编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。
2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。
面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。
历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。
作为其中的“新经济篇”，将以创新、多元与专业的视野，观察相关标杆企业在土地、不动产、产业、资本循环组合构建的新经济产业领域所取得发展，以及可借鉴的经验。
观点网 现代化的写字楼，电梯停在18层，数字体验设计的LED柔性屏映入眼帘，外型如飞檐造型，又如大树参天，现代和传统的交织感扑面而来，似乎已然讲述了这里博采众长的文化。这里，是焕新启用的世邦魏理仕上海办公室，也是在这里，我们再次见到了李凌。
对世邦魏理仕中国区总裁李凌而言，上海是他的“福地”，多年前迁居上海，在多元经历中持续沉淀、不断积累，在金融危机中寻求突破、冷静应变，最终，以厚积薄发之势，在商业地产高速发展期中绘制出新的商业版图。
“有梦想、有担当、有成长、有超越；立心、立信、立行、立世”，焕新升级的“四有四立”传承于《横渠四句》，不仅是世邦魏理仕观今鉴古、兼容并蓄的企业文化体现；也是李凌作为企业家一以贯之的价值理念。
经济回归之下
开篇聊的是未来的经济环境。
“2023年正式进入后疫情时期，这是中国经济启动常态化回归的一年，但也是各种力量此消彼长的一年。”李凌认为可以用白居易《钱塘湖春行》中的两句诗来形容这一年的复杂与机遇：
一方面，是“乱花渐欲迷人眼”。今年经济运行中的内外部不确定性纷呈，例如房地产行业在去杠杆过程中的债务风险，欧美经济需求回落加剧国内产能阶段性过剩、国内外利率周期错位。
另一方面，从中长期来看，消费升级、产业创新、城市化等结构性趋势所能释放出的经济增长动能仍然非常巨大，“浅草才能没马蹄”恰恰可以用来预示未来草木丰盛、欣欣向荣的发展机遇。
提及目前国内商业地产的趋势，李凌给予了积极且谨慎的答复：“需求侧修复逐步推进，但各物业类型的复苏进程有所不同。”
资料显示，从世邦魏理仕监测的市场数据来看，2023年二季度主要城市的写字楼、零售物业和高标仓储的新增租赁需求环比、同比均有所改善，尤其是商办物业在低基数的情况下录得成倍增长。
李凌又用过往数据进行对比：“如果以疫情前五年为参照的话，我们会发现三大物业类型的需求修复速度存在较大差异。2023年上半年的高标仓储、零售物业、写字楼的净吸纳量分别为疫情前五年同期均值的123%、75%和40%。”
他总结道，作为经济活动基础设施的仓储需求反弹最快，而零售物业直接受益于防疫措施优化后消费场景的复苏，写字楼需求则由于大多来自于经济链条的中下游，传导需要更长的时间，复苏进程预计会在下半年进一步提速。
事实上，世邦魏理仕于今年6月发布了2023年的办公楼租户调查，观点新媒体从调查内容中得知，当前中外资企业信心均有所回升，3/4的企业对2023年营收持增长预期，42%的企业计划在未来三年增加办公面积，较2022年调查有所增长，但仍低于2021年。
此外，企业未来三年扩张意愿略强于疫情三年，适度增长成为大部分计划扩张企业的选择；78%的企业计划控制或减少房地产租金成本在整体运营成本中的占比，租金成本规划直接影响企业房地产策略，且期望享有更多的设施使用权和租赁灵活性。
“近年来，租户对租约灵活性的诉求越来越多，这反映的其实是企业经营波动在加大。”李凌向我们透露，据今年的全国租户调查报告显示，约60%受访租户希望获得对位于所租楼宇内以及同一业主旗下其他楼宇内的共享办公等设施的使用权。
与此同时，也可以看到个别全国性的业主开始做出响应，将楼内共享办公的使用权作为一项更丰富的服务产品供客户选择。
但事实上，市场并不能将使用共享办公和节降办公成本直接划等号。
“对于大型企业租户而言，是否以及在何种情况下将共享办公纳入办公资产组合需要经过专业房地产团队从企业经营和人员规划、业务性质等多方位综合判断。”李凌接着表示，除了办公成本以外，贴近客户、员工协作和归属感、企业信息安全等也是在决策中需要考量的因素。
除了共享办公，提升办公室利用率也能够帮助企业达到降本增效的目的。
“根据我们今年的写字楼租户调查，由于受居家办公的影响相对较小，受访企业的办公室平均利用率为67%，高于全球其他区域，但仍有一定的提升空间。”
“捕猎”窗口期
在观点新媒体首次采访李凌的年初时期，世邦魏理仕便提出了前沿性的市场展望——2023年或将成为商业地产资产价值发现窗口期。
“之所以会提出这样的观点，主要是基于对2023年国内外一些重大趋势的判断，而这些趋势共同塑造了今年交错复杂但又孕育机遇的市场环境。”在李凌看来，随着疫情不确定性的消除，经济和商业地产市场又将迎来周期性回升，这为商业地产投资者判断进入市场的时机和定价提供更具确定性的视角。
“但是”，他加了一个转折性的前缀：“投资者对于不同物业类型、不同城市的商业地产复苏进程和幅度的判断依然存在分化。”
李凌解释道，目前国内商业地产市场处于走出疫情影响后的新周期启动阶段，而国内外经济的不确定性和利率周期的错位，又在一定程度上扩大了这一阶段不同投资者在资产定价和进入时点方面的分歧。
“市场中价格博弈和价值发现并存，但如果我们相信市场周期的力量，那么黎明将现之际往往也是捕猎的极佳时机。”
进入世邦魏理仕以来，李凌与团队时刻跟紧市场，这其中包括了险资投资不动产这一现象。
“在国内外经验来看，不动产是保险资金投资配置中不可或缺的另类资产类别之一。优质商业不动产所带来的稳定、持续的现金流能够和保险资金久期形成更好的匹配。”李凌表示，在当前国内利率持续下行的环境里，对于以固定收益为主要配置的险资而言，适度地增加不动产投资有助于提升整体投资回报率。中国的保险资金运用余额已经超过25万亿元，并且以每年2万亿左右的规模持续增长；而目前主要保险机构投资性不动产的配置整体仅为1%左右，优质不动产物权的投资配置具有十分广阔的增长空间。
资料显示，国内险资的不动产投资主要集中在一线城市核心区位的写字楼、研发园区和主要一二线城市的高标仓库。提及上述投资标的，李凌还道出了主体在配置前的考察因素，保险机构在评估这些资产所带来的当期收益的同时，所投资物业类型背后的驱动因素、所在城市和区位是否与宏观经济社会发展趋势以及国家政策导向相符也很重要。
“可以说，今天的市场已经可以为不同风险策略的投资者提供相匹配的投资机会，从机会型到核心型。”李凌顺势将话题转向目前国内商业市场的整体发展，中国大宗投资市场依然拥有一些成长型市场所具备的结构性机会。
首先是新经济地产的兴起。疫情以来包括物流冷链、智能制造产业园、研发设施等物业类型的新经济地产大宗交易额累计2230亿元，在全部交易金额中的占比达到27%，较疫情前10%左右的比例有跳跃性的增长。
另一个结构性转变来自于资金层面。李凌表示：“从去年以来，我们越来越注意到大宗物业投资市场上的一个转变：不少业内领先的基金都在积极地募集人民币基金，而在最近几个季度的大宗物业交易中，国内资金的主导作用也在不断增强。”
他补充道，一方面与美元加息等影响有关；另一方面，国内本土机构正在快速成长，而中国世界级的经济体量和商业地产规模也一定会孕育出世界级的本土投资管理机构。
在与李凌面对面交流过程中，他更多表达了对于当前市场环境的思考。在他看来，下半年中国经济的走势将很大程度上取决于国内消费的复苏进程，而激活消费的关键是就业状况的改善，尤其是担当创造就业主力的民营经济信心的提振。
“用一个词来总结2023年上半年经济的话，我觉得是'春寒料峭'。但料峭之后，也必然会迎来春暖花开的时刻。”李凌对于市场的信心早已在团队内传递开来，过去两三年间，世邦魏理仕中国所有的分公司办公室都进行了装修搬迁及扩租。
“为什么会在这个时候扩大办公空间、花这么多钱装修以及扩招职员？因为我们对市场还是充满信心。” 李凌用八个字总结了自己的信心和判断：“或跃在渊，进则无咎”。
市场新话题
同时，我们也向李凌请教了当下新经济地产的投资机会。
“新经济地产是中国商业地产这片汪洋里的新渔场，而促成渔场形成和繁荣是中国经济和社会的底层洋流向创新驱动的转向和交汇。”李凌表示，投资者所看好的其实就是这些中长期趋势所催生的持续增长的相关房地产需求。
分门别类来看，长租公寓是最近一两年涌现出的新经济地产热点。在世邦魏理仕2023年的中国投资者意向调查中，有20%投资者将长租公寓作为今年首选的主流投资物业类型，仅次于工业物流。而在2023年上半年，共计有14笔长租公寓大宗交易，遍布四个一线城市，总交易金额约70亿元，同比大幅增长约70%。
“这一趋势在上半年国内大宗交易市场总体放缓的背景下尤为值得关注，长租公寓仍是国内商业地产的一片蓝海。”在李凌看来，目前全国租赁住房总需求超过6000万套，这个数字在2030年会接近9700万套。
“此外，在租赁住房的供给结构中绝大部分是个人散租房源，目前机构化集中管理的长租公寓的渗透率仅为2%。”
长租公寓之外，产业园也成为工业物流地产领域中投资者的新关注。“2022年四季度首批标准厂房REITs成功上市为机构投资者提供了'募投建管退'的完整闭环。我们已经看到一些机构投资者通过建立Pre-REITs基金等方式进入产业园投资的领域。”
李凌表示，目前中国国家级和省级开发区园区建筑面积超过50亿平方米，主要大中城市每年的工业用地出让面积超过5亿平方米。无论从存量升级还是增量开发的角度来看，智能制造产业园都具备巨大的增长潜力。
最后，李凌还分享了对于房地产ESG的看法。
在世邦魏历史最新的办公楼租户调查中，员工健康是租户企业的首要ESG事项，零碳目标设定、能源审计和资源循环利用的实施力度有较明显的提升。
对于企业而言，绿色溢价的接受度有所提升，16%租户有意愿为搬迁至绿色楼宇支付更高租金，28%租户可考虑分担业主对楼宇进行绿色改造升级的费用。于2023年，明确表示已经设定零碳目标的受访企业达到22%，这个比例比2022年调查提升了5个百分点，金融、医药和交通运输行业中设定零碳目标的企业占比最高。
“已经设定零碳目标的受访企业中，有26%表示有意愿为搬迁至绿色认证楼宇支付更高的租金，这一比例较整体平均水平要高10个百分点，70%以上接受绿色租金溢价的租户认为溢价幅度应该在5%，说明大部分租户希望能够在ESG和财务上取得平衡。”李凌接着补充，设定零碳目标为企业在房地产环节的减碳提供了自上而下的支持和行动框架，这也将进一步加速绿色楼宇租赁需求的增长。
在李凌眼中，ESG战略不仅体现在租赁绿色楼宇，“企业对于可再生资源循环利用、能源审计、碳审计等减碳举措的关注度也在日益提升。”据其所言，CBRE承诺2040年实现净零碳排放，并设定到2035年为租户管理的设施中每平方英尺碳排放量减少79%的中期目标。
以下为观点新媒体与世邦魏理仕中国区总裁李凌先生的采访实录：
观点新媒体：2023年迎来新一波经济浪潮，您认为未来我们将面临一个怎样的经济环境？国际、国内市场可能面临哪些风险？?
李凌：2023年中国正式进入后疫情时期，这是中国经济启动常态化回归的一年，但也是各种力量此消彼长的一年。
一方面，是“乱花渐欲迷人眼”。今年经济运行中的内外部不确定性纷呈，例如房地产行业在去杠杆过程中的债务风险，欧美经济需求回落加剧国内产能阶段性过剩、国内外利率周期错位。
另一方面，从中长期来看，消费升级、产业创新、城市化等结构性趋势所能释放出的经济增长动能仍然非常巨大，“浅草才能没马蹄”恰恰可以用来预示未来草木丰盛、欣欣向荣的发展机遇。
观点新媒体：从宏观经济角度来看，您对2023年上半年总结是什么？以及对接下来发展的观点和见解是什么？
李凌：用一个词来总结2023年上半年的宏观经济的话，我觉得是“春寒料峭”。但料峭之后，也必然会迎来春暖花开的时刻。
下半年中国经济的走势将很大程度上取决于国内消费的复苏进程，而激活消费的关键是就业状况的改善，尤其是担当创造就业主力的民营经济信心的提振。
期待近期有更多相关领域的刺激政策出台。
观点新媒体：目前来看商办办公物业中的中资企业租户占比如何？分布在哪些业态？
李凌：在写字楼市场上，中资企业已经在需求中占据主导地位。从我们对一线城市的租户普查来看，2022年中资企业在上海、北京、广州、深圳甲级写字楼租赁面积中的占比分别达到55%、67%、75%、87%。
2023年这一比例有望进一步提升。CBRE对超过300家中外资企业的最新调查显示，未来三年计划增加办公面积的企业占比为42%，较2022年的调查结果小幅上升了4个百分点。
值得注意的是，中资企业中具有扩租意愿的比例从42%上升至52%，而外资企业的扩租意愿比例从30%降至25%。我们认为， 外资企业扩租意愿回落与欧美经济开始放缓有关，而中资企业将继续引领写字楼的增量需求。
从不同行业的增长动能来看，金融、科技互联网和专业服务业占据扩张意愿榜单的前三位，医药、制造业企业的扩租意愿同比有较明显的回升。但总体来看，主要行业的扩张意愿均低于2021年的水平，显示出企业当前谨慎乐观的预期。
零售行业是一个例外，由于直接受益于防疫措施优化和人员流动恢复，零售企业的写字楼扩租意愿为近三年来最高，超过了2021年的水平。
观点新媒体：ESG近期成为热点话题，目前将双碳目标提上日程的企业客户主要有哪些类型？这股热潮能够促进绿色楼宇租赁需求的增长吗？
李凌：从CBRE最新的办公楼租户调查结果来看，今年明确表示已经设定零碳目标的受访企业达到22%，这个比例比2022年调查提升了5个百分点，金融、医药和交通运输行业中设定零碳目标的企业占比最高。
设定零碳目标为企业在房地产环节的减碳提供了自上而下的支持和行动框架，因而将进一步加速绿色楼宇租赁需求的增长。
这一点在我们租户调查关于楼宇绿色溢价的问题中有最直接的体现：已经设定零碳目标的受访企业中有26%表示有意愿为搬迁至绿色认证楼宇支付更高的租金，这一比例较整体平均水平要高10个百分点。
需要补充的是，70%以上接受绿色租金溢价的租户认为溢价幅度应该在5%，说明大部分租户希望能够在ESG和财务上取得平衡。
除了租赁绿色楼宇之外，企业对于可再生资源循环利用、能源审计、碳审计等减碳举措的关注度日益提升。CBRE承诺2040年实现净零碳排放，并提出到2035年将为租户管理的设施中每平方英尺的碳排放量减少79%（以2019年为基期）的中期目标。
我们将提供碳审计、碳盘查等全方位、多层次的专业服务和解决方案助力企业减碳目标的实现。最近，我们有幸帮助盈科律所完成了碳审计，并获得了BSI碳排放核查、碳中和双认证证书。
观点新媒体：对于目前国内商业地产的趋势，您有哪些分析及趋势预判？写字楼、零售、工业业态都有哪些变化？
李凌：首先，对目前市场的一个总体判断是：需求侧修复逐步推进，但各物业类型的复苏进程有所不同。从我们监测的市场数据来看，今年二季度，主要城市的写字楼、零售物业和高标仓储的新增租赁需求环比、同比均有所改善，尤其是商办物业在低基数的情况下录得成倍增长。
但如果以疫情前五年（2015-2019）为参照的话，我们会发现三大物业类型的需求修复速度存在较大差异。2023年上半年的高标仓储、零售物业、写字楼的净吸纳量分别为疫情前五年同期均值的123%、75%和40%。作为经济活动基础设施的仓储需求反弹最快，而零售物业直接受益于防疫措施优化后消费场景的复苏，写字楼需求则由于大多来自于经济链条的中下游，传导需要更长的时间，复苏进程预计会在下半年进一步提速。
其次，截至2023年上半年，全国主要城市写字楼、零售物业和高标仓的平均空置率分别为23.7%、9.3%、21.3%，处于近年来的高位。而由于疫情期间的工程延误，2023年对于大部分城市来说都是商业地产的供应高峰。因此在短期内，租赁市场整体上仍将有利于租户，但城市间、区位间、不同品质项目间的表现将持续分化。
前面我们已经聊过企业写字楼品质升级的需求，而在零售物业和高标仓市场上，我们看到的是租户对布点的优化调整。
随着全渠道零售成为一种常态，零售品牌的门店布局从原先的规模化、标准化快速拓店策略，向重点在核心区位打造旗舰店、体验店的策略转变。线下门店不再仅仅作为单纯的销售触点，而转变为承载品牌文化展示、客户体验提升、全渠道销售等综合功能的场所。我们去年底的亚太区零售商调查显示，在今年计划在中国拓店的零售品牌中，超过90%表示希望新店选址位于市中心商场或街铺。
在高标仓市场上，租户利用当前一线都市圈新增供应阶段性放量的窗口加速在核心区位拓展其仓储网络。2023年上半年，一线都市圈内的高标仓净吸纳量接近190万平方米，在全国净吸纳量中的占比超过70%，这两个指标都是同期历史新高。
观点新媒体：疫情过后，北上广的办公室是否仍然为主要工作场所？目前灵活办公、去中心化办公需求是否有所提升？会有助于降低写字楼运营成本企业办公成本？
李凌：与欧美市场相比，国内在三年疫情期间并未经历长期的居家办公，因此在去年底防疫措施优化调整后，并未如欧美一样面临“重返办公室”的问题。
根据我们去年下半年开展的全球调查，90%的国内受访者以办公室工作为主（每周至少3天在办公室工作），该比例高于亚太区和全球平均6个和9个百分点。
近年来，租户对租约灵活性的诉求越来越多，这反映的其实是经济前景不明朗的背景下企业经营波动在加大。我们今年的全国租户调查报告显示，约60%的受访租户希望获得对位于所租楼宇内以及同一业主旗下其他楼宇内的共享办公等设施的使用权。
与此同时，我们也看到个别全国性的业主开始做出响应，将楼内共享办公的使用权作为一项更丰富的服务产品供客户选择。
我们并不能简单地将使用共享办公和节降办公成本直接划等号。事实上，对于大型企业租户而言，是否以及在何种情况下将共享办公纳入办公资产组合需要经过专业房地产团队从企业经营和人员规划、业务性质、当前办公组合分布和使用情况等多方位综合判断。而除了办公成本以外，贴近客户、员工协作和归属感、企业信息安全等也是在决策中需要考量的因素。
除了共享办公的使用，提升办公室利用率也能够帮助企业达到降本增效的目的。根据我们今年的写字楼租户调查，由于受居家办公的影响相对较小，受访企业的办公室平均利用率为67%，高于全球其他区域，但仍有一定的提升空间。
有条件的大型租户可以采用办公桌预约工具、空间占位传感器等科技手段对办公室使用情况进行更为精确地测量，从而有针对性地制定和调整办公场所策略。
观点新媒体：从当前市场情况来分析，险资入主投资不动产的逻辑是什么？主要分布在哪些业态？如何看待险资在这些赛道上的投资布局？
李凌：在国内外经验来看，不动产是保险资金投资配置中不可或缺的另类资产类别之一。优质商业不动产所带来的稳定的、持续的现金流能够和保险资金久期形成更好的匹配；同时在当前国内利率持续下行的环境里，对于以固定收益为主要配置的险资而言，适度地增加不动产投资有助于提升整体投资回报率。
从近几年的大宗交易来看， 国内险资的不动产投资主要集中在一线城市核心区位的写字楼、研发园区和主要一二线城市的高标仓库。在对这些优质不动产的投资配置中，保险机构在评估这些资产所带来的当期收益（租金收益率）的同时，所投资物业类型背后的驱动因素、所在城市和区位是否与宏观经济社会发展趋势以及国家政策导向相符也至关重要。
截至2022年，全国保险资金运用余额已经超过25万亿元，并且以每年2万亿左右的规模持续增长。目前国内主要保险机构投资性不动产占总投资资产的比例整体仅在1%，优质不动产物权的投资配置具有十分广阔的增长空间。
观点新媒体：世邦魏理仕的报告中提到“2023年或将成为商业地产资产价值发现窗口期”，应如何理解当下的窗口期？会涌现哪些机会/待需解决的问题？
李凌：这是我们在今年年初的市场展望中提出的观点。之所以会提出这样的观点，主要是基于对2023年国内外一些重大趋势的判断，而这些趋势一起塑造了今年交错复杂但又孕育机遇的市场环境。
随着盘桓三年之久的疫情不确定性的消除，经济和商业地产市场将迎来周期性回升，这将为商业地产投资者判断进入市场的时机和定价提供更具确定性的视角。但与此同时，投资者对于不同物业类型、不同城市的商业地产复苏进程和幅度的判断依然存在分化。
受到新冠疫情和经济不确定的影响，国内商办资产价格在过去几年出现了一定程度的回调。而在此过程中，国内利率持续下调，目前国内一线城市核心型商办物业的租金收益率和贷款利率已经从负杠杆转为正杠杆，资产定价吸引力正在不断增强。
美联储加息周期：美联储大幅加息已经趋近顶部区间，利率拔升对于美国国内以及全球商业地产资产价格重置的影响将在2023年下半年至2024年逐步明朗，这也将影响跨境资本对国内商业地产的定价和投资策略。
综合上述判断来看，国内商业地产市场目前处于走出疫情影响后的新周期启动阶段，而国内外经济的不确定性和利率周期的错位，又在一定程度上扩大了这一阶段不同投资者在资产定价和进入时点方面的分歧。
市场中价格博弈和价值发现并存，但如果我们相信市场周期的力量，那么黎明将现之际往往也是捕猎的极佳时机。具有稳定现金流的核心型资产和售后回租、核心物业开发或改造、困境资产收购是现阶段投资者可以重点考虑的策略。