最近在今年1月初，大量外资涌入中国市场。的确，国内资本市场经过几年的调整后，适合的投资机会逐渐增多。

其中，内地房地产板块最近表现较为强势，2019年以来整体板块上涨幅度达到19%，整体板块的上涨持续性十分强。

外资机构也纷纷唱好国内内地板块。其中，花旗集团表示，尽管市场温和回调看起来是不可避免的，但中国房地产板块今年应该会跑赢大市，交出强劲的业绩单并成为脱颖而出的价值板块。2019年市场可能会下滑，进而导致销量下降，但平均销售价格应该会很坚挺。

值得注意的是，2月12日，香港特区行政长官林郑月娥在出席行政会议前例行见记者时表示，粤港澳大湾区发展规划纲要有望在日内公布。香港特区政府计划联同广东省及澳门政府，于2月21日在香港举行有关规划纲要的宣讲会，共同探讨发展所带来的机遇。

随着，未来地产行业“换挡”，未来行业发展必定分化，而分化逻辑必定是押注核心区域。其中粤港澳大湾区是重中之重。随着更多相关的政策和规划出台，二级市场又将开启“地图炮”。

而最近，即将上市的海伦堡又传来新消息。近年房地产集中上市，而海伦堡在大湾区深耕多年可谓正好撞在风口之上，立刻引起了市场关注。

粤港澳大湾区：世界一流湾区的崛起

人口流动是反映区域发展活力的重要指标。近期粤港澳大湾区出台各类政策都持续刺激着人才向该区域流动。

常住人口大幅超过户籍人口，反映人口总体净流入。我们可以看到，对比全国各个地区，当前主要人口流入区域是东南沿海及京津地区；而主要流出区域是川渝贵、湘鄂赣皖桂、冀豫、陕甘等中西部省份。

除了对比国内，更重要的是，站在世界的角度才能够理解粤港澳大湾区未来发展的前景。

世界著名的三大湾区三大代表有：纽约湾、旧金山湾、东京湾，“湾区经济”成为带动全球经济发展的重要增长动力，而未来粤港澳大湾区也将跻身其中。从各个世界大湾区的GDP对比可以得知，目前我国粤港澳大湾区的经济规模已经逐渐追上纽约湾区。

与东京湾区、纽约湾区、旧金山湾区三大世界湾区相比，粤港澳大湾区在占地面积、人口方面有较大优势、港口和机场吞吐量在四大湾区中名列第一，且领先优势明显。

就土地面积、人口规模以及相应的人口密度和生产力而言，已经超过了旧金山、纽约和东京三个世界著名湾区经济带。粤港澳大湾区占地面积56000平方公里，人口达到6672万，几乎是东京、纽约和旧金山湾区的总和。

从产业结构来看，粤港澳大湾区内上下游产业供应链完备，产业之间存在梯度，可以互补，能够实现错位发展。

如果能推动粤港澳大湾区作为一个整体提供一站式服务，减少要素流动的障碍，将有效提升区域内企业在国际市场中的竞争力。特别是，“香港+深圳+东莞”一“1+1+1>3”的超级组合将有望打造世界新硅谷。

根据公开资料披露，大湾区内二线城市会因产业发展带动收入，将和一线城市的楼价拉近，长远的发展将是区内经济，终究会成为拉动房地产强势增长的驱动力。因此粤港澳大湾区地产行业未来的发展前景可想而知。

海伦堡：“老”地产商，“新”上市

近日，路透旗下IFR透露，中国房地产开发商海伦堡中国正计划为香港IPO交易进行前期推介，并有望成为今年上半年集资额最大的內房股。据了解，公司集资所得拟用作土地收购及现有项目的建设成本等。海伦堡中国截至2018年6月30日止六个月的溢利约5.48亿元人民币，按年上升62%。

海伦堡深耕大湾区多年，即将赴港上市，立刻吸引众多港股投资者关注，“大湾区”+“新股”又会产生什么“化学反应”呢？

公司创始人及大股东黄炽恒在房地产开发中以工匠精神著称，其开发的“海伦堡”系列产品在业界颇有声誉。目前公司的住宅产品一共六个系列：流金系、国际系、湾系、春天系、爱ME系及小镇系。

根据克而瑞数据显示，公司2018年全年合约销售规模为440亿元，位于行业TOP55-65梯队。

往绩记录期间，海伦堡业务经营实现大幅增长。截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，海伦堡的收益分别为人民币98.02亿元、142.27亿元、143.55亿元，复合年增长率为21.0%。同期，年度溢利分别为人民币8.36亿元、28.98亿元、19.80亿元，复合年增长率为53.9%。

我们从公司的土储可以看出端倪。在区域布局方面，海伦堡已布局主要位于珠三角地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的12个省及直辖市的31个城市。其中珠三角地区占比最高，达到42%。

不过，众所周知，海伦堡在1998年于广东省开始发展地产业务，持续在广州、珠海、中山、佛山及惠州等地区持续深耕。

早就在广东区域深耕逾20年的海伦堡，在地产开发方面，尤其在广州人眼中，其一直以“精品”著称，在当地都可谓有口皆碑。另外，以粤港澳大湾区正中间位置的中山市为例，海伦堡已经在此深耕了12年。不得不说眼光独到。

这些城市都在粤港澳大湾区一小时经济圈内，以42%的占比看，公司在该区域的货值超过千亿。

在珠三角这个大本营以外，海伦堡已开始布局杭州湾地区，因为杭州湾地区也是长三角的房价低洼地区，环杭州湾大湾区已被列入国家战略，而海伦堡已把握先机，先行布局，于今年取得多个项目，未来有望受益于国家红利。

小结：

海伦堡亦瞄定正保持高速发展步伐的粤港澳大湾区，不但是其重要的业务发展战略点，而珠三角更是获政策大力支持港澳合作的前沿阵地，因此具有不可估量的发展潜力。

海伦堡于广东建业，沉淀多年具有广泛资源，由此来看，上市后的海伦堡整体业务都将有望进一步提升，估值亦将不断放大。

以市场预计，海伦堡2018年合约销售规模在400-500亿元规模，以其手上货值逾2000亿元计，在强劲的大湾区和杭州湾经济增长带动下，足以令公司未来加入年销售达千亿的阵型中。