越秀地产（HK00123，股价5.140港元，市值206.91亿港元）又在广州拿地了，不过这次拿的是经过调规后的地块。

12月23日，广州市海珠区大干围AH101533地块出让，由越秀地产旗下的新秀房地产开发有限公司以底价20.23亿元竞得，成交楼面价33501元/平方米，扣除配建后的实际楼面价约为36308元/平方米。

《每日经济新闻》记者注意到，越秀地产此次竞得的该地块原为商业用地，一个多月前由广州市土地开发中心向越秀地产以现金补偿15.29亿元收储，经过调规，该地块性质正式变更为二类居住用地。此次越秀地产以加价5亿元的代价，又重新拍回了该宗地块。

“这是广州市政府盘活存量用地的一种创新手段，旨在解决土地市场供需不匹配的问题。”华南好地研究院院长宣烨锋当日在接受每经记者采访时表示，今年供需矛盾突出，企业想要中心城区的好地块，但政府储备用地中没有成熟的地块可供应，只能把存量用地收储后再调规出让。

加价5亿元拍回调规地块

出让公告显示，海珠区大干围AH101533地块面积为15489平方米，容积率4.2，计容总建面60398平方米，起拍总价为20.23亿元，名义起拍楼面价约3.35万元/平方米。倘若扣除配建的社区卫生服务站、社区少年宫等十几处共建配套后，实际可售楼面价接近3.6万元/平方米。

来源：广州公共资源交易中心

值得注意的是，原广州大干围地块包含编号为AH101533及AH101534的两幅地块，此前规划用途包括零售商业、商务金融以及批发市场，其使用权归属于越秀地产的非全资附属公司广州市佰城投资发展有限公司。

11月13日，越秀地产公告披露，其非全资附属公司佰城投资与广州市土地开发中心订立的大干围土地收储协议。根据该协议，佰城投资同意将位于广州大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心进行收储，收储代价约为15.29亿元，将以现金形式进行补偿。此后，广州市规划和自然资源局公布了地块调规，上述地块由商业用地调整成二类居住用地，容积率从8.03/7.38调整成4.2，建筑密度也下降至35%。

在此之前，广州当地政府已经已向越秀收回多宗未开发地块。

9月2日，越秀地产公告称，暨南大学北侧地块二土地的土地使用权将交由广州市土地开发中心及番禺区土地开发中心收储，代价为50.03亿元，补偿方式为土地开发中心提供等值的应付票据，应付票据可用于在番禺区收购土地。据悉，该地块是越秀地产于2021年9月竞得，截至目前尚未开发。

8月30日，越秀地产披露，广州市土地开发中心向越秀华城收回广龙地块的三幅土地，代价为70亿元，补偿方式为广州市土地开发中心提供等值应付票据，应付票据的价值可用于广州新出让的市本级土地。

宣烨锋表示，这是广州市政府盘活存量用地的一种创新手段，旨在解决土地市场供需不匹配的问题。以前广州土地市场太好了，只要是中心区的宅地都会有竞争，外来企业想进广州只能去增城、从化拿地。但过去几年，政府在做土地收储、出让时，缺乏对市场前瞻预判，导致近两年中心城区可供的地块不多。

“今年供需矛盾突出，企业想要中心城区的好地块，但政府储备用地中没有成熟的地块可供应，只能把存量用地再收储，调规出让，即盘活存量用地，又可以增加卖地额。”宣烨锋补充道。

年末加速“补仓”北上广

每经记者注意到，包括此次竞得的大干围AH101533地块在内，今年以来越秀地产在广州已共竞得7宗地块，均位于中心区域，总拿地金额达到111.3亿元，总建筑面积为32.8万平方米。

其中，两周前的12月10日，越秀地产以总价5.96亿元竞得广州市越秀区广州大道中345号北侧AD016619地块，成交楼面价33082元/平方米，实际楼面价47637元/平方米。

今年9月底，越秀地产还以9.8亿元竞得位于广州市白云区怡新路以南AB3101046地块，项目占地面积4.7万平方米，建筑面积6.7万平方米，折合楼面价2.99万元/平方米。项目规划有3栋住宅共320户，是超高得房率的三房和四房户型。该项目12月7日开盘销售，从项目发布销售海报来看，105套房源开盘当日即售罄。

前11月越秀地产拿地金额及新增货值行业排名 来源：中指研究院

按照今年越秀地产的拿地销售节奏，本月取得的广州两宗地块项目有望在明年一季度末陆续入市销售。

每经记者查询贝壳找房等第三方平台获悉，大干围AH101533地块周边目前在售的新房项目包括海珠湖景峰、中海观雲府等，其均价范围在4.5万至11万元/平方米之间。

“越秀地产最近几年在广州拿地是明显下降的，如果没有白云、番禺土地置换的票据，拿地金额可能会更少。”宣烨锋表示，越秀地产拿地高峰期是在2020和2021年，这两年的涉宅地块总金额都在250亿元以上，之后逐年下降。近两年广州新房市场表现不佳，导致企业回款下降，所以从2021年开始越秀地产的拿地投资是逐年下降的。

不过进入到今年四季度，越秀地产开始走出过往深耕的粤港澳大湾区，频繁出现在一线城市土拍现场，以独立或以联合体形式加速拿地，拿地总金额已超过百亿元。

在11月27日的上海2024年第七批次集中供地出让中，浦东新区新杨思板块的Z000602单元20B-12地块经过192轮激烈竞价，最终被华润置地&中能建&越秀地产联合体以总价78.969亿元竞得，溢价率高达40.37%，刷新上海土拍市场溢价率纪录。

在11月5日的北京土拍上，功德寺棚改项002地块经过42轮竞价后触顶进入摇号环节，最终被越秀地产以63.83亿元成功摇中，成交楼面价为71574元/平方米，溢价率15%，销售指导价达10.5万元/平方米。10月22日，越秀地产&未来科学城联合体以底价25.33亿元摘得北京市昌平区小沙河地块。

据中指研究院统计，今年前11月，越秀地产以175亿元的权益拿地金额行业排名行业第九位，以435亿元的全口径新增货值同样排名行业第九位。

销售方面，据越秀地产12月3日公告，11月公司实现合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为100.21亿元，同比下降约15.6%；实现合同销售面积约为33.46万平方米，同比上升约0.7%。今年前11月，累计合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为1010.2亿元，同比下降约24%；累计合同销售面积约为343.25万平方米，同比下降约15.3%。

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