七大新城系列报道

开篇语

随着城市建设的不断外扩，远郊新城的概念越来越凸显。2001年，建设郊区新城的目标也就应运而生，包含嘉定新城、松江新城、临港新城、青浦新城、奉贤新城、金山新城和城桥新城等新城。

这七大新城，各有各的规划，各有各的定位，当然房价也涨势各异，但他们对于上海都同等重要。现如今，18年过去了，经过十几年的发展和建设，七大新城现状如何？各自又处于怎么样的水平?哪个新城表现亮眼？哪个又“屈居人后”呢？

在这个乍暖还寒的时节，就让凤凰网房产带领着大家来一场七大新城楼市调研之旅，为大家还原一个真实的七大新城楼市。

“位置偏远”、“交通不便”、“人气不足”……提起金山新城，人们脑海里浮现的关键词总是不尽如人意。由于交通的制约以及产业的落后，金山新城成了七大新城中的“后进生”。

据易居研究院发布的上海新建商品住宅库存面积数据显示，2013~2018年，金山新城的均价分别在11085元/㎡、11238元/㎡、10810元/㎡、12461元/㎡、24224元/㎡、24219元/㎡。从房价可以看出，金山新城的房价在2017年之前，几乎没有涨幅。

不过，随着市场在2016年之后集体的迸发，金山新城的房价随之迎来跨越式上涨。2018年，金山新城的房价涨到24219元/㎡，在七大新城中均价最低。和嘉定新城或者青浦新城相比，金山新城的楼市活力明显不足。

值得注意的是，在上海2040规划草案中，金山新城概念被金山滨海地区替代，要求在金山滨海地区设置核心镇中心。然而，在嘉定、松江、青浦等地还是设置新城中心。距离就这样再一次被拉开……

去化缓慢 供应量略显紧张

一路乘坐“小火车”从上海南站到金山卫，时间并不太久，仅仅40分钟左右。进入金山区域，能看到远处冒着白烟的烟囱，以及散落在轨道周边的农田。从金山卫车站下车，随处可见的是楼盘宣传的海报和灯牌。

一眼望去，金山新城呈现出一派“清凉”的景象。零零散散的人群各自等待公交车，在售楼盘数量相较于其他新城也比较少。

凤凰网房产在走访时了解到，目前金山新城在售的热盘仅有合生海景1号、光明·金山府，建邦国宸府还处于待售状态，预计6月开盘。而合生海景1号、御龙锦园和正荣御首府都已经是尾盘了。

可能是工作日的原因，合生海景1号售楼处并没有购房者光顾，销售们三三两两地聚在一起聊天。当小编进入售楼处，销售立刻询问买房需求，热情地为小编介绍楼盘详情：“目前，合生海景一号还有少量房源在售，分为两栋毛坯，一栋精装，均价约在2.7万每平，热销户型83平两房两厅一卫，对面即是蒙山中学，距离百联金山购物中心600米左右。”

据网上房地产数据显示，合生海景1号二期推出414套，如今只剩11套在售房源；一期推出409套，也只有22套房源在售，总计也仅仅33套供应量。不过，合生海景1号可是早在2月份就开盘了，这个节奏的去化情况相较于嘉定或者松江的盘，是比较缓慢的。

纯新盘光明·金山府也于2月23日开盘，如今已经卖了一段时间，从网签数据来看，并不理想。从网上房地产数据看，推出448套，仅售出87套，当然网签数据存在一定滞后性。销售顾问对凤凰网房产表示：“目前去化100多套，我们的盘卖的还是比较快的，一周去化十几套吧。周末来看的人比较多。” 据其介绍，光明金山府已经开盘，共推出488套14层小高层，高层预计下半年推出，户型有91平的两房，均价约在2.5万每平；116和117平的三房，均价约在2.7万每平左右；总价210万起，2020年毛坯交付。周边商业有万达广场，步行大约20分钟。

从走访中可以看出，金山新城新盘供应主力军是合生海景1号和光明·金山府。后续会迎来建邦国宸府的“支援”。而去年碧桂园和农工商在金山拿的地入市尚需一段时间，总体来看金山新城的新盘供应还是比较紧张的。二手房方面，从网上信息显示，金山新城的热门二手房楼盘的售价并不低，基本是和一手房持平的。例如，合生海景1号4月二手房均价在26734 元/m²，环比上月上涨13.46%；棕榈湾花园4月二手房均价27112 元/m²，环比上月上涨0.11%。

金山新城的房价总体来看比较平稳，并未有太大起伏。

18年发展 竟成新城“后进生”

金山新城的定位并不低。它是金山区的政治、经济、文化中心，是上海市的滨海新城，是石化产业聚集区。虽然和其他新城相比，金山新城的人口总量是不足的，但是相较于18年前的“空城”，金山新城人口流入已经有了很大的进步。

而且，金山新城的配套设施也在逐步完善。金山百联商场、金山万达、红星国际广场、光明koko都乐汇、复旦附属金山医院、蒙山中学、金山世界外国语学校等商业、医疗、教育资源都集中在了金山新城。如果是出于自住的需求，金山新城的配套是可以满足人们的基本需求。

金山新城人口的导入其实是和其房价增幅不大有很大关系，和上海其他新城相比，不及3万的均价，势必吸引了一批刚需置业者。而金山新城房价的增幅以及人口流入的速度还是被其偏远的地理位置以及交通的因素所制约。 金山新城距离上海市区56公里，通往市区的交通工具主要依靠大巴车以及金山小火车。虽然，金山小火车的通车缓解了金山新城的交通压力，从金山卫站坐小火车到上海南站仅需要40分钟。然而，小火车班次间隔时间比较长，而且换乘都很不方便，和地铁相比具有不小的局限性。

此外，金山新城在概念上也远远不及青浦新城和临港新城。金山新城主要被规划为滨海新城，主打旅游概念，相较于青浦新城的“大虹桥”概念以及临港新城的自贸区概念和科创中心概念是不够吸引人的。

提起金山新城，不得不提的是“化工”二字。石化是金山新城的支柱产业，给金山人带来了就业机会，其中主要包括上海石化、漕泾化工区、金山工业园等产业集群。

不过，化工产业也被屡被诟病会对环境造成污染。凤凰网房产在走访时发现，金山新城内已经几乎看不到化工的身影，绝大多数都搬到了漕泾。金山新城的产业还是以工厂为主，缺少大型商务办公区，高新产业匮乏。

无论是从区位还是配套来看，金山新城都是属于七大新城中的“后进生”。据了解，在上海2040规划草案中，金山新城取消了，替代的规划名称是金山滨海地区，在其设置核心镇中心。然而，在嘉定、松江、青浦等地还是设置新城中心。距离就这样再一次被拉开……

总体而言，金山新城优缺点并存。一方面，金山新城的成交均价一直处于新城中的末尾，是属于上海楼市中的价格洼地；另一方面，金山新城是上海远郊区域，地理位置和交通设施都没有明显优势，产业支撑也不足。

如今，18年发展过去了，“后进生”金山新城交出的这份答卷，大家给打几分呢？