有阵子没关注租房市场了
一直看新房二手神仙打架，哪知道租房也默默起了变化
而且该说不说租赁市场也确实难分析
不是因为分析多难，而是你很难找到系统数据
租赁挂牌什么变化、挂牌价、成交价什么变化
随便问问的简单问题就可以难倒很多老师
这件事要么找到可信赖渠道、要么自己人肉统计
前者费钱，可信赖就是相信付费，后者费人，人肉统计有点费嗓子跟..电话费
不过这次我们两者都做了
01
不废话了，先说那个最大变化
上海租赁市场新增挂牌数据一直就是个迷
这次我们在全国房价行情网上找到上海每月新增租赁挂牌数据
基本维持在月均4-5万套的新增水平
但这个数据已经连降4个月
近1月是指从9月20日倒推1个月©全国房价行情网
这倒不是我要说的最大变化
最大变化是即便新增租赁挂牌一直在下滑，但租赁房源的库存却在一直走高
在和我们交流过的16个区中介小哥那，几乎80%板块都有挂牌存量焦虑
“今年挂牌量真不少”...“房子比往年多的多”
而租赁存量这件事最有利佐证无疑还是链家
虽然只是租赁存量挂牌的一部分，但作为挂牌房源的wifi式存在，链家数据无疑说明问题
我们看下从6月到9月链家存量租赁有什么变化
9月20日晚截图©链家
而近3年上海贝壳系房源存量的平均水平是4万套
可以看到今年3月清过一拨库存，之后又开始上浮，到今年6月来到5万套
而6.4万套的存量数字这不仅是今年目前为止最高
也是自数据统计2021年以来的历史最高
之前只知道二手挂牌来到新高，没想到租赁挂牌也来到历史新高
©链家业务策略部
而且也就是说从6月到9月，链家存量房源上浮28%
而且两个新高还有“联动”
租赁新增挂牌今年目前为止两个新高，一个三月、另一个六月
其中6月就是那个二手成交最冷的时候
所以现在不少中介小哥会跟我们推荐一种“租售房”
便宜是真便宜，月租可能只要市场价的60%-80%，但如果人家可以卖出去，你就得搬走，而且中途有人来看房你要配合
所以这事怎么说呢，挺离奇的
新增房源不断减少的同时，存量房源却在不断往上走
也就是说房子越来越难租出去
九月租赁市场有故事
02
这件事首先“露馅”的就是中介开单量
前几天链家租赁小哥跟我说他们开早会时候分享过9月前两周的全市租赁数据
环比7月、8月，无论是客户来访量、还是中介开单量都腰斩
好奇这个问题，也为这个好奇买单，我们冒傻气地电话了全市14个区（崇明、金山暂未统计）的高成交板块的top3-top5
就锁定一个问题，9月前两周开单量对比8月前两周是什么开单情况
每位中介业务能力有差异，但这里咨询的是门店情况，那多少能说明一点问题
九月这个租赁市场一夜入秋，各区开单量都有不同程度下滑
而且开单量下浮30%以上已经是保守下浮幅度
在我们的61个门店电话中，多的是40%-50%的开单量降幅
比如长宁区古北板块的链家门店，8月还可以开单9套，但9月差不多只有5套
虹口凉城板块链家小哥跟我说上个月30天有20天都在带看，每天多的时候有四五组带看，家长陪读的、外来上海、到期换租的客户源源不断
这个月他和同事闲在门店的时间变多了，平均一周能有上个月一天的带看就很好
嘉定的嘉定新城中介说，去年这时候大家都很忙，今年大部分经纪人都比较闲
客户少了不说，业主心态还蛮好，所以他每次跟业主聊天都压力巨大
这个事情对我们来说也就看看
不过对中介来说事情不小，国庆前的节点几乎是当年租赁市场的最后一跃
03
房租也是一降、再降
跟八月相比更低的来访量和开单量本质上就决定了房东价格的被动
我们找到了全市租金波动数据
红色的代表上涨、绿色的代表下浮
©全国房价行情网
除了长宁、静安、浦东，其他各区租金环比上月都有不同程度下浮
同比去年同期就更不用说了，基本都处于绿色状态
那具体一点来看全市租金都是怎么波动的
我们以一室户为标的物、以中楼层、普通装修、普通住宅为要求
咨询了全市14区TOP3-5个板块共61家中介门店环比8月、同比去年9月的租金波动情况
从内环到外环这个标的物的面积在30-50平不等
比较的时间的维度也简单，就是环比上月，以及跟去年这个时候相比
这其中有些板块是没数据的，比如我最关注的青浦徐泾板块
这里一室户极少极少，根本无法支撑数据前后对比，所以替换成其他板块
总体来看，现在的租金价格也在下滑，环比下浮3.1%、同比跌幅更大7.5%
所以租金是真的下浮了
单从成交价来看9月租赁成交价要普遍低于7月、8月
更大户型、更高价格的租金下滑幅度更多
比如长宁区古北板块步行街黄金城道，去年月租23000-25000元，现在月租只要18000-19000元；小一点户型去年月租15000元的，今年12000元
这里的中介跟我说这个租金相当于2019年-2020年
在我们所咨询的所有板块里，绝大部分板块相比传统七八月的陪读季都有所下滑
各类房东的心态不同，有的有点埋怨中介为什么不给推带看，有的愿意主动降价，有的即使中介电话说市场变了也依然不愿意降价
但无论哪种心态在面对客观下行的租赁行情时候，只有价格到位了才能最后成交
下浮的方式除了这种明确降价的
更多时候降价是谈价空间的变化，你从挂牌价是看不出来的
比如7、8、9月都挂牌5000元的房租，七八月能谈的空间很小，但现在可能就能谈个200元甚至500元
比如古北一期那种比较老的楼梯房，七八月出来就是9000，挂牌价都一样，但是谈价空间不同
全市范围看各区的租金波动还是下行为主
04
当然降幅里也有个“传统”例外
我们说租赁环境本身确实是下行的，以及租赁行情每年的9月份也确实要经历七八月之后的一定下浮
但市场也总有一些例外
在我们复盘租赁数据过程中，有一些情况挺值得为各位记录的
总体行情虽然是下行的，但优质房子似乎有自己的“抗行情”能力
©全国房价行情网
高端租赁的价格不跌反升
佳日公寓租金环比涨幅20%；老西门中华新城、云锦东方环比涨幅15%
这个现象不仅仅存在高端租赁
各板块地铁口附近优质装修房源，不仅租赁流速快，价格也非常稳定
不管是内环内的静安寺还是外环外的奉贤海湾
那种近地铁口、优质装修、市场价格的房子，永远不用担心没客户，甚至不用担心流速，一旦面市，很快就被卖掉
这也是为什么我们经常会说行情好不好和你好不好是两回事
无论什么时候让自己的房子成为同小区、同类型房源的优质存在，是每位房东的必修功课，如果你是真的想出租不想空关的话
还有一个例外就是产业
在我们问过的61个板块中，像漕河泾、张江这类身边有产业加持的板块，房子永远不愁租
这件事最明显的就是杨浦新江湾城板块
根据对接过字节跳动程序员客户的链家小哥介绍，九月中旬有拨字节跳动员工租房潮，这次字节跳动有一万多名员工要过来
公司也开出四公里内租房有租房补贴的条件，也就是围绕抖音广场骑车20分钟以内房屋租赁补贴
原本一室户就不多的新江湾城又迎来东外滩字节跳动系员工的租客流加持，形成了短期逆势租赁潮
所以打铁还需自身硬，要么身边有过硬的产业或者配套、要么房子本身足够脱颖而出，否则大概率只能跟着大行情随波逐流
05
挺有意思的
真有段时间没关注租赁了，也是没想到租赁市场原来也故事多多
原来新增租赁房源从6月开始就一直在减少
但与此同时租赁库存却在不断攀升，租房难从租客那转移到房东这里
随之而来的就是租金的不断下浮
不算多，但对租房市场来说10%左右的上下浮动足以说明这是买方市场
而且越高端租赁的行情越是寒意刺骨，这点涉外租赁的小伙伴应该感受更深
而行情里的唯一意外就是足够优质，优质房源是意外、周边产业是意外
可能你也发现了，就是核心高质这件事不仅流行于二手也通行于租赁
而对于一个坐拥两千多万人口的国际一线城市而言
他的租赁变化其实跟更多人息息相关