易居研究院今日发布的报告指出，近期一线城市官方纷纷表态，将根据市场情况积极优化调整购房政策。这意味着一线城市购房政策底已经到来。一线城市购房政策全国最严，当前释放放松信号，对其以及全国都有积极的作用。

从限购政策来看，报告显示，截止2023年7月30日，一线城市总体执行了严厉的限购政策。其中，在本地户籍限购政策方面，深圳最严，新落户的购房者也需要具备社保缴纳条件，即落户3年且有3年社保限购1套。而在外地户籍的限购政策上，上海最严，单身人士没有购房资格，即5年社保且须已婚限购1套。不过，一线城市部分郊区市场已经落实了放宽的政策，如上海临港新片区外来人口仅需1年社保即可认购1套，广州从化、增城两地允许外地人无条件认购1套。

报告认为，限购政策对部分合理购房需求造成了误伤，并产生了很多成本或负担。从限购对购房成本的影响来看，5年社保缴纳约束，使得置业计划推迟5年。数据显示，一线城市2023年上半年房价相比5年前上涨了14211元/平方米，同时一线城市家庭购房套均面积约110平方米。据此计算，购房家庭潜在购房成本增加约156万元，相当于三四线城市的一套房总价，购房成本和负担增加了35%。另外，从限购对租房开支的影响来看，一线城市家庭租房月租金约为6000元，5年租房成本为36万元，相当于当前购房成本的6%。综上来看，限购政策增加了约40%的居住成本，限购政策若松动，可以产生最大为40%的减负效应。

再从限贷政策来看，报告显示，截止2023年7月30日，一线城市执行了非常严厉的限贷政策，在首付比例、房贷利率、认房又认贷这三个层面都有所体现。其中，认房又认贷的政策，在四个一线城市中都有体现，导致很多换房需求无法享受到首套房的优惠政策。报告认为，一线城市若在降低首付、降低房贷利率、调整认房又认贷政策上有相应动作，都可以比较明显地降低购房成本。

具体来看，报告显示，认房又认贷政策调整后，购房者认购二套房可适用首套房首付比例，即从73%降至33%。按600万总价的房源计算，首付款将从435万降至195万，首付成本降低了240万，即降低了55%的资金支付压力。同时，购房者认购二套房可适用首套房利率，即从5.03%降至4.5%。按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月，30年累计减少47万元。综合以上两点，报告认为，若一线城市积极调整认房又认贷政策，将通过降低首付款和降低月供款等渠道产生显著的减负效应。

另外，在普通住房认定标准方面，报告显示，截止2023年7月30日，一线城市总体执行了略过时的普通住房认定标准，导致很多住房交易无法纳入到普通住宅的范畴之中，进而享受不到普通住宅的各类优惠政策。后续要调整此类标准，也建议围绕户型和总价方面做足文章，进而将更多房源纳入到普通住宅的认定体系中，以让此类住房交易享受更低的税费成本和房贷成本。此外，一线城市契税和增值税等税费成本相比二三线城市明显偏高，未来调整的空间也较大。