财新记者梳理公开资料后发现：此前2018年9月，广东东莞印发了国内第一份新型产业用地（M0）管理办法；当年12月，河南郑州推出M0用地新政。多地密集发布类似政策，此类用地或将在越来越多的城市推广。

M0产业用地最早于2014年在深圳启用，但深圳并未对M0做出详细规定。财新记者综合多个城市的相关文件后发现：M0主要用于满足创新型企业的用地需求，甚至允许在用地内兼容商业用地，用于对工厂进行商业配套建设。

中国于2012年1月1日起实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》，将工业用地分为基本无污染（M1）、对环境有一定干扰和污染（M2）、对环境有严重干扰和污染（M3）这三类，并严格限制各类工业用地上的产业。

M0和M1存在诸多区别。除支持的产业不同之外，各城市均为M0设置了更高的容积率。比如广州，M0的容积率不得低于3.0，而M1的容积率只要求不得低于2.0。“M0符合都市型工业的需求，也有利于政府提高土地利用效率。”一名土地专家对财新记者称，各地设置M0的政策，是希望吸引企业投身新兴产业领域，并更新城市产业形态。

这在深圳已有先例。公开资料显示，深圳的蛇口网谷城市更新、赛格日立旧工业区、天安岗头工业区等项目，在改造之时，其土地性质均是由M1升级为M0，并在日后变成了深圳的新型工业园区。

“白天车水马龙，晚上黑灯瞎火。这是传统工业园区的真实写照。”安云集团董事长、深圳市城市更新开发企业协会创始会长耿延良在接受财新记者采访时称，现代产业园区与传统产业园区最大的区别，就在于为企业和就业人士提供周到、全面的生产服务，产城融合的意义亦在于此。

M0用地有利于实现产城融合。以东莞为例，目前东莞明确支持M0与其他类型用地混合布局，这包括混合商服用地、绿地、居住用地等等。“这是非常吸引企业的。因为它符合产城融合的理念，符合提供服务性产业空间的思想。”耿延良说。

不过，出于对房地产蚕食工业用地的担心，诸多城市依然对M0用地有着较为严格的限制。比如广州就规定，在M0用地内，配套办公及生活设施的计容建筑面积，不得大于总计容建筑面积的30%，独立占地建设用地面积不大于总用地面积的10%。深圳亦有类似规定，严禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓和大规模的商业和办公等建筑。

“目前广深的很多产业园区只提供了一个物理环境。但事实上，未来创新型企业要求，从融资、技术、设备、市场、人才等角度提供一条龙服务。”耿延良认为，尽管政府初衷良好，但当下严管M0的政策，很有可能仍然与市场脱节。

“政府要避免一厢情愿的结局，首先还是要给政策设置弹性；其次是动态经营、调整，以满足市场的要求。”耿延良说。