题图来源：金科股份

记者/ 钟黛 编辑/ 谭璐

又一家千亿地产企业，面临还债压力。

5月20日，有投资人对《21CBR》表示，已从金科控股高管处确认，债券余额为12.5亿元的“20金科03”要展期，但具体展期方案还没定。

5月23日，市场消息显示，金科方面对该只债券给出最新方案：

展期时间由原来的15个月缩短至12个月；公司拟提供10%的前置本金，期间分四期支付，每期支付5%，最终70%于2023年5月底支付。

展期方案的增信措施包括：增加天津天湖南苑和天湖广场项目公司70%股权作为质押增信，另增加长沙金科集美天辰项目30%股权作为质押增信。

2016年至2020年，金科的销售金额由319亿元飙涨至2233亿元，接连迈过千亿、两千元的门槛，年复合增速约63%，位居行业前列，负债也随之快速攀升。

房地产大时代风起云涌，黑马也黯然失色，遭遇危情时刻。

逆势扩张

19岁那年，金科创始人黄红云在一家建筑公司当学徒，每天工资5毛钱。彼时，他最大的梦想是做到五级工，每天能够拿到5元钱。

显然，这位建筑小兵的财运不止于“5元钱”。

黄红云从学徒做到工程处处长，后又竞聘成为一家建筑公司的总经理。1998年，他迈出了成为亿万富翁的关键一步——他带了三个合伙人，在重庆江北区的一间租用房办公室里创立了金科。

黄红云 来源：金科官网

1998年至2005年，金科深耕西南，声名鹊起。2006至2010年，金科开启全国化征程。2011年，金科股份借壳上市，彼时黄红云夫妇身价仅次于龙湖地产吴亚军夫妇，位列重庆富豪榜第二。

在房地产高速发展时期，水泥工踩中时代节奏，变身亿万地产大亨的故事并不稀罕。

房企行至下半场，是降速还是加速？是往前直行还是改道行驶？

从金科的战略选择来看，黄红云或许认为地产销售还有最后的掘金时光。

2017年，金科提出以高周转为导向，以高激励为引擎，“跨越式大发展”。由此，金科大举拿地，业务驶上扩张的快车道。

发展至2020年，金科股份的销售额为2233亿元，同比增长20%，营收和净利润均高速增长。

具体来看，金科股份构建了诸多“百亿级”区域市场，带来了可观增量。

2020年，金科在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南的销售金额占比分别达到41%、19%、12%、13%、7%。

具体到省及直辖市来看，金科在重庆、江苏、浙江的销售规模超过200亿元，四川、河南、山东销售规模超100亿元。

而且，金科在广东、陕西、江西、湖南等地的销售规模在2020年均保持了高速增长态势，以湖南为例，2020年销售额高达84亿元，同比增长74%。

“新项目平均开盘周期降至6个月。”金科股份在2020年报中指出。

做大规模的同时，金科的负债也大举攀升。数据显示，金科的总负债在2016年为867.2亿元，到2020年已攀升至3076.6亿元。

2020年8月，“三道红线”监管新规发布。根据金科2020年中期的财务数据，这家公司三道红线全踩，不得新增有息债务。

偿债压力

靠融资撬动规模大幅增长的法子行不通了。

2020年底，金科抛出新五年发展战略。强调要降增速，发展多元化业务，到2025年，总销售规模达到4500亿元。

据此计算，其年复合增速由超60%降至15%；“地产+”业务（包括科技产业、大消费产业及大健康产业）的销售规模要达到500亿元以上，代建业务规模达到300亿元。

纵然已经选择换挡降速，但2021年行业转向，仍让这家公司措手不及。

2021年，金科实现净利润36亿元，同比下降48.78%，营业收入1123.10亿元，同比增加28.05%。

影响利润的原因之一，在于高价地入市并结转。在2021财年业绩会上，金科股份董事长周达称：“2021年进入结转的项目主要是在2018、2019年前后拿地和销售的项目，这些项目地价占售价的比重持续上升，最终并表项目毛利润下降了9.7亿元。”

其次，2021年金科股份来自联营、合营企业所开发项目的投资收益同比下降39%（5.09亿元），仅为7.9亿元，且计提各类资产减值准备共计22.29亿元，猛增了443.65%。

少数股东也分走了大量利润。

2021年，金科股份的少数股东损益同比上升了15.46%，达到30.88亿元；占净利润总额的比重为46.2%，同比提升18.6个百分点。

同时，金科股份的偿债压力凸显。截至2021年末，货币资金289.08亿元，不足以覆盖合计411.35亿元的短期借款、一年内到期的有息负债以及其他流动负债。

今年开始，金科的财务情况红灯频闪。年初，施工单位来到总部；随后，数亿元商票逾期未兑，旗下“小金牙”理财产品逾期；如今，债券拟展期。

金科高层此前曾表示，计划发行20亿元小公募，应对即将到期债务兑付。

有投资人对《21CBR》透露，该笔计划发行的债券引入了CDS(信用违约互换)作为信用担保，但在找投资人方面“仅落实了一小部分，大部分落实不下去”。

该名投资人称，能引入CDS发债的房企，二级市场的债券价格得在75或80以上，金科二级市场债券的价格一度在40左右，新债很难找到人接。

有分析认为，要化解短期债务危机，金科主要靠销售回款至母公司层面，以及外部资本的支持。

眼下这道坎，金科仍需奋力迈过。