城市更新，是城市发展到一定阶段的必然要求。在消费升级大背景下，城市商业形态有机更新不断加速。从受困于市区的批发市场，到深入居民区的便民菜市场；从日渐高端的商圈，到繁华不再的老旧市场……在日益强调消费体验和个性化的今天，老商市面临怎样的困顿，又是如何提档升级的？请看记者的调查。
一：批发市场：外迁成趋势
对济南人来说，堤口果品批发市场一点也不陌生。这里曾经每天车来车往，热闹非凡。但如今，商户盼着能尽快“离开”，这又是为何？
“市场上八九成的商户都呼吁能早点外迁。”济南市果品流通行业协会秘书长董德贞说。作为跟堤口果品批发市场共同成长30多年的老商户，董德贞有些着急，眼看着生意都被外地市场抢走了，却受限于市场规模，无计可施。
堤口果品批发市场位于济南纬十二路与堤口路交叉口。“以前这个位置就是郊区。”董德贞说，随着城市骨架的伸展，被围在其中的堤口果品批发市场，犹如一只“困兽”，难以扩大规模。
“批发市场要想发展，必须有足够大的场地，停车场、冷库等配套设施要更加完善。”董德贞说，目前市场占地约100亩，外地新建的市场都已是几百亩甚至上千亩地。交通是另一个制约因素。用董德贞的话说，“出不去、进不来”。目前车辆只是行驶时间有限制，不过商户也担心未来一旦黄牌车限行，进出将更加不便。车辆出不去、进不来，就意味着货物流通不畅。
事实上，市场早就意识到了这个问题。几年前，堤口果品批发市场经营方就提出在城郊规划建立农产品物流园区。不过，外迁之路不易，几经曲折后终于落地长清区。
如同堤口果品批发市场，匡山蔬菜批发市场、山东白鹤装饰材料批发市场等传统批发市场，都曾盛极一时。不过先行者的烦恼是，随着城市拓展，市场所在地从郊区演变为城市中心，产业配套缺乏、后继空间不足、功能布局不合理等因素都阻碍着市场发展。而失去经营优势的批发市场也成为城市发展的掣肘，给城市交通、环境质量、城市面貌都带来了不小影响。
大型批发市场外迁，已经成为趋势。目前，山东白鹤装饰材料批发市场、姚家旧货市场都已经外迁。
2017年，济南市政府批复的《济南市城市商业网点规划（2016-2020年）》，提到以供给侧结构性改革、提升城市土地资源价值为批发市场总体规划思路，以“城零郊批”“划行规市”为手段，对现有187个批发市场分三个区层采取“外迁、提升、建新”的方式进行规划引导。
二、老旧市场：设施更新易，人气重聚难
为解决发展中存在的问题，济南部分老旧市场主动改造升级谋出路，如老东门市场、泺口服装城、金牛建材、老屯市场等。
不过，近些年来，老旧市场改造往往需要经历改造后重新聚人气的阵痛期。
济南老东门小商品市场建于1994年。“人挤人”曾是对老东门小商品市场最直观的描述。不过，老旧的大棚市场越来越不符合城市发展定位，也存在消防等安全隐患，2013年11月，老东门小商品市场停业改造4个月。2014年3月，市场以全新面貌出现，然而往日的盛景却并未出现。
除了改造空档期人气流失以外，新市场定位、网购冲击等都是造成人气难聚的重要因素。市场管理方也采取了多种措施，想要恢复往日人气。“目前比刚开业的时候好一些，不过跟改造之前是没法比了。”老商户杨女士介绍。
不少案例表明，市场运营方与商户形成利益共同体，才能形成合力。对此，环联小商品市场走出了一条路子。2017年，洪楼夜市因为占道扰民被关停，为解决商户生计问题，环联东方商贸城整合设置了上千个摊位，将原来分散的地摊集中起来。
为了打消业户顾虑，培育人气，夜市前两年全部免租。谢伟介绍，虽然不收租金，市场投入却不减，前两年市场改造就投入了1700万元。去年开始虽已收取租金，但租金水平并不高。前两年，夜市一天客流量也就几千人次，如今平时就达两三万，周末、节假日更是突破5万人次。
三、老商圈：留住文化底蕴，重现老商圈的繁华
夜幕降临，济南市历城区洪家楼商圈的白日的喧嚣转换阵地，在悦立方24小时街区的酒吧内、在街区小夜市上活力继续，氛围又被推向另一个高潮。
“过去十多年，洪家楼商圈经历了困顿期。”济南市历城区工信局（商务局）副局长张建国表示，洪家楼商圈形成已久，近30年来几经更迭。该片区曾是老历城县政府所在地，自然也成为商业聚集区。1978年洪楼百货大楼营业，周边聚集了不少摊贩，逐渐形成了洪楼夜市。2000年9月，大润发超市在了洪家楼商圈开业，开启了商圈的又一个鼎盛时期。
2008年9月，银座济南洪楼店开业，百货业态补充进来，却并未掀起太大的波动。2019年6月1日，印象城综合体开业，6月22日相邻的悦立方24小时街区开业，洪家楼商圈彻底被点燃。购物中心、开放式街区、百货、超市、独立商铺等多层次业态聚集的洪家楼商圈再现熙攘繁华的景象。
“改造提升不能盲目，需要精准定位。”张建国介绍，“购物中心是继大型超市后的新型业态，洪家楼片区尚没有购物中心，因此引进购物中心成为必然。”同时，周边大学生群体聚集、夜市文化繁盛，24小时街区应运而生。
如今洪家楼片区吸引力明显提升。8月,山东德云文化广场项目开工，看中的也是片区的商业文化氛围。张建国说，按照规划，片区内还将打造美食一条街、摄影一条街、酒吧一条街、文化一条街。“洪家楼片区拥有百年山大与百年教堂，文化底蕴深厚，洪楼片区的商业规划将与城市文化相得益彰、融合共生，让片区成为宜商宜游的商业聚集区。”张建国认为，这个过程中专业运营商至关重要。
四、农贸市场：“达不到顾客需求，问题不在业态上，而在消费环境上”
“新业态层出不穷，并不意味着老业态就一定被淘汰。”山东振大实业有限公司副总经理刘彤表示，相对大型商超来说，农贸市场更有烟火气，依旧是满足市民日常需求的重要消费场所。“达不到顾客需求，问题不在业态上，而在消费环境上。”
2017年8月，振大实业打造的“郎茂山农产品市场”开业，成为全国首家标准化社区便民消费服务中心，也是济南市15分钟便民消费服务商圈示范项目。便利购物、贴心服务，是市场的两大主旨，蔬菜、水果、肉类禽蛋等生活日常所需的商品，以及家政服务、修鞋快剪、改衣洗衣等服务都能找到。
“我们是济南市第一家装空调的农贸市场。”刘彤说，除此以外，每天抽样农残检测结果单放在市场入口。“今年疫情影响下，市场正月初七开业，一直到4月份，客流量比往年提升了10%，销售额提升了25%。”刘彤介绍，跟商户聊聊价格、买菜搭两颗葱都是很多市民喜欢农贸市场的原因，“之前有一位老大爷，每天下午4点多都到休闲区坐一坐，看着人来人往。”刘彤认为，农贸市场满足了很多市民尤其是老年人的情感和交流需求。
2019年，济南市商务局公示了《济南市15分钟社区便民商圈规划暨示范建设规划（2019-2021年）》，提出利用1-2年的时间，在中心城区建设一批以“好邻中心”为支撑的“15分钟社区便民商圈”，到2021年建设114个。“15分钟便民消费服务商圈”形式不一，老城区鼓励采用社区商业街布局；新城区鼓励采用一站集中式或社区商业街布局模式。