、太原路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路是老洋房最集中的区域。

在上海，承建于20世纪二三十年代的老洋房是最经典的住宅，每一幢都承载着一个当年的传奇故事，见证着近代上海的变迁。它们是上海城市气质和文化的映照，更是城上海城里价值连城的“瑰宝”。这种价值能从以下几个方面体现：

历史意义

老洋房仅有百余年的历史，但却构建了上海这座城市独特的海派韵味和气质。他们见证了上海历史上最动荡那些岁月，也包容了来自世界各地的不同居住、生活文化，每一幢建筑，都承载着上个世纪上海滩最传奇的故事。

梧桐浓荫里的小巷里，你不经意地踩响路边的落叶，耳边传来流水般的钢琴或小提琴声，一幢幢风格迥异、各呈奇姿的小洋楼内，幽静的花园与婆娑摇曳的法国梧桐交相辉映，若隐若现……这就是上海深刻在骨子里的万般风韵！

建筑功能

上海老洋房在建筑形态上来说，那叫一个千变万化、不拘一格！英式、美式、法式、西班牙、意大利……各种不同风格的建筑特色和东方韵味混合在一起，形成了独特怀旧又摩登的海派风情建筑，美到随随便便往那一放就是一道道风景线。

老洋房除了建筑外观别具一格之外，更独到的地方是，将西方时髦的生活方式融进了洋房里面。谁能想像，那些老洋房在几十年、乃至百年前，就已经按上了电梯，装上了玻璃推拉门，设计了露天泳池、日光室、保险库、花鸟房、舞厅、弹子房、酒吧间……每一处细节都美得让人心醉。生活在魔都洋房里的时髦精们，喝着红酒咖啡，听着交响乐跳起交谊舞，把这座城市“时髦、包容”的气质体现得淋漓尽致。

稀缺性

虽然上海全市现存老洋房有4000-5000幢，但其实90%以上归国家所有，而国有花园住宅2004年起就只租不售了，大部分都作为了办公场地或者餐厅酒店。

而上海私有产权的老洋房全市总共只剩下200-250幢，其中产权清晰、可出售的老洋房全市不超过100幢，而其中修缮完好的更是不足50幢，而符合能够马上转手条件的老洋房也就10套左右。

市场价格

魔都老洋房的总价之最，目前还是2016年对外报价10亿出售的严家花园，按照建筑面积1570㎡来算，这座老洋房每平方米的单价当时就已经达到了63.7万/㎡。

这栋洋房在2009年被盛大网络首席执行官陈天桥以2.8亿购得，并且花大力气重新修缮改造，价格近几年从5亿到6亿到8亿再到10亿，几乎是一年涨一亿的架势。

而上海老洋房的交易曾在2016年达到巅峰，仅6-8三个月内成交高达50多幢，其中总价超过1亿的有7幢，9000多万的有4幢。

所有成交的老洋房中，超耀眼的要数邬达克在上海的处女作：巨鹿路886号。洋房总建筑面积375㎡，花园面积500㎡，总价1.25亿，土地出让金2500万元，成交单价高达40万元/㎡！超越当时全国成交均价最高的华侨城•苏河湾别墅（34.49万元/㎡），成为全国成交单价最高的豪宅！

这些洋房早已经不是简单的住宅了，则是真正的建筑艺术，是一种文化、是一个时代的缩影。

虽然时光在变，但老洋房在人们心中的地位不变，现在无论是买卖还是租赁，老洋房市场都呈现需求远远超过供应的状态。皇帝的女儿不愁嫁，有时经常被用来形容老洋房的市场地位。

在过往几年上海老洋房的交易记录中，每平方米单价高达几十万元的屡见不鲜，整体成交价过亿的也不少见。既然老洋房的优势如此之多，理应很受买方青睐，为什么剧中似乎只有徐姑姑才熟悉老洋房的业务呢？

老洋房交易困难的理由纷繁复杂，简单概括为以下两方面：

产权不明晰

之所以会存在老洋房产权模糊的普遍情形，相当大部分原因是历史遗留问题，比如解放后没收敌产、因为公私合营而将原有私产化为公有等等原因。

比如，一幢老洋房由几户居住者使用，他们都各自拥有独立的产权、使用权或者居住权，造成一幢房子整体产权不统一，而买房市场的要求是，买下整幢房子才能达到具有投资条件，所以，必须将分割的权利统一起来，再办理产权手续，最后才完成整个交易。

但在实际操作过程中，要成功劝服所有相关权利拥有人割让产权并不容易，更何况，权利拥有者并不一定具有产权，还得办理产权手续、补交地价等流程。据调查，要完成一套老洋房的交易流程，至少需要六个月的时间办理手续程序。

消费群体局限性

老洋房由于其自身价值庞大，导致消费群体局限于高端精英人群，一般投资者对老洋房只能望而却步，导致成交可能性较低，可挖掘市场比较有限。相对于商品房等其他物业，老洋房的套现能力也显得更为弱势。

综上，对于老洋房这不同于一般物业类型的特殊属性，徐姑姑却在这一领域成为老手，想必有其厉害之处。

那么成一单老洋房佣金是多少呢？

剧中给的的线索，王子健卖了一套569㎡的豪宅，总价7000多万。安家收取的中介费是2%，也就是1400000。那置业顾问的提成是多少呢？

王子健澄清，一线人员的提成是佣金费的25%，也就是1400000*25%=350000。稍微咨询了下魔都的中介朋友，洋房的佣金与此差不多。

以一套常规的1.5亿的洋房价格算起，徐姑姑的佣金是1.5亿*2%*25%，也就是75万。如果徐姑姑有幸成交一套4.2亿的老洋房，那他的佣金将高达210万。

剧中姑姑在老洋房界的江湖地位，这完全有可能，并且徐姑姑自己著有一本老洋房的书，一看就是这方面的专家，爷叔说有些老洋房在徐姑姑手上进进出出好几次，每一次交易佣金近百万甚至多，徐姑姑的身家果然不可小觑。

在电视剧《安家》中，虽说孙俪扮演的房似锦，是带着“任务”来到安家天下，准备偷师上海老洋房业务专家徐姑姑。不过这看家的本事哪里是想学就学得来的，老油条磨了这么多年都没成功过。但是，“没有她卖不出去的房子”的房似锦，从来不是坐等天上掉馅饼的性格。

欲知后事如何，我们就看接下来的剧情发展吧。