如果你有房子要出租，你可知道有些费用是可以抵税的吗？那出租房子的增值税应该怎么计算呢？

从表面上来看，当纳税人从其主要住宅（Main Residence）搬出，开始将该房产用于出租时，由于该房产在其出租期间不再认为是该纳税人的主要住宅，所以在出售该房产时，该纳税人只能享受到部分主要住宅资本所得税豁免（Partialmain Residence Exemption）。

但是，出售曾经作为主要住宅（Main Residence）后来用于出租的房产，在计算其资本所得税时，纳税人可以应用“暂时空置原则”（Temporary Absence Rule）和“市场价值原则”（Market Value Rule）来降低其应交纳的资本所得税。

一、“暂时空置原则”（Temporary Absence Rule）

当一处房产不再作为纳税人的主要住宅，即纳税人从该住宅搬出后，纳税人可以应用暂时空置原则，在其不居住在该房产的整个期间或部分期间内，继续将该房产作为其主要住宅。

它规定：当纳税人从其主要住宅（Main Residence）搬出后，如果该房产没有用于营利目的，那么该纳税人可以继续无限期的将该房产作为其主要住宅。

当纳税人从其主要住宅（Main Residence）搬出后，如果该房产用于营利（如用于出租），那么在该房产用于营利目的的一个单一期间内，该纳税人可以在最长期限为六年的时间内，仍旧将该房产视为其主要住宅。

如果纳税人应用了“暂时空置原则”，那么在该房产被视为纳税人的主要住宅的期间内，该纳税人不能再将其他房产作为其主要住宅。

案例1：房产出租低于6年

K在2006年5月购买了一处房产，在此后的两年中，她一直住在该住宅中。2008年，Kate由于工作原因搬到别的州居住，并在接下来的5年中将她的房子用于出租。然后Kate卖掉了该处房产。Kate总共持有该房产的时间为7年（2年自住+5年出租）。

K是否可以应用“暂时空置原则”，从而避免为其出售房产的所得交纳资本所得税？可以。K可以选择应用“暂时空置原则”，在其房产出租的5年中，继续将该房产视为其主要住宅。所以Kate不必为其出售房产的所得交纳资本所得税。

二、“市场价值原则”（Market Value Rule）

如果纳税人从其主要住宅搬出，而且该房产第一次用于出租的时间在1996年8月20日19点30分以后，那么该纳税人可以在满足以下两个条件下利用“市场价值原则”：

1. 由于房产曾用于营利目的（如：租赁），所以在出售该房产时，纳税人只能获得部分主要住宅资本所得税豁免（Partial Main Residence Exemption）。

2. 如果房产在首次营利时间（即第一次出租时间）之前即刻出售，纳税人已经获得全部的主要住宅资本所得税豁免（Main Residence Exemption）。

如果纳税人使用市场价值原则，那么在出售房产时，会影响到纳税人的资本收益或资本损失。“市场价值原则”的内容如下：

在房屋用于营利目的时，用此时该房屋的市场价值代替其成本价值来计算资本所得；

从房产首次用于营利目的时开始，纳税人对该房产开始一个新的所有权阶段（New ownership period）

“市场价值原则”不具备可选性。这意味着只要满足“市场价值原则”的条件，该原则就自动试用。

案例2：小明出租房子

小明在1990年3月以$22万价格购买了一套房产A（该价格包括所有的附带成本，例如印花税和相关法律费用）。小明与其家人在该住宅中居住了9年。在1999年3月，小明与其家人般到另一套住宅B中，在接下来的13年，小明一直把房产A用于出租。1999年3月，房产A的市场价值为$30万。在2012年3月，小明以$75万的价格将房产B出售。出售房产A所产生的附带成本为$1,000（法律费用）。

解析：

在这个案例中，市场价值原则适用。因此，对于小明出售房产A的资本所得要做出以下调整：

小明被视为在1999年3月（首次营利时间）以市场价值（$30万）购买了房产A；小明对房产A的所有权时间从1999年3月开始。因此，小明对房产A的所有权时间为13年（从1999年3月到2012年3月）。所以小明初始资本所得（Initial capital gain）为$44万9千（$75万-$30万-$1,000）。如果不应用市场价值原则，小明的初始资本所得应为$52万（$75万-$23万）。因此，在该案例中，市场价值原则使小明的初始资本所得降低了$8万（$52万-$44万）。

如果应用“暂时空置原则”（Temporary Absence Rule），小明的应纳税资本所得时多少呢？

在这个案例中，小明的房产A在13年的出租期间的前6年中被视为小明的主要住宅（从1999年3月到2005年3月），可以获得主要住宅资本所得税豁免。在剩下的7年出租阶段中，小明不能获得主要住宅资本所得税豁免。

因此，小明的应纳税资本所得为$118,461。计算方法如下：

出售价格（Sale proceeds）-成本价格（Cost base）=初始资本所得（Initial capital gain）：$75万-$31万=$44万

初始资本所得 x 非主要住宅期间（Non-main residence period）÷ 总计所有权期间（Total ownership period）=按比例分配的资本所得（Pro-rata capital gain）：

$44万×7÷13=$236,922

按比例分配的资本所得-50%资本所得税折扣=应纳税资本（Taxable capital gain）$236,922-0.5x$236,922=$118,461

在出售曾经作为主要住宅后来用于出租的房产时，纳税人可以应用暂时空置原则来显著降低其资本所得。

但是，应用暂时空置原则的缺点是，在纳税人购买了一套新的房产的情况下，如果纳税人将其前一套房产作为主要住宅，那么在其旧房产作为主要住宅的期间（旧房产应用暂时空置原则的6年期间），纳税人的新房产不能获得主要住宅资本所得税豁免。

虽然看起来很复杂，但其实只要明白几个关键的概念，费用的计算就很明了了！如果还是有疑惑，请联系悦洋海外聊聊吧！