生逢大时代，坐看风云起。

2019年的佳兆业，是最好的佳兆业。

从1999到2019，20年磨一剑，如今身兼“旧改之王”和粤港澳大湾区“地头蛇”的佳兆业，当下正站在一个全新的风口上。

地产存量时代，房企融资又重重关上了大门。对于大部分地产商来说，2019年的日子并不好过。近期，房企中报披露大幕拉开，据统计发现，龙头房企的业绩增速都有所放缓。

而8月27日，佳兆业的表现却是逆势飞扬，如期交出了一份让投资者满意的2019年中期“答卷”。恰逢20周年这个节点，无论是财务安全的角度还是经营格局上，都值得另眼相看。

这份财报，资本市场也给予了热烈反馈：次日佳兆业股价以3.27%的涨幅开盘。

实力——半年卖出347亿，重回强者赛道

2019的上半年，楼市是不平静的。在“房住不炒”的基调下，楼市逐渐回归理性。据统计，2019年1-6月，全国房地产调控政策高达251次。

大浪淘沙，留下的是闪闪黄金；峥嵘岁月，不变的是创业初心。

在市场形势波云诡谲之际，佳兆业不忘初心，聚焦主业，稳中求进，成功穿越了周期。我们从亮眼的财务数据中便可窥见一二。

• 强劲的增长

中期业绩报告中，最耀眼的数据是“37%的销售增幅领跑行业”。报告显示，2019年上半年，佳兆业实现合约销售347亿元，同比增长37%；合约建筑面积约为196万平方米，同比增长38%。

上半年，佳兆业实现营收201.1亿元，同比增长34%，这是自上市以来，半年营收首次突破200亿元。

• 稳健的利润

报告期内，实现毛利同比增长42%至67.1亿元，销售毛利率也创下了5年新高，达到33.3%；净利润达到27.8亿元，同比增长24%。

此外，另一个亮眼的数据是——归属股东净利润大涨6成！公司持有人应占溢利28.4亿元，同比大涨67%。在大湾区纲要和先行示范区的背景下，用钱之际，佳兆业归属股东的利益不减反增，透露出的是未来可期的释放值。

• 不断改善的信贷

不过最受业界关注的，还是房企老生常谈的安全边际问题。上半年，佳兆业净负债率较去年年底大幅下降45个百分点至191%。

还记得去年年度业绩发布会上，佳兆业允诺将净负债率下调至200%以下，如今只用了半年的时间就做到了。在全行业融资环境紧张的当下，佳兆业在销强劲增长和盈利能力大幅提升的基础上，去杠杆也是做得有模有样，卓有成效。

但只看负债率还不够，资产变现能力能产生多少现金流也是关键。

在地产融资渠道多处受限的环境下，报告显示，截至上半年，佳兆业速动比率保持在1.3倍的良好水平，且手握300亿元现金，比去年年底增加了31%，覆盖1年内到期的债务绰绰有余了！这也是自佳兆业上市以来，在手现金第一次突破了200亿并大幅跃升至300亿元。

在9月2日出炉的时代传媒2019中国地产时代百强榜子榜单“中国房地产融资能力榜TOP20”上，佳兆业凭借稳健的财务策略以及良好的融资能力荣登榜单第8位，也彰显了资本市场、投资机构对佳兆业未来发展的信心。

目前，港股通持股比例已经达到今年的峰值4.25%，也就是说，从年初至今，港股通持股比例上升了1.01%，基本呈现持续增长的趋势。

底气——旧改既是底牌，更是王牌

既然谈佳兆业，那就不能不谈旧改。

佳兆业1999年就做旧改，如今已是20年“旧改老司机”。可以说，是旧改，成就了佳兆业！

中国楼市，正从增量时代向存量时代过度，2019就是变化非常明显的一年。国务院常务会议今年6月提出要“加快改造城镇老旧小区”、“加大金融对旧改的支持”，这也意味着城市更新的万亿级市场正向房地产企业加速开启。

因为即便是调控持续存在，但人还是不断地在涌向大城市。人在不断地学习适应新的趋势，城市也需要，许多建筑结构自带的产业属性早已过时，也需要更新迎合新的时代发展特征。

流入的人才是“新”的，但城市的一些功能还是“旧”的，新人才和城市空间不能够有效对接。换句话说，旧改时代降临了！辞旧迎新，是未来城市崛起面临的必然选择，是城市运营的核心。

这几年，房企都在卯足了劲抢夺存量市场，旧改项目就成了香饽饽。越来越多的房企开始看上这块“难啃的骨头”，纷纷成立城市更新集团，但其中的门道却不是一两日可以速成。

而佳兆业，是业内公认的旧改之王，这对于佳兆业而言，是迎来了新一轮高质量增长的窗口期。

中期业绩报告显示，佳兆业拥有近3200万平方米占地面积的旧改储备（未纳入土储），在大湾区内共有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，可带来近两万亿的货值。

佳兆业的高利润与其旧改项目高度相关，上半年，由旧改转化而来的高利润型项目销售取得佳绩，包括深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场，均为佳兆业贡献了高毛利。

试想一下，市值2174亿元的恒大手握土储也不过5万亿，与恒大市值相差超10倍的佳兆业（116亿元）手握超2万亿元的土储，土储体现出的价值显然不能相提并论，这也印证了佳兆业的土储价值一直以来是被严重低估的。

所以，手握2万亿旧改货值，无疑为佳兆业赢得了不小的竞争优势，这是佳兆业的底牌，更是王牌！

运气——抢占深圳示范区C位，“钱”途无量

佳兆业集团的2019年中期业绩发布会持续时间不长，但有三个词出现频率很高——“深圳”、“大湾区”、“先行示范区”。

深圳，佳兆业的出生地，给了它一个很高的起点。作为一家多年来扎根深圳，立足广东，深耕大湾区的房企，佳兆业正在收获由于多年前重仓深圳和大湾区的胜利果实。

而深圳建设社会主义先行示范区的政策利好又进一步使得佳兆业如虎添翼，一飞冲天，迎来历史上更好的发展时期。

真的是好事连天，特别是粤港澳大湾区刚公告完，又来了深圳先行示范区。就连佳兆业集团董事局主席郭英成都忍不住直言：“佳兆业真的运气不错。”

报告显示，截至上半年，佳兆业深圳土地储备325万平方米，货值约1600亿元。

可以说，深圳赋予佳兆业的光环，从未像今天这么耀眼！

但是深耕多年深圳恰逢政策红利，是运气也是实力。佳兆业之所以后劲十足，来源于其厚积薄发。

一直以来，佳兆业都在深化布局一二线核心城市，截至上半年，佳兆业坐拥大湾区占地3200万方旧改项目土储，其中31.5%位于深圳，30%位于广州。

出生在深圳，或许有运气成份，但“中国特色社会主义先行示范区”落到深圳头上可不是运气，佳兆业取得“2019中国房企品牌价值TOP16”和“2019中国房企综合实力TOP27”的好成绩也不是靠运气，这背后是无尽的付出。

如今，地产存量时代已至，佳兆业，已然成为大湾区的龙头先行者，抢占了深圳市场的决胜先机。

所以很多企业开始走佳兆业的模式了，要么做旧城改造，要么收购其他项目。所以佳兆业也算赌对了。

不得不说，很多时候，人生的选择比努力更重要！企业也是一样，很多时候，选择和战略布局比努力更加重要。

但二十年修得佳兆业，从深圳发家，到坐拥大量深圳优质项目和优质土地储备，把一件事做到极致的境界很难得。当下大多人都喜欢蜻蜓点水，把一件事坚持做十年、二十年，且真正做透的人太少了！

就好比说，不是所有房企最终都会做旧改，也不是所有房企都会选择一辈子做地产。

如今，历史机遇眷顾了它。在寸土寸金的深圳，以及整个大湾区，精耕于此20载的佳兆业有着他人难以匹敌的优势。国元国际研报指出，佳兆业扎根深圳，专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。

市场人士指出，随着深圳建设先行示范城市，佳兆业长期扎根深圳的优势将进一步凸显，在所谓要入冬的时节，佳兆业却迎来属于自己的“黄金时代”。