沧海横流，方显英雄本色。

2022年以来，楼市利好不断释放，央行降息、房贷利率下调、监管部门齐发声……楼市回暖信号日益明显。置业迎来理性时代，购房者所考虑的需求也更精细全面，眼看着楼市政策逐渐放宽，多重利好助力之下，楼市正加速回暖，不少购房者也是果断出手。

武汉二环网红盘扎堆 买房到底怎么选？

从当前的市场氛围来看，买房的窗口期似乎真的到来了！但即便如此，购房者的置业心态依然比较理性，比起优势单一的楼盘，他们更看重板块、产品都具有优势的，综合实力较强的项目。

随着房地产市场告别了狂飙突进，越来越多的房企静下心来做产品。有的楼盘以大盘为卖点，有的楼盘以商业为卖点，有的楼盘以综合体为卖点，在武汉楼市竞争激烈的状况下，各大房企力图寻求产品创新和突破，综合优势均好的项目，更能实现弯道超车。

武汉热门网红楼盘

作为武汉目前供应量较大的二环沿线，分布着众多网红楼盘，包括龙湖天璞、融创公园大观、幸福时代大家、华发都荟天地、龙湖清能天曜、万科翡翠滨江等，这些楼盘知名度高、存在感高，一度是武汉炒得火热的项目。

如此多的项目宣称红盘，那么“真假”红盘如何鉴别？今天让我们一探究竟！

分销捷报频传 硚口这个红盘“降价”挽尊？

房地产分销本质上是一种销售渠道，能帮助开发商带来客源、促进成交，被称为地产市场的“反向风向标”，武汉市场从去年底至今降温明显，分销这颗“速效救心丸”就被越来越多的开发商当做了救命稻草。

近日，凤凰网房产观察到，位于硚口古田二路的华发都荟天地也进入分销大军，项目信息刷屏朋友圈，不断涌现的打折信息，不断刷屏的认购截图，似乎让人觉得这个项目又火热了起来。

项目已经开盘三次，原备案均价18500元/平。近日，朋友圈有截图显示，项目现价16500元/平起，首付45万起，三房四房户型可任选，项目自带18万方商业，三大口袋公园，自带12年目送式优质教育。

而是否上分销之后，项目到访和成交数量就涨起来了呢？

网签情况

从网签数据看，从12月31日至今，五个多月的时间，华发都荟天地开盘共计836套房源，网签297套，网签占比35.52%，如果平均算下来，相当于1天能卖2套房子，这个数据，在当下的背景，还算不错。

越卖越难 三次开盘去化节节败退

自面世以来，华发都荟天地从不缺少话题。

实景图

根据市场数据显示，华发都荟天地首开至今已经五个多月的时间，除了第一次开盘销售情况尚可，后面两次开盘去化都不太可观。

据武汉克而瑞数据显示，2021年12月29日，项目首次线上开盘推出10#楼，首开101-135㎡三房户型，取证套数516套，推售172套房源，整体折后均价17819元/㎡（毛坯），开盘当日去化108套，去化率63%。

项目沙盘图

1月4日，项目加推11#超高层，84-118㎡两三房户型，推售344套房源，整体折后均价18503元/㎡（毛坯），开盘当日去化57套，去化率17%。

开盘情况一览

3月19日，项目平推8、9#高层，98-135㎡三至四房，共计320套，均价18365元/㎡（毛坯），首日去化9套，截至当天开盘结束整体去化率3%。

不按报备方案销售 华发都荟天地被“点名”

实际上，华发在项目销售上显得十分“急迫”。

3月，在武汉住房保障和房屋管理局公布的房企信用扣分情况中，位于硚口古田二路的华发都荟天地被“点名”，项目未按照已报备方案销售商品房，被扣5分。

未按照已报备的销售方案销售商品房，很明显属于违规销售行为，对一家国企而言实属意外。根据武汉市房管局相关规定，如果全年得分低于75分，就会被纳入“警示名单”。

楼盘卖的不好的原因，总结起来无非两种：市场环境不景气，买房子的人少；或者，项目本身有困境，比如价格定位、周边竞争压力大等。

配套“啃老本” 板块新利好有限

曾几何时，古田、后湖、白沙洲、光谷东被称为武汉楼市四大天王，随着后湖、白沙洲、光谷东身价逐步提升，古田似乎显得有些落寞，新房销售去化缓慢，二手房也没有可观的涨幅，这也让许多购房者对古田的态度阴晴不明。

项目实景图

区域没有重大利好推动，短期内配套也没有较大改变，古田对比其他几大“网红”板块，确实显得有些落寞。正如凤凰网房产观察到，华发都荟天地周边环境现状、配套都比较一般，没有太多亮点。

实景图

一方面，从楼盘周边配套来说，项目离汉江还有一定的距离，高层瞰江视线遮挡，所谓的“学府”、自带配套商业、写字楼都是在规划中，宣称双地铁，为目前通车的1号线和规划当中的23号线，而武汉地铁23号线未有落实的文件，双地铁名不副实。

轻轨一号线古田二路站

商业方面，项目规划200米超塔地标，11万方武汉首个沉浸式生态艺术商业中心，实际上，华发在武汉已经有商业面世，位于四新的华发未来荟商业和位于CBD的华发商都，但是目前四新商业门店大规模闭店，写字楼华发国际企业中心也面临大规模空置，位于CBD的华发商都，开业时间不长，但是也未见“红火”之势。这让人对其在古田打造的商业也有着疑虑，毕竟目前周边已经有成熟的古田凯德广场。

项目紧邻凯德广场

目前项目规划自带两所幼儿园、一所中学和一所小学，中学30班和小学24班，均为公立学校，当问及将引进什么学校之后，置业顾问透露，我们肯定希望引进更优质的学校，为业主考虑，可能是“硚口崇仁系”可能是“育才系”，现在品牌还在推进接洽当中，目前暂不能对外释放确定信息，但是我们肯定会积极推进。

项目配套学校

项目紧挨古田二路高架，噪音问题可想而知。而且紧邻高架的房子，容易影响生活品质，因为即使有双层中空玻璃，日常开窗时声响较大，而且不能开窗便是一大硬伤。

没落的黄经堂蔬菜批发市场

此外，目前周边分布除去金地悦江时代、招商江湾国际、美好名流汇外，其他多为老旧小区，这里分布着待拆迁的建筑、待治理的地块、还有各式工厂遗址，城市面貌较为一般。

汉江湾科创总部基地“流拍”

放眼整个武汉二环，目前白沙洲的万科光澜道、龙湖天璞，汉阳的万科翡翠滨江，后湖的融创公园大观，都是大体量，周边商业配套丰富，为何这些项目能持续长虹，而华发都荟天地却渐渐卖不动了呢？

有买房人表示，早期周边的金地悦江时代带装修均价18000元/平，这么多年过去了，也未见有什么涨幅，如今华发都荟天地毛坯均价18000元/平，确实难有优势可谈。

金地悦江时代二手房挂牌价

重要的是，古田板块缺乏利好刺激，武汉最近几年主要围绕光谷中心城和经开板块发展，古田在武汉的发展似乎是“被上帝遗忘的孩子”。

轨道交通一号线

武汉轨道交通一号线从硚口古田呼啸而过，可以看到的是经过古田凯德广场后，一大片空旷的地块上长满了杂草，还有多处集满水的水塘，这就是硚口1135片地块，也是规划中的汉江湾科创总部基地。

众所周知，汉江湾科创总部基地地块一直受到很多人的关注，然而土地治理多年，整理挂牌又耽误多年，众多人区域市民对该区域寄予希望，希望地块早日成交，为汉江湾板块带了更大的发展，也为硚口人民带来更多的便利。

汉江湾世界科创总部规划地块

然而却不如所愿，2021年12月24日，硚口古田1135片区的P（2021）184号地块本计划当日挂牌出让，临拍卖之前，该地宣布撤销挂牌出让，古田人等了近10年的汉江湾世界科创总部基地再度“流拍”。

这对华发都荟天地无疑是雪上加霜，本身楼盘产品定位过高，再加上板块利好规划消息短期未能兑现，这让华发都荟天地再度陷入尴尬。

小结：

不好卖≠不值得买。

今天说的华发都荟天地，仅是武汉楼市的“冰山一角”，它未能进入置业者的“购房清单”确实在自身定位等方面或者周边或多或少存在一些问题。

如何摆脱销售困境，相信不少开发商也很着急，对于“越卖越难”的楼盘，如何突围实现逆袭，也是接下来一阶段他们要面对的艰巨挑战。