◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探君

6月29日，地产密探从相关渠道最新获悉，上海浦东临港鲜花港项目资产包以约18.57亿元对外出售，该资产包主要为债权及其利息。

相关资料显示，资产包的卖方就是大业信托。该资产包涉及5项债权，其中4项为债务人“上海明裕房地产有限公司”，另一项为债务人“上海铭均投资管理有限公司”。

目前，上海明裕房地产有限公司唯一出资股东就是大业信托，上海铭均投资管理有限公司过去曾是该房地产公司的唯一股东。

经查，“上海铭均投资管理有限公司”的间接控股股东就是自2019年10月起被曝出深陷资金链断裂危机的中国房企百强——三盛宏业，实控人是来自舟山的浙商大佬陈建铭。

据第三方机构曾披露，资金链危机爆发前一年，也就是三盛宏业集团2018年营收同比增长88%，房产板块销售收入同比增长63%，在上海、广东等一二线城市土储3000余亩，总资产规模超500亿元，净资产超250亿元，掌控着A股上市公司中昌数据、香港H股上市公司镇科集团、新三板上市公司钰景园林。

这么一家被颇为看好的高增长百强房企，三盛宏业却轰然倒塌，到2019年10月突然陷入资金链危机，业内震惊。

对于大业信托出售上述项目债权资产包，大家既可以理解成这是作为出资股东的债权腾挪现金流的一种做法，也可以理解为这曾是三盛宏业及老板陈建铭的生意合作伙伴的一种“资金驰援”，后无奈变成一种“股东投资”。

地产密探注意到，上述5项债权合计本金约20.52亿元，加上利息后的总债权约25.57亿元，但按如今对外报价18.57亿元计算，则相当于折让了约27.4%。

外界猜测：大业信托此举，或是出于想早点顺利脱手。

另据悉，大业信托之所以会卷入上述项目，主要是曾经受托发过一只信托产品，即“大业信托-东方资产112号三盛宏业明裕临港项目集合资金信托计划”，成立于2017年11月份，期限24个月。

从大业信托官方披露看，截至2019年3月底，这只信托计划存续规模高达约20.52亿元，与前述列出的5项被出售债权本金总额相一致。其中，优先级存续规模7.2亿元，中间级存续规模约6.32亿元，劣后级存续规模7亿元。

另据悉，上述信托计划优先级资金最多9.7亿元，其中：1.31亿元收购上海明裕房地产有限公司49%股权，8.39亿元向其发放股东借款，均最终用于【沪房地浦字（2016）第281094号】地块开发建设。

彼时，上述信托融资的还款措施主要为融资方的经营收入及项目建设回款来源，增信措施涉及众多：

1、上海铭均以项目公司上海明裕51%股权提供质押担保。

2、上海铭均将项目公司上海明裕49%股权转让给大业信托。

3、上海明裕以沪房地浦字（2016）第281094号地块提供抵押担保，评估后总价25.17亿元，按照优先级信托单位测算抵押率为38.54%。

4、三盛宏业及其实际控制人陈建铭夫妇提供保证担保。

5、东方资产旗下的邦信资产以6.32亿元信托财产认购中间级份额。

6、上海铭均以对上海明裕7亿元的债权认购劣后级份额。

实际上，上述地块最初也并非是三盛宏业的，据其官微平台2016年11月份披露，彼时该房企是通过收购鲜花港项目股权，进而取得500多亩上海临港鲜花港项目。

鲜花港项目位于上海市浦东新区临港新城综合区，临港新城位于上海东南角，规划面积315平方公里。

彼时，三盛宏业“野心勃勃”，此前曾成功收购上海海东、周浦等项目，称拿下鲜花港项目将为其继续做强做大房地产业及集团阔步前行打下坚实基础。

这个项目最大优势就是超低容积率，在如今上海到处寸土寸金，若不是资金链断裂，三盛宏业很可能将成为沪上一匹地产黑马，但毕竟现实摆在面前，不容假设。

注意！三盛宏业自曝出资金链危机以来，除了大业信托，中诚信托、爱建信托、民生信托等也卷入其中，爱建信托、民生信托与三盛宏业一度对薄公堂，扯上官司。

6月11日，中昌数据公告因三盛宏业等与爱建信托金融借款合同纠纷一 案，公司控股股东三盛宏业被公开拍卖且两次累计被动减持1720万股，仍为中昌数据控股股东。

就此次打折出售债权的大业信托而言，虽在房地产信托上不断曝出“踩雷”动作，但依然是各大房企最青睐的资金大户之一。

之所以大业信托“偏向虎山行”，主要在于背景不凡，最大股东是持股41.67%的东方资产，持股38.33%的广州金控，以及持股20%的广东京信电力集团。

截至去年底，大业信托旗下信托资产涉房资产144.55亿元，占信托总资产24.24%，不良资产增至约12.12亿元，比当年初新增近2亿元。