近日，有网友爆料称：长沙市明昇壹城二期虚假宣传学区房，涉欺瞒销售，广大业主要求无条件退房遇阻。
作为明昇壹城二期的业主（已签合同）和准业主（已交首付款、未签合同）（以下均简称“业主”），就明昇壹城二期的开发商长沙明昇发展有限公司关于价格申报违规，虚假宣传，物业费畸高，特殊户型欺瞒销售，所制订的合同显失公平，含有霸王条款等问题，特此提出报告和诉求，请求各位领导以及相关职能单位，按党的“立党为公、执政为民”的执政理念和原则，坚持“公平正义”，坚持“依法依规”，为广大业主伸张正义、主持公道。
以下先就长沙明昇发展有限公司开发的明昇壹城二期基本情况和违法违规现象，简单陈述如下：
一是价格申报违规问题：
1.楼盘预售证发证顺序及时间
本楼盘共计22栋,其中已销售15栋，已审批价格尚未销售4栋（表中标示为黄色），剩下有3栋（#10、#11、#15）未查到是否审批价格也尚未销售。
数据来源：
（1）长沙住建委盖公章的一房一价公示价格表
（2）长沙明昇发展有限公司盖公章的一房一价公示价格表
（3）预售证信息来自住建委官网
2.审批价格批次
数据来源：
（1）商品房销售明码标价价格监制申请表
（2）长沙住建委盖公章的一房一价公示价格表
（3）长沙明昇发展有限公司盖公章的一房一价公示价格表
（4）建筑面积信息来自住建委官网
未售楼栋均价是根据公示的同批总均价、同批已售楼栋均价和各栋的建筑面积计算得出的。在计算过程中，未售楼栋#3、#5、#7未找到官方建筑面积，经研究规划图，确认其均为47+1的超高层；经对比所有户型图和户型所在位置的示意图，我们判断出3栋=2栋+8栋的一半，5栋/7栋=4栋/6栋+9栋的一半。此判断属合理推测。未售楼栋#1的建筑面积由市发改委官方回复。
另外，未售楼栋#1的均价由市发改委官方告知，至于#3、#5、#7的销售价格推测，为合理推测。长政办函〔2017〕144号《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场监管的通知》：二、规范项目预（现）售行为（三）房地产开发企业及其委托的销售代理企业应按项目监制备案价格对外销售，不得收取监制价格范围之外的其他任何价款或费用，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。
长发改价控〔2017〕96号《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》：二、进一步规范商品房销售明码标价行为（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，标示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。
从以上两个文件发现，开发商不得超过项目监制备案价格对外销售商品房，根据明昇壹城已销售楼栋的价格公示表格及《商品房销售明码标价审核监制申请表》信息，可以作出如上合理的价格推测。
三、明昇壹城涉嫌违法违规主要现象
1、同期房源未一次性申报备案价格
长政办函〔2016〕199号《长沙市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》：一、严格房价审查。在核发商品房预售许可证时加强对载有房源、价格等预售事项的房屋预售方案的审查，同期房源一次性申报备案价格，不得通过分批申报价格变相涨价。积极引导价格信息公开，形成公开、稳定的价格预期。
（1）明昇壹城二期共分两期交房，业主认为，通常情况下应认为房源共分两期，申报备案价格最多只能两次。而目前明昇壹城申报次数远高于两次。
（2）同期房源价格应同时公开，信息公开不应仅仅是公开同批次审批中单独楼栋价格，而应同时公开所有审批楼栋价格，尤其明昇壹城先售卖高均价楼栋，一年后才售卖低均价楼栋，其捂盘行为本就严重违规，同时也造成了房价信息不公开透明，购房者无法获得稳定价格预期，加之售楼人员虚假宣传，制造恐慌信息，让消费者无法理性购房。
2、明昇壹城定价畸高、价格不透明
根据长发改〔2017〕236号《关于印发《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》的通知》文件规定：
根据同质可比原则，分业态类型及装修状态，以2016年10月为基准期，分90平米以下、90-144平米、144平米以上三个面积段进行核准。具体情形如下：
1.项目申请预售许可证，?2016年10月有销售的，申报单价不得高于该项目2016年10月分面积段销售均价。
2.项目申请预售许可证，首次开盘，?2016年10月无销售的，申报单价不得高于同质可比项目2016年10月分面积段销售均价。由区县（市）政府同意提供不少于2个同质可比项目。
3.项目申报预售许可，2016年10月无销售记录，但预售审批均价在长沙市房地产调控以后审批的，且申报业态、品质无显著差异，以预售部门或价格主管部门出具的已审批均价询价。”
而通过2018年9月3日，市信访局工作人员主持下，市发改委、市住建委等部门人员出席的交流会中。发改委代表明确表示，明昇壹城并未参照上述文件规定进行价格监制，而是适用“（五）其他1.对于住建或统计部门询价有异议的，可向区县（市）政府提出异议申请，以区县（市）为单位，向市发改委申请召开价格会商会。”即明昇壹城楼盘均价为开会决定，对于定价依据和标准均未作出解释。
明昇壹城楼盘均价明显高于周边楼盘，且违反了长发改〔2017〕236号文件基本准则，因基本准则公开透明，业主可直观了解楼盘价格，而以会商形式决定楼盘价格，且不公开定价依据和标准，明显有违相关规定，给哄抬房价、违规操作留下空间。
3、明昇壹城申报价格后未及时办理预售证，涉嫌捂盘惜售
（1）长政办函〔2018〕75号《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》：一、加强项目监管，加快房源入市。全面建立在建楼盘清单，按项目节点加快商品住房入市。在建楼盘已达到预售条件的，必须在?30日内办理预售许可；已办理价格监制的，必须在20日内办理预售许可；已办理预售许可的，必须在10日内一次性对外公开销售。捂盘惜售的房地产开发企业，一律纳入“黑名单”管理。
在出台上述文件之时，明昇壹城多个楼栋1、3、5、7、8栋均已办理了价格监制，但未办理预售许可，其中8栋办理价格监制至实际办理预售许可用时一年多，完全违背了上述文件精神，且在文件出台后，明昇壹城开发商仍未有任何改善。
（2）长发改价控〔2017〕96号《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》：一、进一步完善商品房销售明码标价申报监制制度（一）自2017年3月18日起房地产开发企业新批预（现）售，须到市价格主管部门办理商品房销售明码标价监制手续，已批预售项目及3月18日前已受理预售申请的项目仍按原来方式办理。房地产开发企业将相关材料报送市发改委政务中心窗口，价格主管部门初审正式受理后，对审核结果无异议在10个工作日内办结。房地产开发企业凭《明码标价审核监制申请表》到住房城乡建设主管部门办理预售（现房销售）手续。取得预售（现房销售）手续后应如实按监制价格完善好销售中心房屋销售信息公示栏中价格信息。房地产开发企业不按监制价格如实公示的，由价格主管部门限期整改，整改期间暂停其网上签约。（三）商品房销售价格申报监制的规定。1、商品房销售申报价格须真实合理，符合国家宏观调控政策，对房地产开发企业申报的价格明显过高的，不予办理申报监制，暂停其网签行为，价格主管部门将对该企业进行告诫、约谈，必要时对该楼盘进行成本监审。”房地产开发企业申报价格系办理预售许可证的前置程序，从表一、表二可以得出结论：2017年7月，第一次申报价格楼栋有8、9、14三栋楼，14栋、9栋分别于2017年7月和8月获得预售证后销售，而8栋于2018年8月才获得预售证后才销售，距离其获得审批价格已超过一年。
其它各批次申报楼栋中，均存在有一栋未出售的情况：
2017年10月，第二次同批次申报价格的2、4、6栋均已出售，7栋至今未出售。
2017年11月，第三次同批次申报价格的17、20、22栋均已出售，5栋至今未出售。
2018年1月，第四次同批次申报价格的12、16、19栋均已出售，3栋至今未出售。
2018年4月，第五次同批次申报价格的13、18、21栋均已出售，1栋至今未出售。
明昇壹城对于高均价楼栋基本做到价格审批后即去办理预售许可手续，但对于低均价楼栋均未及时办理预售许可手续，有捂盘惜售嫌疑。
（3）长政办函〔2017〕38号《长沙市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》：严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治，依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为。
长政办函〔2017〕148号《长沙市人民政府关于加快在建商品放住房入市销售的通知》：对已经办理施工许可但未办理预售审批的商品住房项目，由区县（市）人民政府建立项目跟办清单，明确专人专责，督促企业加快施工建设进度，并依法办理预售许可证，形成市场有效供应。
明昇壹城的捂盘惜售行为应受到有关职能部门的监管，尤其是在前一批审批的楼栋未销售完全的情况下，不应进行后一批楼栋的审批。
4、同批次审批楼栋间均价价格差距过大
长发改〔2017〕236号《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》：（五）其他2.企业申请询价时，需制定一房一价表（不含不可售房源），对产品业态（高层、洋房、别墅、复式、大平层等，其中洋房界定为总层数4-11层）、装修情况（精装、毛坯）说明，合理申报栋价差、户型价差、楼层价差。企业需确保所报数据真实。对于存在栋价差，统一进行合并询价项目，应坚持高低对冲，有序开通网签。
（1）明昇壹城栋价差明显过大，违反了“合理申报栋价差、户型价差、楼层价差。”的规定，举例如下：
根据表二，我们可以看出，第一批同批次询价项目中，8栋均价为10062元，9栋均价为12484元/平米，14栋均价为11337元/平米。8栋与另两栋差价达到了2422元/平米和1275元/平米。
同样的，我们可以看出，第五批同批次询价项目中，1栋均价为8345元/平米，13栋均价为12001元/平米，18栋均价为11601元/平米，21栋均价为12201元/平米。1栋与另三栋差价达到了3656元/平米、3256元/平米和3856元/平米。差价分别达到1栋价格的44%，39%，46%。如此恐怖的价格差，实属罕见。
其他批次楼盘均存在上述现象。
（2）明昇壹城存在销售顺序不合理的情况，先销售全部高均价14栋楼，再销售低均价楼盘：
对于同批次询价项目，第一批项目已售卖高均价楼栋9栋、14栋后，一年以后才售卖低均价楼栋8栋；第二批项目高均价楼栋2栋、4栋、6栋均已销售，低均价楼栋7栋仍未售卖；第三批项目高均价楼栋17栋、20栋、22栋均已销售，低均价楼栋5栋仍未售卖；第四批项目高均价楼栋12栋、16栋、19栋均已销售，低均价楼栋3栋仍未售卖；第五批项目高均价楼栋13栋、18栋、21栋均以销售，低均价楼栋1栋仍未售卖。
综合来看，我们可以看出明昇壹城前期售卖的14栋楼栋均为高均价楼盘，自今年8月起才开始售卖低均价楼栋中的8栋，后期还将继续销售我们已经分析判断出来的7、5、3栋和已由发改委明确答复的1栋。鉴于明昇壹城共计22栋住宅，销售周期达到两年，如此销售方式明显不合理，根本无法让业主获得楼盘价格全面的信息，也不能有稳定的价格预期。
5、明昇壹城存在相近位置楼栋价格差距过大情况
明昇壹城楼盘楼栋分布图如图一所示，明昇壹城存在相近楼栋位置，价格差距过大，其定价原则令人费解，甚至更好地理位置楼栋均价反倒低于地理位置较差楼栋，举例如下：
（1）8栋位置与9栋位置相近，均处于京珠高速辅路附近，北面为高速收费站，8栋均价为10062元/平米，9栋均价为12484元/平米。显然，8栋比9栋低了2422元/平米。
（2）2栋与3栋，4栋与5栋，6栋与7栋，东西方向基本处于同一水平线上，2、4、6栋均靠近京珠高速，3、5、7栋远离高速，根据上文推算，3栋价格低于2栋价格2724元/平米，5栋价格低于4栋价格2453元/平米，7栋价格低于6栋价格1741元/平米，不符合常理，也不符合一般定价规则。
6、明昇壹城涉嫌虚假宣传
《商品房销售管理办法》第三章广告与合同第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
明昇壹城在做楼盘宣传时，承诺拥有长郡双语中学教育资源，根据市政府及教育局回复，引进长郡双语学校均未有定论。明昇壹城在未获得市政府、市教育局、长郡教育集团明确答复前就公然宣称其拥有长郡双语学校教育资源，属于虚假宣传。
7、物业费过高
（1）通过查询住建委官方网站，得出如下信息：
通过图三、图四可以看出：公示物业费为2.38元2.98元5元/平。明昇壹城主张的3.5元/平米从何而来，收费依据又是什么？
（2）通过查询得知，明昇壹城物业公司为长沙凯越物业管理有限公司，该公司为新成立物业公司，仅具备湖南省三级物业管理资质，如何能够提供如此高收费标准的服务？
8、欺瞒销售行为
开发商在委托施工方设计建造房屋时，3、4、5楼层为非标准户型（腰线房：外墙美观装饰而影响室内采光、面积等因素），而部分购房者在购买房屋时销售顾问并未就这一非标准户型告知给客户，导致部分业主购买了非标准户型而不知情。部分业主在购买之后实地观察才发现这一欺瞒行为，但与开发商协商未果，开发商既不愿整改到位也不愿意有任何补偿措施。
如上图所示
就一系列问题，期间我们相关业主找到了开发商进行沟通协商，但是开发商拒绝出面与业主沟通，甚至恶语相向，还聘请相关社会人员威胁恐吓业主，在多次维权情况下，开发迫于压力而答应了业主退房的要求，但是其相关协议是签署仅仅是因为业主自身原因而导致的退房结果，明昇壹城开发商丝毫不承认自身的错误，目前开发商于23号之前已经关闭了退房通道，而我们部分业主由于购房资格得不到保障，银行贷款、违约金需要自己承担，在被开发商无告知情况下买了非标户型的业主们，在不知晓退房期限的外地业主们，自身合理的诉求无法得到保障！我们的业主们在与各相关部门有理有据的进行发言协商时时不时被主持会议的政府人员打断，并且回答问题含含糊糊。跟他们谈政策，他们谈市场经济；跟他们谈市场经济，他们谈政策。更可恨的是，我们的业主还被请到了派出所的谈话，人民公仆原来就是这样服务我们这些遭受欺压老百姓的吗，我们正当合理的维权之路为何如此之难！此举置积极沟通的业主们于何处，试问业主们后续还敢参与政府相关部门组织的协调会议吗？这就是开发商和相关部门处理事情的态度吗？
这是业主与住建委领导在9月19日的谈话，而今天2018年9月27日上午，业主再次找到住建委，答复否认了之前的无损失退房的应答，这样的答复实在不得人心。
现在我们业主只想有一个能公平，公开，公正的平台，来积极协调我们的问题。而我们的诉求也很简单：
对于想退房的业主，无条件退房，开发商承担由于银行贷款，退房等带来的损失，并保留625政策之前的刚需购买资格。
为什么明明我们有理有据，却得不到一个我们想要的满意答复。我们恳请相关主管部门对整个事件进行深入调查。作出一个公平，公正，公开，合法合理的判决，还我们这些弱势群体一个满意的公道！
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