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点

现在的开发商卖楼，没有一点自己的产品特色都无法吸引买家的眼球。

最近，小π看了一个楼盘，虽然主打小户型，但是十分神奇地把不到80㎡的单位造出了五房，并且全部能住人！

小π当时就“O嘴”了，这到底是什么操作？！

元邦明月翡翠

地址：白云区棠乐路大埔南二街

发展商：元邦

规模：占地面积约10830㎡

建筑面积约29028㎡

交通：下楼就有地铁

项目位于白云区新市板块大埔南二街，假设从珠江新城出发，经行内环路、广园中路、机场路、汇侨南路、棠乐路等，非高峰期约半小时可到销售中心。

当然，如果高峰期走这些路，熟悉的人都知道不是一般堵，并且楼盘周边不少路段都较为狭窄，因此地铁就显得十分重要。

△项目周边棠乐路

目前，项目北侧就有在建地铁12号线南航新村站，日后下个楼再走几步路就可以到地铁站，比起某些距离地铁2、3公里还自称“地铁上盖”的楼盘可以说是方便得多。

配套：走几百米有大商场

小π在现场看到，项目周边现状有多个住宅小区及城中村，生活氛围算比较浓厚，相关配套也比较完善。

距离项目600多米靠近机场路的位置，有新市当地比较大型的商业广场百信广场，基本可以满足周边住户日常消费需求。

教育方面，虽然项目本身只有体量不大，但楼栋一二层将设置为商场，三层为配建有幼儿园。

周边1公里范围内，则有现成的汇侨第一小学、新市中学等，预计基本能就近入学。

至于医疗配套，距离最近的是约1公里的广药三院（新市医院）。

△来源：百度地图

户型：78㎡竟然有五房？

资料显示，项目占地面积仅10830㎡，建筑面积29028㎡，只有连在一起、中间有墙体分隔的A、B两栋住宅，外观看起来就是一座单体楼。

除了前面提到的1、2层商业、3层幼儿园之外，还有一个第4层的架空层活动空间，而住宅部分则是从第5层开始，最高18层，两栋楼分别两梯五户、两梯六户，总货量154套。

产品包括40-86㎡一至三房小户型，层高3.6米。

开发商就是利用这个3.6米的层高做出loft的布局，改造后40㎡能有二房，78㎡能有五房，全部能住人，但交楼默认为平层，买家也可在收楼前告知选择改造的布局。

目前已开放销售中心与实体样板间，开盘时间及价格待定，预计2021年年底前交楼。

40㎡“两房”

楼盘全部户型都不大，当然这当中相对较小的40㎡、58㎡、64㎡均朝北，其余73㎡、78㎡、86㎡等相对的“大户型”都是朝南。

从户型图就很直观看到，进门就是客厅，再直走是连阳台的卧室，卧室旁边就是厨房。

而餐厅就“夹”在厨房和卫浴之间，各个功能区都一目了然，并且十分紧凑。

有一点须要注意的是，客厅的采光通风窗户在南侧，从楼层总体平面图可见，该户型所在的A栋03单位，南向基本上属于“夹缝中透气”。

当然，如果觉得有需要，买家可以按照样板间展示那样在卧室上方加建阁楼再造一处“房间”，至于实际使用中，上下层之间会否互相造成影响，还要打个问号。

另外还须提醒的是，由于空间紧凑，下层卧室摆放了大床之后基本无多余空位，客厅怎么出阳台？

而由于高度限制，上层卧室不太适合身高较高的人，因为可能无法站直。

△下层卧室

△上层卧室

58㎡“三房”

与前面单位不同，该户型终于稍微向市面上产品靠拢，入门先是餐厅，然后是连景观阳台的客厅，两个原有的卧室分别位于客厅两侧。

单位虽小，但“一”字型的厨房还单独带有一个工作阳台，算是相对比较实用。

由于面积较小，该户型入户处的餐厅也是一个尴尬的存在，布置了还挡路，因此样板间干脆就直接忽略它。

另外，其中一个卧室上方也加建了一个“上层卧室”，因此下层卧室的部分空间被楼梯占用。

78㎡“五房”

只看户型图，如果忽略加建的两个“上层卧室”，该户型就是市面上常见的小三房。

样板间展示的“五房”，全部带南向飘窗，好狠！

但过于紧凑的空间，多少给人压抑感，与其说弄出来五个“房”，还不如说五个“床位”更贴切，因为这样弄的话，基本没有多余空间放衣柜啊！

另外还有一个绝对不能忽略的问题，这么多“房”住这么多人，一个卫浴够吗？

价格：周边一手4万/㎡

销售表示，项目目前尚未正式开盘，具体售价待定。

当然，如果看上某个单位，可以交5000元锁定房源，并且享受开盘总价减2万元的优惠。

△项目已经封顶

与其一路之隔，还有另一个在售项目纵横揽云，带装修均价4万元/㎡。

假设参照该价格，最小面积40㎡户型总价约160万元，三成首付48万元，按最新LPR的30年期等额本息月供约5900元。

至于78㎡户型，则是总价大约312万元，三成首付约94万元，参考月供约11372元。

△周边在售楼盘

单价同是4万元出头的，还要距离地铁不远的，同在广州主城区还有新世界凯粤湾、保利罗兰国际、保利紫云、伟腾云星等一手楼可以选择，那么你会为TA的小户型、高“得房率”买单吗？

注意

小π在看房的过程中，最大的感受是，这个楼盘“好会藏”。

为什么？

因为TA附近不仅全是双向两车道的小路，而且周边除了个别小区之外还被棠涌城中村包围。在城中村改造之前，这里整体环境都是以密密麻麻的握手楼为主。

但据了解，项目北面的大埔南二街规划扩建为直通机场路的主干道白云二线，但工程何时能完工目前仍是个未知数。

△周边环境

另外还有一点值得注意的是，阳光家缘数据显示，项目所在地块土地出让年限从1994年开始计算，即70年使用权至今已过26年，买家决定入手之前要考虑好这个问题。

风评

近棠溪站是王道？

虽然楼盘周边环境目前较一般，但在西南面不到1公里范围内，还有在建的重磅交通项目白云（棠溪）火车站。

该站是广州铁路枢纽规划“五主三辅”客站中的主要客站之一，未来将承接广州站、广州东站全部普速车并兼顾部分高铁、城际客流，另外还规划引入6条地铁线路。

换句话说，在这个重大交通枢纽的带动下，未来周边整体环境将会有较大的变化，房产住宅也或会因此而升值。

△白云（棠溪）枢纽工地

对于初次置业的买家而言，小户型、近地铁、配套齐的项目无疑是入手压力较小的产品。

但同时也应注意，假如未来须要改善换房，除非是全款交易，否则在届时的首付比例等各种费用上也将是一个无法避免的问题。

因此，首套房怎么买，也是须要深思熟虑再做决定。