事物的终结和开始，本来就没有固定的准则。开始也许就是终结，终结也许就是开始，正所谓盛极必衰、否极泰来。

2018年的沈阳楼市在众人的期待中开局。上半年延续了2017年的强劲走势，刷新了地价、销售价的一个个新高，房企也在一片大好中积极拥抱变革，购房者在房价上涨中开始惊慌……这一切，在8月7日限购升级政策出台后，戛然而止。

在购买资格这条较难跨越的鸿沟面前，跟风者止步了、刚改犹豫了，刚需使出浑身解数想跨界，不差钱的蠢蠢欲动。直接受关联的开发商，也纷纷开始能跑的全力出货，来不及解套的或是将目光放在明年，或是推出特价房等手段，走量为上。

而在年末岁尾之时，明年的市场到底该何去何从？那些追高入市的地块们该怎样应对？被限住的购房者出路在哪？沈阳乐居特别邀请业内大咖一起“四问沈阳楼市”，与您一起寻找2018年沈阳市场的真相、开启2019年沈阳楼市的征途。本期有请到的是FM103.4生活广播《说房论价》节目主播张鹤。

一问关键词：“逐步冷静”

在张鹤看来，“逐步冷静”一词最能反映2018年沈阳房地产市场的表现。

“冷静对于开发商、购房者等都是十分必要的。”张鹤进一步指出，“在政策调控之下，开发商冷静下来，拿地更加理性，购房者也逐渐趋于冷静，不再盲目入市。这些都促使今年的市场朝稳定、健康方向发展。”

二问现象：“改善产品迭代”

2017年是沈阳楼市改善年，并在2018年得以延续。张鹤表示，“沈阳房地产市场的小户型改善需求基本已经释放，但是总有刚需向改善转变，所以改善市场不会被清空，110-140平将是市场的主力户型。”

张鹤提到，“精准定位目标人群”是目前以及未来开发商的努力方向，这样一来，能让有改善需求的业主拥有更加舒适的居住环境，更好体会到社区温暖，打造良好的邻里关系，而这些也正式改善购房者的需求所在。

三问本质：“限购政策效果显现”

2018年沈阳房地产市场看似很火，但是限购、限售等政策效果显现已是有目共睹。对此，张鹤表达了真切的感受，“从购房者来看，像2017年那种‘疯狂买房’、‘买到就是赚到’的心态基本不再，不少人在今年产生了房子‘还能不能保值’‘能不能有一定增长’的疑问，说明实际上大家的预期已将降低了。”

此外，张鹤分析认为，2018年沈阳二手房的成交套数也远超新房也是由于受限购政策传导。他表示，“受限购政策影响，以及改善年延续，更多人通过出售一套甚至多套二手房来获取购买新建改善型住房的资格和资金。2018年，沈阳也吸引了大量外来人口落户，他们因生活和工作需求，加之对城市中心生活的向往，而选择接手大量流入市场的存量房，一定程度上促进了二手房成交套数上涨。

四问未来：“近期是一次购房机会”

对于2019年市场，张鹤认为，近期是购房者一个较为良好的入市时机，但是仍需谨慎选择置业区域。

就2019年沈阳房地产市场的发展形势，张鹤表示，上半年比较冷静，政策、开发商、购房者或将继续保持“惰性”，下半年可能会出现一些变化，这些变化来自土地是否会有更高附加值、“三限”政策是否变动等多方面。此外，下半年随着沈阳经济发展以及城市建设等多项利好的实现，或将继续吸引更多人来到沈阳，为部分区域发展带来活力，带动周边经济增长