这一年以来，不断有对青岛楼市一无所知的人，做着炒房发财的梦。他们的理由都是千篇一律：现在通货膨胀这么厉害，不买房手里的钱越来越不值钱了。现在中国通胀是个什么水平，其实你用一个记账软件就能够算出来。现在的问题是：

买房一定能实现资产的保值增值吗？

18日，贝壳研究院发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》数据显示，在房价跌幅榜单中，廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，青岛则以3.4%的跌幅排在第二位。

我们可以算一下在青岛炒房一年能赔多少钱了。

NO. 1｜壹

先不管这3.4%的跌幅是怎么算出来的，我们就先按照这个值来计算。假设，你在年初买了一套150万的房子，那么你这一年的仅仅在总房款上的损失就是5.1万。

如果是二套4成首付，那么首付就是60万，如果按照年化4.1%的理财收益计算，那么如果不买房，这一年的理财收益就是2.46万元。

商贷90万，按照旧版利率上浮15%计算，贷款30年，那么这一年要还的利息是5.04万。

也就是说，按照贝壳研究院的平均值计算，一套150万的房子，一年要亏12.6万左右，年化亏损率8.4%左右。

这么算下来，炒房跑赢通胀了吗？

NO. 2｜贰

而且，我们要明白，这个3.4%跌幅是一个很温和的数据。

举一个极端的例子，我一个朋友2018年在主城买了一套新房。备案价并不高只有1.8万元/平方米左右，不过这个被开发商内部人捂下来的房子，通过中介要收40万的茶水费，算下来这房子的价格就到了2.1万元/平方米左右。但是现在，这房子又回到了1.7万元/平方米左右。·

如果我们离开主城，去看胶州、即墨、西海岸腹地的一些房子，许多楼盘价格跌得更是让人不忍直视。特别是一些地产大鳄，间歇性地上演闪崩戏码，单价一次性降三四千元、总房款一下子降80万、洋房一下子降到比当年的高层住宅都便宜……不管开发商保密措施做得多么好，每一次降价都会引起老业主的激烈反应。

高价接盘就够让人窝火的了，这精装品质和土建质量也是差得离谱，没有供暖、没有wifi、没有配套等问题都显现了出来，在二手房阶段更是没人会看一眼。

比炒房割肉更痛苦的是，你想割下的置业“脓疮”，是谁都不愿意碰的垃圾资产。

NO. 3｜叁

当然，我们也要看到有不少房子的价格似乎是涨了。特别是主城区和豪宅区，不少新盘卖疯了。对比一年前的价格，这些房子价格确实涨了不少。问题是如果进入二手房阶段，房价是涨还是跌呢？

有少数高品质的房子，即使是在楼市低迷的年份里，因为稀缺属性也会微涨的，最多就是个横盘，比方说海信在麦岛的豪宅；有些品质差的楼盘，进入二手房阶段房价注定是悲剧，比方说老四方的蓝光黑钻公馆。

所以，即使在主城区，这也是个赌博的活儿。

而且，还有一个问题值得大家考虑：目前青岛去化周期全国第四，卖一套房子平均周期是五个半月。目前新房市场上，价格最为坚挺的豪宅正价去化时间可能更长，一旦你急着用钱，你的房子要什么价出才能有人接盘？

这个问题，做法拍房的朋友给了我答案。有一天，他发布了当天的成交数据，老王发现很多豪宅产品一拍都无人问津，这些房子位置、品质都不错。问原因，朋友表示在青岛极少有人会正价买豪宅，大部分人都在等二拍。

因为二拍的价格会降20%。

一套7万元/平方米的房子，今年涨到了8万元/平方米。但是，未来你8万元/平方米的价格是很难卖掉的，7万元/平方米的价格可能也无人问津，因为真正的聪明人都在等5.6万元/平方米那个便宜呢。

所以，还是那句话：刚需客看好了不纠结，因为那是满足一家人生活的居住之所。炒房的难度越来越高，地段、价格、产品力俱佳的楼盘出现那转瞬即逝的机会，不是一心只想赚钱的人能抓得住的。

原创 观察员老王