来源： 极星房讯

导读

最近，北京大学博雅学院一位特聘教授的采访视频引发了广泛关注。他在采访中反驳了“房屋过剩论”，引起了社会各界的热议。对于普通人来说，“房子过剩”关乎切身利益，影响每个家庭的生活决策。那么，中国的房子真的是过剩了吗?通过分析几组关键数据，我们可以更清晰地看到房屋市场的真实情况。本文将通过三个核心数据，深入探讨中国房屋市场的现状，揭示房子是否真的过剩。

1. 全国房屋数量的误导

有观点认为，全国共有6.6亿栋房屋，似乎意味着房子已经足够多了。这个数据源自住建部的一次普查，涵盖了全国城乡建设的房屋总数。然而，这个数据背后有许多细节需要澄清。

首先，6.6亿栋房屋中，超过90%分布在农村，真正城镇地区的房屋大约只有4700万栋。剔除非住宅部分，全国商品房的数量大约在1000万栋左右。考虑到中国14亿人口，这个数量并不算多。尤其在城市人口持续增长的背景下，这个数量显得更为紧张。因此，仅凭“全国有6.6亿栋房屋”就认为房子过剩，是片面的。

2. 城镇居民人均住房面积的误导

根据统计，城镇居民人均住房面积为35.9㎡，这个数据看起来似乎已经达到了发达国家的水平。例如，美国为62.4㎡、加拿大为63.9㎡、德国为46.6㎡、英国为37.6㎡、法国为36.5㎡、日本为35.2㎡、韩国为34㎡。

然而，这个数据背后隐藏着一些不为人知的事实。发达国家的人均居住面积是按套内面积计算的，而我国是按建筑面积计算的。如果剔除25%的公摊面积，我国的实际人均居住面积大约为26.9㎡，这与欧美国家有显著差距，甚至低于日韩。在一些人口密集的核心城市，这个数字甚至更低。例如，深圳的人均住房面积仅为21.8㎡，扣除公摊部分，只剩16.35㎡。这说明，全国平均数并不能反映实际居住情况，尤其在大城市。

3. 房源地域分布的极端不均

数据显示，我国真正的高空置率房屋主要集中在农村地区，而北京、上海等一线城市的房屋供应却极为紧张。2022年8月，贝壳研究院发布的报告显示，大中城市的平均住房空置率为12%，其中一线城市平均7%，二线城市12%，三线城市16%。四五线城市的住宅空置率则高达26.6%。

更令人担忧的是，一些农村地区的房屋空置率甚至能达到60%。这些数据表明，尽管全国范围内房屋数量庞大，但地域分布极不均衡。大量房屋集中在不需要住房的地区，而真正需要住房的核心城市房源却极为短缺。

4. 总套户比的现状

套户比是衡量住房市场饱和度的重要指标。截至2023年底，全国城镇住宅存量约335.5亿平方米，住房套数约3.74亿套。同一时期的城镇居民套户比为1.07，意味着每100户家庭拥有107套房。

这个数字看似表明住房供应较为充足，但进一步分析发现，一线城市的套户比为1.01，二线城市为1.09，三四线城市为1.12。虽然整体套户比显示出一定的饱和度，但各城市的差异很大。一线城市的住房供应依然紧张，而三四线城市的住房则出现了过剩迹象。

5. 优质商品房的不足

从住房来源结构看，全国城镇住房存量中，商品房约占40%，自建房约占30%，还有30%为原公房、保障性住房或其他。由此可见，真正的优质商品房占比并不高，大约不到20%。

此外，房龄问题也不容忽视。四大一线城市房龄在25年以上的住宅占比约36.1%，二线城市为24.4%，三四线城市为23.7%。这些老房子往往设计落后，物业服务较差，居住体验不佳。

6. 城市化进程与住房需求

截至2023年末，中国城镇化率为66.2%，未来城镇化的增量空间预计还有10个百分点。这意味着大约还有1.5亿人口将成为城镇居民，2-3亿现有城镇人口将流入核心城市群。这将导致核心城市长期面临住房短缺问题，无论是刚需房还是改善房，需求都将持续增加。

结尾

通过以上数据分析可以看出，“房子过剩”这一论调并不准确。全国房屋数量、城镇居民人均住房面积和房源地域分布等数据背后，隐藏着诸多不均衡和结构性问题。真正的情况是，优质商品房短缺，住房分配不均，尤其在核心城市，住房供应仍然紧张。未来，随着城镇化进程的推进和人口向核心城市的流动，住房需求将继续增长。因此，我们应理性看待房屋市场，避免被片面的数据误导，制定更加科学的住房政策，以满足不同地区和人群的实际需求。