如今的文旅地产如雨后的江面，泛起层层迷雾，让人摸不清方向，各大房企虽布局其中，但也是诚惶诚恐，不知未来将走向何方。一些大幅依仗旅游资源的房企，在新的文旅浪潮下岌岌可危，也给行业敲响警钟：“逆水行舟，不进则退”。
近期，雅居乐发布2018年业绩报告，数据显示，2018年实现销售金额1026.7亿，首次突破千亿，但并未完成1100亿的目标，虽然较上年增长14.5%，却比2017年增长54%相比相差甚远。失之毫厘，谬以千里，尽管只差70亿，但雅居乐交上这样的“成绩单”不免让人疑惑，以旅游地产著称的雅居乐，为何在高举旅游及文化大旗的当下，却节节败退？
雅居乐停滞不前，海滩变“海瘫”
销售额首次突破千亿元大关，这对雅居乐来说应该是历史性的一刻，但令人遗憾的并不是“差之毫厘”的70亿元目标，而是旅游地产板块的停滞不前。
众所周知，雅居乐重仓布局旅游地产，尤其是海南、云南等三四线旅游区域，但诸多项目都遭受了严厉的市场调控影响。
在最严限购令实施前，海南雅居乐销售业绩贡献显著，2017年全年销售创历史新高897亿元，增速高达52.4%，特别是被业内称作“神盘”的清水湾，仅此项目就卖出近170亿元，拿下2017年度全国单盘销冠。
然而好景不长，2018年海南遭遇全域限购强风暴，海南楼市瞬间陷入冰封状态，清水湾受挫严重，尽管预期销售目标降至130亿元，但其全年总销售额也只有83.08亿元，仅完成预期的60%左右，这一惊人成绩给雅居乐沉重一击。
与此同时，在2018年销售业绩贡献中，海南、云南的贡献占比下降至19.2%，严重缩水，想要靠海南支撑整个雅居乐的销售业绩，显示是不可能了。如今的“海滩”已经失去了往日的光辉，成了“海瘫”。
雅居乐蓝海梦，稍有不慎变“死海”
“实现千亿梦”仿佛成为了雅居乐戴在头上的“紧箍咒”，为实现这个目标，雅居乐选择继续加杠杆，激进扩张，这一举措如同负薪救火，在高负债、资金紧的情形之下，一头扎进自己幻想的文旅地产“蓝海”之中，无疑是跳进了“死海”。
要知道，投资文旅地产需要做好打持久战的准备，文旅地产项目普遍开发周期长，前期投入大，收益慢，从当下行业的融资环境和雅居乐的资金情况来看，雅居乐凶多吉少。
沉迷于曾经海南清水湾的突出表现，雅居乐积极开拓大理、福州、邯郸、合肥、湖州、漳州等20个城市，试图将原有模式异地复制，再创“清水湾”的辉煌。
结果可想而知，受多方面影响，这条复制之路并没有成功，营收增速与布局节奏也并未同步。2018年其实现营业额561.45亿元，同比增长只有8.8%；毛利246.74亿元，同比增长19.3%；净利润83.58亿元，同比增长23.3%。摩根士丹利发表研究报告指出，雅居乐去年基本盈利逊于预期9%，经调整权益净杠杆率按年扩大24个百分点至126%，予以“减持”评级。
如今雅居乐不仅没能完成2018年的销售目标，负债率也是节节攀升。
财报显示，2018年雅居乐负债总额高达1754.65亿元，同比增长47.2%；资产负债率为76.14%，与前一年同期相比上升了2.68个百分点；净负债率也从2017年的71.4%攀升至2018年的79.1%。
然而，雅居乐却要在2019年重点聚焦文旅板块，这不禁让众人为其捏了一把汗。文旅地产项目开发周期长、前期投入大、资金回笼慢，后期运营还需要耗费大量精力，债台高筑的雅居乐将如何应对？就算前期借到足够的资金投入，项目销售业绩也不错，但还款压力也是巨大的。文旅市场还有很长久的未来，刚刚起步的雅居乐就背负如此重担前行，未来究竟还能走多远呢？
云南复制海南，难上加难
海南清水湾的成功，让雅居乐开始大规模囤地，用于开拓旅游板块，云南就是其将旅游地产板块进行异地复制的重要一着，然而“海南清水湾”在云南的复制之路走得并不顺利。
2011年陈卓林和黄奉朝率队征战彩云之南，先后与西双版纳、德宏瑞丽和保山腾冲签订战略开发协议，总投资额合计550亿元。合计321.58万平方米的土地面积在签约后的三年间陆续到位，提供的建筑面积达537.09万平方米之多。
多年过去了，受地域差异性影响，雅居乐云南项目的复制工作却一度处于相对静默的状态，直到2017年年底，雅居乐云南三个项目高达89.54%的面积仍然躺在雅居乐的土地储备池里。而在以旅游地产为主的海南及云南区域里，实际上每年的预售额中十分大的比例是来自海南清水湾，云南项目则是愁云惨淡。
文旅地产并不是靠简单的复制成功案例就可以做好的，雅居乐在云南用7年的时间证明了这点。尽管其大力布局昆明、大理等城市，进一步巩固云南区域的业务发展，加大土地储备，为销售增长提供足够保证，但是找不对方法，一切都是白费力气。根本问题没有解决，还是无法将高土储快速周转、去化，打造出长久发展的文旅地产，清水湾的荣光就不能再现。
坐吃山空，文旅地产没有停滞资本
屋漏偏逢连夜雨，2018年12月，雅居乐地产集团海南区域总裁简毓萍因严重廉政违纪，被开除解雇，这对雅居乐来说无疑是雪上加霜。
正所谓“上梁不正下梁歪”，一个项目的领导者开始“坐吃山空，监守自盗”，这离项目的崩溃也为之不远了。此外，中国文旅地产正处于刚刚起步阶段，营销等诸多模式都在探索阶段，也留下了很多灰色地带，如果每个操盘手都抱着趁机捞一笔的心态，谁来真正用心的做产品呢？
投身文旅地产本身就是一个极其漫长的过程，只有摒弃原有模式，结合当地文化特点，从文旅融合、产业发展、IP打造、运营管理等方面入手，不断开拓创新，才能保证文旅地产经久不衰。
云南雅居乐的昔日辉煌不禁让人感叹，但其衰老的速度更是让人吃惊，“逆水行舟，不进则退”，任何房企都不该躺在功勋簿上炫耀，因为你不知道将来会被哪个“后浪”拍死在沙滩上。
未来究竟会怎样？谁才是笑到最后的那一个？这都是个未知数，任何房企现在都没有骄傲的资本。想要拥有资本就该不忘初心，从基础开始，扎实稳妥地走好每一步：明确文旅地产的发展定位，根据当地基础和潜力，抓准特色；打造地域特色的宜居环境，保护自然山水；依托当地产业基础不断提升、发展；传承、重塑本土文化，深入挖掘、匠心打造；增强体验度，聚集人气和活力…
雅居乐的断臂式下跌并不是其希望看到的，也不是文旅地产希望看到的。如烟花般的稍纵即逝并没有多么令人向往，钻石般的亘古永恒才是人们所追求和神往的，那样的文旅地产之路才能走得更远、更久。