第一章 房地产估值法概况

房地产估值是一种在计算房地产价值的时候，通过历史和市场信息，结合宏观因素和微观因素，综合法律和人为因素，考虑功能和地域，观测成本和收益，最终对房地产的价值做一个综合性的价值评估。

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。而本文中的房地产多指房地产权，是一种对土地和建筑的代称。

由于房地产行业的经营需要大量进行房地产的交易，因此合理的房地产估值在房地产行业不可或缺。主要需要用到估值的方面有：

(1) 国有土地使用权的出让；

(2) 房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发;

(3) 房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动。

根据从不同方面的考虑，房地产估值延伸出了不同方法的估值方法和工具。其中使用较为广泛的估值方法有市场法，成本法，收益法，假设开发法，长期趋势法，NAV估值法等估值方法。

第二章 模型和使用说明

房地产主要是指土地，建筑物及其附着物，依托于实物的相关权益，因此又称为不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性，难以分割。

2.1 房地产估值步骤

房地产的估价步骤可以分为以下6个步骤：

（1）获取估价业务：接受估价业务可以分为主动接受和被动接受。接受的业务可能来源于产权所有人，土地所有权人，债权人，投资人等。被动接受主要是通过接受客户的任务去进行定价，主动接受是在同行竞争较为激烈的时候主动寻找市场需求为其提供服务。

（2）受理估价业务：在受理估价业务后，需要对估值对象的基本信息有一个初步的了解。其中包括估值对象，估值目的，估值时间，估值地点，估价需求和价值类型等基本要素。

（3）估值对象调查：通过拟定调查方案，调查估值对象，确定估值对象的周边环境，建筑面积，结构，用途，装修，交通，社区等详细数据和信息，以便接下来在开展估值工作的需要。

（4）选定估值方法：根据不同的条件选取合适的估值方法。在有条件选用市场法的情况下尽量选用市场法。对于主要以获取收益为目的的房地产，应该考虑收益法。具有开发和投资价值的房地产，应该考虑假设开发法作为其中的一种估值方法。在市场，收益，假设开发法难以估值的情况下，可以选择成本法进行估值。

（5）评估估值结果：检查评估过程中是否已经考虑了全部的因素，评估的结果需要与真实情况对照，如果有较大出入的需要检查估值模型的参数是否有设置不当的情况，以及是否有其他因素没有在估值模型中考虑到。

（6）评估结果总结：将评估结果进行总结，撰写相关的评估报告，以及对风险和其它要素进行指出。

2.2 估值方法

常用的房地产估值法有市场法，成本法，收益法，假设开发法，和长期趋势法等方法。

市场法

市场法通常适用于房地产成交数量较多，且同种类型的房地产交易数量也较多的地方。如果市场相对不成熟或者交易量较小的地方该方法则不适用。

市场法的估值同样可以运用在其它估值法参数的测算上。如收益法的收益，成本法的成本，空置率，报酬率，资本化率等参数在满足条件的情况下都可以使用市场法进行评估。

该方法的步骤如下：

（1）调查市场，选取参照物

通常需要确定参照物的交易价格，交易时间，以及交易地域和数量。且参照对象需要是同类的或者相同的资产，且用途也需要可比。当参照对象与估值对象条件差距较大时，需要选取多个参照物进行参考定价。在搜集参照物的时候，可以通过以下几种方法进行搜集：

图表 1 参照物的搜集途径

资料来源：资产信息网 千际投行 张杰（2013）

（2）因素比较，调整差异

将估值对象与参照物各因素进行逐一对照，比如交易时间差距，交易地域差距，交易形式等。

图表 2 估值对象的差异调整

资料来源：资产信息网 千际投行 张杰（2013）

对于不同因素会采取不同的修正方式：

对于含有非房地产的交易，需要将非房地产部分扣除，变为纯粹的房地产价格：房地产价格=含有非房地产的价格-非房地产的价值

对于含有债权或债务的房子，需要对债权和债务进行修正：房地产价格=带有债权和债务的房地产-债权+债务

如果将其转化为通用公式可以变为下列的两种方法。利用参照物房地产的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。其公式可以表示为：

成本法

成本法是以房屋的重新开发成本为参考对当前房地产进行定价的一种方式。成本法也称重置成本法，是指在资产评估时按被评估资产的现时重置成本扣除其各项损耗来确定被评估资产价值的方法。可以通过其重置成本减去其贬值和损耗进行评估。

成本法的适用对象通常有新开发的房地产，计划开发的房地产，很少交易又没有收益的房地产，房地产保险，独立开发的整体房，新的房地产，不适用于较老的房屋。

在进行成本计算的时候要关注其客观成本，也就是行业的平均建筑成本。如果某个开发商在开发的时候使用了远超于行业平均成本的时候，需要观察其使用成本是否有效。

成本法在房地产行业通常可以表示为：房地产价值=房地产重新购建价值-房地产折旧

值得注意的是，此处的价值是建立在房地产成本价格公允的情况下。然而在实际中，需要考虑市场供需的情况，如果需求大于供给，那么需要将房地产价值上调。如果供给大于需求，则需要适当下调房地产价格。

收益法

收益法是一种通过衡量房地产未来收益并将其折现的一种对房地产价值的衡量方法。收益现值法又分为收益还原法、收益资本金化法，能够较好地衡量房地产的收益和风险。

其中Ri表示无形资产第i期的收益，Y为折现率

不同估值对象的净收益率不同，出租房地产的净收益为租金减去出租者所负担的费用。自营的房地产则要考虑生产收益等内容。自用的或空置的房地产则可以通过比较市场上相似的房子收益来进行估计。混合收益则需要将不同的收益分类处理后进行加总。

图表 3 净收益的分类

资料来源：资产信息网 千际投行 张杰（2013）

在净收益的计算中，由于收益会受到各种方面的影响，因此通常要估算过去3-5年的平均收益，然后预测未来3-5年的收益并取平均值。

假设开发法

假设开发法是一种通过假设条件满足的情况下对具体房地产进行估值的一种方式。适合的估值对象有待开发的土地，在建工程，可改造的旧房等。比如政府已经规划好了某地的开发方式，在拆迁旧房子的时候就不能只考虑其建造成本，还需要考虑其在开发过后的价值来进行交易。

假设开发法的使用条件对社会环境要求较高。通常要满足以下三个环境条件：

图表 4 假设开发法的环境要求

资料来源：资产信息网 千际投行 张杰（2013）

运用该方法主要需要经历6个步骤：

图表 5 假设开发法使用流程

资料来源：资产信息网 千际投行 张杰（2013）

调查过程中，有3方面的类别信息需要尤其注意：

图表 6 调查的注意事项

资料来源：资产信息网 千际投行 张杰（2013）

结合成本法，可以得到假设开发法的估值公式为：

待开发房地产价值=开发完成后价值-(待开发房地产税费+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润)

其中，里面的各项费用可以使用现金流折现的方法进行估计。

长期趋势法

长期趋势法是一种通过时间序列分析和回归分析对房地产未来价值进行估值的方法。该方法主要适用于时间周期较长，且没有明显的季节性波动，可以因此做出较为准确判断的房地产。该方法主要分为4个步骤：

图表 7 长期趋势法的估值步骤

资料来源：资产信息网 千际投行 张杰（2013）

在使用长期趋势法时，可以使用拟合法，平均增减量法或者移动平均法等方法。

拟合法

数学上的拟合法主要采用最小二乘法去进行曲线的拟合。其中系数的计算可以使用矩阵的方法去计算：

其中X是自变量矩阵，Y是对应的价格矩阵

移动平均法

移动平均法（Moving Average）是一种根据过去的数据预测未来的时间序列方法。其数学表示可以为：

根据数据的大小可以选择6-12个月或者2-5个月的数据进行回测，得出一个较好的参数。同时进行未来一段时间的预测。

第三章 估值法使用场景（优缺点）和收益与风险识别3.1 估值法使用场景

上面提到的估值法各有优势。在估值法的选择中，应该多考虑估值对象在条件中的满足程度。包括地理条件，交易活跃度，房子本身的质量和周边环境，交易目的，使用年限以及市场情况。不同的条件往往有着不同的适用估值法，因此估值法因房而异。在市场较为活跃的情况下，市场法能够提供考虑了市场供需关系的估值价格，当房屋的主要用途是为了获取收益的时候，收益法就更适合用来对房地产进行估值。

3.2 房地产估值法的局限

在现实中，房地产的市场价格通常都是交易出来的，也就是考虑了市场的需求与供给，或者对比中得到一个双方都能够接受的价格。然而在估值法中，为了求取一个较为公允的价格，通常会使用一些预测的方式去衡量房地产的未来价值。如假设开发，长期趋势，假设开发法会需要预测未来的开发状况对房地产价值所产生的影响，然而这些影响可能会超出预计，也可能会低估，因此预测并不一定准确。

除此之外，长期趋势法也会使用像移动平均和拟合的方法去对收益进行预测，然而房地产的收益并不一定完全服从函数的分布，而是一个跟随需求不断变化的噪声图。因此在收益的预测上也不一定会完全正确。

第四章 优化发展

当前房地产估值主要是基于某种特定的逻辑，结合某种固定的因素去给房地产进行定价，然而这种方法通常只能考虑特定几个方面，估值并不全面。然而在计算机和数学的发展过程中，随着人工智能和神经网络的完善，神经网络也可以用在房地产估值中发挥了作用。同时许多使用神经网络对房地产估值的方法甚至被申请了专利，可以预见在外来，机器能够为房地产估值提供一个不错的参考。

近几年中，房地产的发展放缓，甚至在某种意义上进入了衰退。由于出生人口的下降，房子的未来需求也变得不再显而易见。因此房地产估值法的预测方式也需要进行相应的调整，去适应不断变化的房地产市场。