3月30日晚，新城控股（601155.SH）如约披露2021年年报。双轮驱动战略下，其地产开发、商业运营两大业务板块均呈现出良好业绩，基本盘稳固。

报告期内，新城控股实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64 %，归母净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元，二者近五年复合增长率均约20%。2021年，新城控股的加权平均净资产收益率（ROE）达22.73%，位于行业前列。

房地产开发方面，2021年全口径销售金额2337.75亿元。商业运营方面，2021年末，累计在营吾悦广场达130座，在管商业建筑面积1,248万平方米，实现86亿元商业运营总收入，较2020年增长51%。

在房地产行业整体承压的大背景下，新城控股围绕“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”五大战略指导，保障企业经营面安全。报告期内，新城控股“三道红线”全部转绿，成功迈入绿档：2021年末，按监管口径计算，新城控股剔除预收账款的资产负债率为69.95%, 净负债率为48.12%, 现金短债比为1.07，达到绿档要求。此外，其整体平均融资成本6.57%，较2020年末逆势下降0.15个百分点。

双轮驱动，基本面稳中向好

长期以来，新城控股坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，住宅开发与商业运营优势互补、协同共进，以此构筑可持续发展的核心竞争力。

开发业务方面，2021年新城控股以“重销售、抓回款、强归集”为核心，全年实现合同销售金额2338亿元，年度回款金额2387亿元，回款率、归集率均位于行业前列。2021年末，新城控股已售未结面积3422万平方米，已售未结转金额约为人民币3296亿元，未来营收及利润的可结算资源较为充足。

此外，新城控股土储资源充足，布局良好。2021年末，总土地储备达到1.38亿平方米， 其中一二线城市占比37%，长三角强三四线城市占比30%。从区域划分层面看，长三角区域占比达37%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比63%。若扣除公建配套、自持吾悦广场、已售未结等，全口径可售面积约5000-6000万方。

商业板块作为第二增长曲线，也在持续进阶。2021年，新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%，物业出租及管理毛利率高达72.64%。

惠誉在此前覆盖新城控股的评级报告中指出，新城控股旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。值得一提的是，2021年以来，新城控股商业持续性经营收入已能完全覆盖当期利息支出。年报显示，2021年新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，约为139.36%。

截至2022年3月25日，新城控股于135个大中城市布局189座吾悦广场，在深耕长三角的同时，进行全国化拓展，55%的项目位于一二线及优质三线城市。

据悉，2022年，新城控股计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。

凭借双轮驱动的战略优势，新城控股在房地产行业整体承压的大背景下，得以保持相对稳健的基本盘，财务安全性也进一步提升。

除了三道红线“稳步降至绿档之外，2021年12月末，新城控股账面货币资金552亿元，其中预售监管资金及受限资金167亿元，可动用部分较为充裕。2021年度，其经营性现金流净额为219.85亿元，同比增长高达5657.18%，经营性现金流连续四年为正。

值得注意的是，上市以来，新城控股首次披露了其合联营权益有息负债。据披露，2021年末，新城控股合联营权益有息负债仅为115.13亿元。

在提升财务透明度的同时，新城控股也通过提前赎回美元债、提前兑付中期票据、高管在二级市场购买公司债、回购公司股份等多重举措，提振债权人和投资者的信心。3月30日，新城控股在披露年度报告的同时，宣布拟以不低于1亿元不超过2亿元人民币的自有资金，回购公司股份。

据悉，2022年新城控股公开市场债务到期为126亿元，1-3月已到期偿还或提前偿还46.15亿元，占比37%。公司称，未来将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的到期偿付。

新城控股在财务方面的稳健表现获得了评级机构的认可。目前，国际三大评级机构均维持新城控股和其母公司新城发展的主体评级，目前惠誉和标普的长期发行人评级均为“BB+”，穆迪的企业家族评级（CFR）维持在“Ba1”，均位于行业较高评级水平。中诚信国际和联合资信均维持新城控股主体及相关债项的AAA评级。此外，去年7月，中诚信亚太还将新城控股的境外长期信用评级上调至BBBg，展望稳定。

深入挖潜商业板块

锁定未来长期盈利

2022年已是新城控股从单一住宅开发主动迈向“住宅+商业”的第 11年。自2021年起，新城控股在坚持双轮驱动战略的基础上，成功试水轻重并举，推出“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，并多举措深入挖潜商业板块，提高商业板块的贡献比重。

在商业拓展方面，新城控股坚持“轻重并举”战略，将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，既能不断扩大新城商业在管规模，也利于进一步强化吾悦商业管理品牌形象。数据显示，2021年新城控股新获取吾悦广场32座，其中重资产16座、轻资产16座，其中报告期内已开业轻资产吾悦广场8座，4座为净地资产，展现出新城控股强大的轻资产开发及运营能力，并实现了轻资产运营的完整闭环。截至2022年3月25日，新城控股累计合作轻资产项目32座，零资金沉淀穿越周期。充足的商业运营经验也为公司轻重并举打下扎实的基础，进一步拓展业务版图。

多年来，吾悦广场平均出租率维持97%-99%的高位，即使是在疫情时有发生的2021年，吾悦广场的整体出租率也达到了97.63%。长期维持高位的出租率使得吾悦广场的租金表现取得亮眼成果。

从分年期广场租金表现来看，截至2021年末，开业5年以上的广场11座，合计贡献租金收入12.8亿元，同店增长15%；开业3年以上的广场30座，合计贡献租金收入25.1亿元，同店增长13%；开业3年以内的广场89座，合计贡献租金收入42.4亿元，同店增长115%。开业时间3年期及以上的的吾悦广场持续贡献可观租金收入的同时，保持稳定增长；开业时间3年以内的吾悦广场占目前总在营广场总数的68%，同店租金收入增长超1倍，预计该部分吾悦广场后期将释放更多租金收入。

除了常规的租金收入外，新城商业强调深度经营，实现商场与商家的共创共赢。2021年，新城商业启动与一些核心品牌的星光计划。30 个星光品牌全年销售额达到 90 亿元，同比增长 43%。报告期内，位于常州武进、丹阳、海口、温州瑞安及温州的5座吾悦广场2021年销售额突破10亿元，同时，26座广场商业运营总收入破亿元。

新城控股的商业板块在保持规模及营运收入高增长的同时，也保持高毛利率。2021年新城控股综合毛利率20.45%，其中物业出租及管理毛利率72.64%；期内，物业出租及管理业务毛利58亿元，占公司毛利的17.15%，占比持续上升。高毛利的物业出租及管理业务，及该业务占比的持续上升，为后续公司盈利能力提供充足保障。

值得一提的是，新城控股还将在“轻重并举”的商业开发、运营经验基础上有序推进社区商业和城市更新项目的拓展，形成多形态商业项目组合，建立品牌和核心能力的护城河。目前，新城控股深度参与的首个城市更新类EPC项目已落地，常州汉江路已于2021年10月1日正式焕新开街。

坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，从商业运营商升级为城市服务商，新城控股积极拓展轻资产项目，通过经营管理和资产管理获取增值收益；探索社区商业运营模式，获取经营管理收益和客户链接的价值增值；不断推动星光计划，参与品牌经营，与商家共享经营提升带来的收益增长；挖掘新的价值增长，在商业服务价值基础上，叠加生活服务价值及商务服务价值，形成新的收入来源。

新城控股布局商业已十余年，现已具备良好的规模基础及运营能力，相信随着对商业板块的深入挖潜，商业对公司收益的贡献将进一步提高，为企业锁定长期盈利。