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现在的90后、00后还知道潘石屹是谁吗？

潘石屹是中国房地产黄金时代的代表人物之一，SOHO中国董事长，也是网络大V，地产圈意见领袖。

现在，潘石屹退出地产界了，把公司卖给华尔街知名投行黑石了。

6月16日傍晚，SOHO中国方面对外回应，宣布黑石已发出全面收购要约，取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。

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潘石屹早就想跑了

潘石屹是中国房地产黄金时代的代表人物之一，他的SOHO中国在香港上市时，一度创下亚洲最大的商业地产企业IPO纪录。

当然，在整个中国地产圈，潘石屹的体量不算太大，SOHO中国当年最高市值也不到400亿，大约是今天万科的七分之一。

潘石屹更为人所熟知的身份是“大V”，其微博粉丝过千万。其还是网络财经节目《老友记》第一季之《Mr.Pan》的主持人。

因为在商业写字楼项目上栽了跟头，潘石屹早就不想干地产了。

“赚不到钱。”这是潘石屹自己说的。

由于不看好国内房地产市场，过去以“零售”为主的SOHO中国自2012年开始了由“开发-销售”向“开发-自持”物业转型，其主要收入来源也从卖楼转为收租。

SOHO中国打造了外界所熟知的望京SOHO、外滩SOHO等项目，潘石屹还曾信心十足的表示要做“全持有”模式。

潘石屹，江湖人称“包租公”。

然而，做包租公最后做到亏钱。

美国办公楼的租金回报率接近4%，纽约甚至达到5%~6%，而“中国的租金回报率我都不好意思说”。潘石屹曾表示。

财报披露，SOHO中国2019年的平均借贷成本约4.8%，租金回报率约3%。这意味着，SOHO中国部分自持物业租金回报率或赶不上银行的贷款利息。

事实上，转型后的SOHO中国错过了随之而来的房地产行业发展的黄金时间。

经营业绩不仅未有增长，反而连年下滑，2019年的总营收仅18.47亿元，约为转型当年153.05亿元总营收的12%。2020年倒是好一点，公司实现营业收入约21.92亿元，同比增长约19%。

根据公司的年报，受疫情影响，京沪两地办公楼租赁市场大幅承压，不过公司营收增长，得益于2020年初新入市的北京丽泽SOHO出租率达到60%。

不管SOHO中国的业绩还能不能增长，潘石屹早就想脱手了。

2014年以来，SOHO中国一直在出售国内资产。在此次黑石收购SOHO前，潘石屹已经累计套现近300亿元，且未在境内购入新的项目。

另一面，潘石屹张欣夫妇加大对海外的投资。

继2011年耗资5至7亿美元，对纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目进行投资后。2012年，潘石屹的家族信托又斥资6亿美元收购了曼哈顿公园大道广场49%的股权。

随后在2013年初，张欣联手巴西Safra家族以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%的股权。该笔交易也使得张欣成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。

2019年12月18日至2020年1月14日的时间内，潘石屹密集注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。

2019年，11月28日，在丽泽SOHO首批客户签约仪式上，SOHO中国董事长潘石屹回应卖资产跑路的传闻。他说，千万不要相信谣言，我现在拿的是中国护照，第二，房地产建在这里，1毫米都移动不了，我是带不动的，所以说我跑了的都是谣言。

去年2月份，疫情期间，2000万微博粉丝的潘石屹被网友喷“一毛不拔”，随后潘石屹关闭了微博评论，并清空了许多微博。

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高瓴资本也曾有兴趣接手

2020年11月13日中午消息， 路透此前称高瓴与SOHO中国进行了初步谈判，拟将其私有化，还称按今年香港私有化交易的平均溢价计算，高瓴和SOHO中国这笔交易的估值可能超过20亿美元。

长期低迷的SOHO中国股价开盘后随后暴涨，一度飙升至40%，公司市值瞬间飙升逾50亿港元。

然而帅不过三秒，盘中又传来消息。

据媒体从相关知情人士处求证获悉，“该消息不实，高瓴没有与SOHO中国就私有化进行过谈判，没有这回事”。

SOHO中国随即大幅跳水，从涨30%收窄至不足10%，区间跳水20%。

黑石跟潘石屹的“绯闻”则传的更早一些：

2019年，市场传闻SOHO中国旗下八个项目要被打包卖掉，接盘者为黑石集团。

2020年3月初，有媒体报道称，黑石集团正在与SOHO中国进行私有化谈判，价格为6港元/股，交易共计约40亿美元。此外，黑石集团还将接管SOHO中国的债务。

SOHO中国在2020年3月11日还发布公告披露了公司交易的最新进展。

SOHO中国表示，公司就此前媒体的相关报道作出澄清和确认，公司正在和海外金融投资者进行洽谈，探讨进行战略合作的可能性，这可能会也可能不会导致公司全部发行的股份作出全面要约。

“私有化”的传闻让市场对SOHO中国信心大增。3月10日，SOHO中国股价涨幅达到37.58%，为4.10港元/股。

然而，2020年8月13日，SOHO中国发布公告表示，与海外金融投资者正在洽谈的相关交易终止，这意味着此前市场上传出的黑石集团接手SOHO中国、SOHO中国即将完成私有化的相关事宜“搁浅”，SOHO中国的股价也因此接连下滑。

既然传出了“接盘”消息，黑石为啥又矢口否认？

既然矢口否认了，现在为啥又实锤“接盘”？

主要原因或许是此前价格没谈拢。

根据计算，黑石集团将耗资236.58亿港元，约合人民币194.97亿元。潘石屹、张欣夫妇则将一次性套现142.81亿港元，约合人民币118.16亿元。

根据SOHO中国2020年财报，截至去年年末，公司净资产为375.5亿元，每股净资产为7.02元。据此计算，此次收购价仅相当于净资产的58.9%。

从2019年开始，市场传闻SOHO中国旗下八个项目要被打包卖给黑石集团，标价80亿美元。

2020年，根据SOHO中国的公告“开始和海外金融投资者洽谈”。市场传闻黑石集团要接盘，不过收购价格相较第一次少了一半，为40亿美元。

现在黑石集团出价236.58亿港元，约30亿美元。

从80亿，到40亿，最后30亿。

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黑石集团正在“买入中国”

说完了潘总，现在我们来聊聊这次事件的另一个主角——黑石集团。

2008年，在全球房地产和信用市场陷入混乱之际，黑石设立房地产债券策略基金，接了那些因房贷风险陷入流动性危机的银行的盘。以“买入-修复-卖出”的策略，黑石开始在全球范围寻求房地产投资机会。2019年黑石一只地产基金（BREP IX基金）的募集再创纪录，规模达到201亿美元。

可以说，黑石集团是一个善于将财务状况不太好的房地产公司，化腐朽为神奇，然后从中获利的一家投资机构。

2010年，黑石从美银美林手中接管了亚洲地产业务，并专门成立了一只用于亚洲地产投资的基金（BREP Asia I），中国是其重点配置对象。

2018年，黑石豪掷12.5亿美元收购上海购物中心怡丰城，随后又接手了塔波曼旗下三个购物中心项目50%的股权，其中的两个为郑州、西安熙地港购物中心。2019年，黑石在中国买下了价值200多亿元的商业地产。

而在疫情发生后的2020年，黑石更是加快了抄底的节奏。去年10月，黑石正式接手融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目，总价12亿元；11月，又启动了对富力地产旗下广州国际机场富力综合物流园项目的收购计划，并于今年1月份正式签署协议，交易总作价为11亿美元（约合人民币71亿元）。

此外，黑石比较看好中国的物流地产。黑石高级董事总经理王天兵曾表示，中国虽然有很多电商巨头和开发商布局了物流仓储，但从供需情况来看，对仓储面积依然有很大的需求，租金在未来仍有上涨空间。

目前为止，黑石在中国的物流布局已经覆盖23个城市，面积达到5300万平方英尺。

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