小作文又开始盛传了。

凤凰君留意到，近日关于全国推广房地产现房销售制度，即“取消预售制”的消息在地产圈盛行。

甚至还有精准到实施时间的：6月30日

凤凰君了解到，这件事情的起因是金融监管部门提到“加快出台与房地产发展新模式相适配的融资制度”，结果被解读为“现房销售即将全面落地”。

现房销售意味着什么？

也就是说你房子建好了才能开始卖。对于购房者来说，相当于一手交房一手交货，告别烂尾楼和货不对板。

实际上，经历房地产深度调整的几年，近年来全国多地已经试点现房销售了。数据显示，2020年全国现房销售面积占比仅为12.7%，2024年已超30%。

以深圳为例：

2023 年 7 月 4 日，深圳挂牌的一宗宝安新安地块，竞指标部分从以往的 “竞保障房面积” 改为 “竞现房销售建面”；

2024 年 9 月 4 日，深圳公共资源交易中心挂牌的 A219 - 0080 地块，要求宗地内的普通商品住房需 “全部实行现房销售”，且意向竞买人须提供《关于 “交房即发证” 的承诺函》，确保购房人收房同时具备申请领取不动产权属证书的条件

截止目前，珠海官方尚未有此现房销售要求。但是众多开发商也已经把“准现房”销售作为营销的突破口之一，以眼见为实的品质吸引买家。

但是凤凰君想说的是，「现房销售」绝对没有表面上这么容易推进执行。

对于开发商来说，为什么一直采用的是「期房销售」模式？还不是因为“钱”。

这种预售制度，本质上可以视为找业主一起做“合伙人集资”。

因为房地产开发具有资金占用大、开发周期长的特点。从拿地开始，再设计、建设到交付，快则2、3年，慢则5、6年才能达到现房销售条件。

根据珠海现行政策（2023年11月），建筑主体工程施工形象进度达到楼栋地上总层数的十分之一且达到地上一层以上时，开发商可申请办理预售许可。

也就是说，对于一栋 30 层的住宅楼，按照规定建到地上 3 层且达到地上一层以上时，就满足了申请预售许可的楼层条件。

一般来说，按照以往「期房销售」，部分优质项目开工半年可以回款，项目卖完，房企就完成回款周期了；但是在「现房销售」政策下，房企可能要到3年后才能开始回款，回款周期更不确定了

对于开发商而言，这些拿地、建房子的资金，要么自有资金（极少数这么有实力的项目），要么融资，而多数房企要付出地价、建设成本、融资利息。

因此对于多处于“保命”的房企来说，也不知道还能不能“活命”了。

大家可以看到，现在的楼市政策，都是努力托房企，刺激购房意愿，促进房地产市场止跌回稳。

如果直接一刀切推进「现房销售」，岂不是适得其反，雪上加霜？

对于购房者而言，其实可以选择的准现房、二手房产品也是非常多的，是否需要把每一个项目都变为现房，才会有人买？

凤凰君认为，所有的购买与交易，都是市场行为，等预售制度完成历史使命，自然会退出历史舞台。

当下房企把品牌、产品、服务都擦亮，让消费者有丰富的选择，似乎更重要咯。