观点网 两年前，电建地产在北京推出首座“华曦府”。刚过去的这个周末，又迎来第二座“华曦府”的正式开盘。

项目为今年8月电建地产16.36亿元竞得的门头沟区新城0604街区MC00-0604-0104-01、0107、0104-02地块，位于北京长安街西沿线，紧邻北京首条磁悬浮地铁S1线上岸站，周边拥有商场、医院、学校、公园等配套设施。

放眼全国，也仅有5个“华曦府”项目，其中北京就占据了两席。

2022年9月29日，北京第一个“华曦府”首开，249套期房2小时售罄，成为“日光盘”，当日劲销21亿。长安华曦府于今年12月14日取得预售许可证，次日便正式开盘。据官方释出的消息，2.5小时内首推所有房源开盘即售罄，劲销16亿元，再现“日光盘”场面。

小股东贝好家下场

在“华曦府”开盘售罄的背后，还有着合作方贝好家的一份功劳。

在电建地产拿下门头沟地块后没多久，电建地产的全资子公司海赋丰业便把长安华曦府的开发公司海赋锦业1400万元股权数额，质押给了贝好家（北京）置业有限公司。

11月21日，长安华曦府售楼处正式开放的前夕，它又一次质押了股权，还是1400万元股权数额，质权人还是贝好家。

按照海赋锦业的注册资本来算，电建地产一前一后两次，共将长安华曦府28%的股权，质押给了贝好家。

至于为什么会将股权质押给贝好家，此前有业内人士分析，这或许是因为电建地产从2023年开始营收亏损，财务压力较重，找一个合作伙伴，分担一下拿地资金和开发成本。

此外，就地块本身所在区位而言，也有一定去化压力。

据了解，门头沟地区项目去化压力一直较大，即便近两年土地供应有限，也并未使得“物以稀为贵”成立。更有报道指出，在地块成交之前，规划设计方案就已出炉，颇有托底市场、更新区域活力的意味。

电建地产此前已在门头沟打造了西山源著、华萃西山、电建金地华宸三个项目。前两个都曾被指“滞销”“卖不动”，电建金地华宸在去化上相对顺利。

据相关报道，在长安华曦府周边还有金茂长安悦、峯范北京、中建长安麓院等项目，网签价在5万元/㎡上下，若以指导价格销售，价格方面并不占优势。

而贝好家的下场，背后的母公司贝壳找房，在营销、代理、渠道等各方面自带先天优势，可为项目做出贡献。

贝好家成立于2023年7月，是贝壳“一体三翼”--经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线的一员。其定位并非传统房地产开发，而是数据驱动型住宅开发服务平台，为开发商、业主方、代建方等合作伙伴提供“1+2”模式的综合解决方案。

北京长安华曦府也是贝好家自成立以来，全国首个开盘的“1+2模式”合作项目。据悉，贝好家的C2M核心是通过大数据分析，利用AI算法深度洞察和挖掘出客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位的重要参考。

在定位之后的产品设计环节，贝好家C2M也可通过对客户需求的深度挖掘发挥作用、指引或优化全程设计方案，打造出更满足客户需求的“好产品”。其中，“可变户型”是贝好家倡导的三大好产品重要特色之一，此次在长安华曦府项目也得到了初步实现。

根据贝好家的客户需求调研，项目最终在建筑面积约78平米和96平米两个户型上，提供了“2+1室2厅1卫”的选择，客户可根据需要选择是2室或3室交付。

华曦府从0到2

据悉，“华曦府”是电建地产现代轻奢产品线，与风雅宋式产品“泷悦长安”、城市更新产品“公馆系”、文旅康养产品“山谷系”，共同构成“绿水青山”产品品牌体系。

华曦府在北京的落地，要从2022年说起。

2022年，北京采用的还是集中供地出让方式，企业保留了一定的拿地热情，但总体市场冷热不均。在2022年6月的第二批次集中供地中，共出让17宗宅地。最终，7宗底价成交，7宗溢价成交，3宗流拍，总揽金499.58亿元。

成交的7宗地块中，4宗触及地价上限，其中就包括丰台小瓦窑地块，也就是后来的北京首个“华曦府”。在触及26.45亿上限价格和3万平方米现房销售面积上限后，首钢+电建地产联合体摇中该地块，溢价率15%。

据悉，丰台小瓦窑地块起始价23亿元，上限价26.45亿元，除了首创、首开、保利、华润、招商、中海等北京市场老熟人报名之外，还有懋源、润泽、三元嘉业等稀客，参拍房企/联合体数量达13家。堪称该批次最热门地块。

对于这一黑马，市场则分析认为，“房企拿地的核心逻辑是，既能够满足去化速度的要求，也能够实现企业基础的利润率目标，只有这二者之间实现双赢，企业才会积极地去竞地。”

显然在丰台小瓦窑地块上，房企们认为更能算得过来账。毕竟，二批次北京土地地价降低、配建减少，部分地块商品房指导价格甚至出现倒挂现象。

以首钢及电建地产联合竞得的丰台小瓦窑地块为例，地块位于西四环，销售指导价7.5万元/㎡，东南侧为2022年第一批集中供地中成交的丰台大井新村地块（北京城建·龙樾天元），销售指导价8.5万/㎡，正南侧大瓦窑板块的国誉万和城、首创天阅山河当时销售均价则在8万/㎡。整体看项目在区域市场有明显的价格倒挂，这也奠定了后续去化基础。

拿地两个月后，项目确定案名为“华曦府”。在双方成立的项目公司中，首钢持有51%股权，电建地产持有另外的49%。

首钢电建华曦府去化情况

据北京住建委网站披露的成交情况，华曦府于2022年9月取得首张住宅部分的预售许可证，批准销售套数共计313套（含地下建筑），分布在项目的5、6、7、8栋，目前已全部售完。

华曦府现房部分于今年9月取得预售许可证，开盘时机选在了国庆前，又正逢北京限购松绑，为项目销售添了一把火。官方发出的喜报显示，项目开盘当日签约108套。

只是截至目前，根据北京住建委的数据，项目签约60套，成交均价保持在7.5万元/㎡。但现时的市场境况又与两年前不同。若想尽快去化，或许后期难免降价折让，或推出其他优惠活动。