作者：黎倩
华润万象生活业绩会
8月31日，华润万象生活（01209.HK）发布2022年中期业绩报告。期内，实现营业收入52.78亿元，同比增长31.5%；核心净利润10.40亿元，同比增长33.5%；每股盈利0.45元，同比上涨27.5%。
分业务类型看，上半年，华润万象生活住宅物业管理服务板块收入为33.54亿元，同比增长40.2%，收入占比63.5%；商业运营及物业管理服务板块收入19.24亿元，同比增长18.5%，收入占比36.5%。
利润表现上，华润万象生活上半年毛利率为31.7%，较去年同期下降0.5个百分点。其中，住宅物业管理服务毛利率为21.0%，较去年同期增长3.1个百分点，商业运营及物业管理服务毛利率为50.3%，较去年同期下降2.9个百分点。
董事会主席李欣表示，“虽然行业短期有困难，但并不能改变长期向好的趋势。物管和商管业务在存量和增量的共同推动下，市场规模持续增长”。
截至2022年6月30日，华润万象生活住宅及其他物业管理业务覆盖全国136个城市，合约面积3.23亿平方米，在管面积2.45亿平方米，在管面积较2021年底增长0.98亿平方米。
总裁喻霖康指出，到“十四五”末，华润万象生活的目标是要进入物业管理的第一梯队，在管面积超过4亿平方米。
截至8月31日收盘，华润万象生活每股股价35.70港元，总市值814.85亿港元，与年初基本持平，与上市以来的高点跌幅约35%。
“目前物业标的估值吸引，不为规模而收购”
对物业管理企业而言，规模和利润是其最重要基本面。2020年底上市以来，华润万象生活完成了多个物业标的的收购。
2022年上半年，华润万象生活相继完成向第三方收购禹洲物业、中南物业及四川九洲物业，代价近36亿元，新增在管面积7285万平方米。截至2022年6月底，公司第三方在管面积占比已超过50%，进一步减少对母公司华润置地的依赖。
李欣表示，下半年物管业务将紧抓市场的窗口机遇期，继续通过收并购、合资合作、净投直拓多措并举发展规模。
不过，谈及接下来的收并购计划，喻霖康则表示，“无论是物管，还是商管，公司都会积极关注市场上出现的机会，但总体来说，我们还是有收并购方面的原则。”
其续称，近半年多以来，不少的物业企业估值水平发生了很大改变，价格具有吸引力。克而瑞物管数据显示，2022年年初以来，59家上市物管企业股价下跌数量达到了51家，仅有3家物管企业小幅上涨。从这个角度上来说，市场上确实出现了一些收并购机会，但是华润万象生活不会为了做规模而做规模，公司更看重标的公司的经营秩序，以及财务是否稳健。
规模扩大的同时，华润万象生活聚焦城市空间运营服务商，城市公共空间的在管面积较2021年底增长了82%，达到5330万平方米，占总在管面积的21%。
当前，我国每年城市服务市场化的需求超过2000亿元。李欣指出，目前这一类需求还远远没有得到满足，城市服务赛道的巨大潜力将有利扩容公司物管市场规模。
他同时表示，未来基础物业管理服务毛利率将回归合理水平且并保持稳定，增值服务将成为物管行业的利润新增长极。
财报显示，上半年，华润万象生活来自社区增值服务收入达5.6亿元，同比大幅增长77.7%，收入占比提升至10.6%；来自物业开发商的增值服务收入为4.1亿元，占总收入7.8%，较去年同期增长21.1%。
财务方面，截至2022年6月30日，华润万象生活持有现金及现金等价物129.77亿元，较2021年年末下降6.8%；资产负债率为43.5%，较2021年年末增长7.8个百分点。
做商管第一，旗下购物中心零售额近600亿
受疫情影响，上半年国内社会消费品零售总额210432亿元，同比下降0.7%。
报告期内，华润万象生活旗下74个在营购物中心实现零售额596.7亿元，仅同比增长6.6%。可以对比的是，2021年，华润万象生活在管购物中心零售额首次突破千亿，达到1189亿元，按年上涨43.8%。
截至2022年6月30日，华润万象生活购物中心运营及物业管理服务业务布局68个城市，在营项目74个。期内，公司在上海、成都、厦门等重点城市成功获取第三方购物中心项目7个，新开购物中心6个，新增武汉万象城、福州万象城和海口万象城3个重奢购物中心，带动在营重奢购物中心增至11个。
李欣指出，预计2030年末，中国购物中心的总体数量将达到1万座以上，由此推算未来几年购物中心平均每年的增长达400余家左右。这意味着，未来商管市场规模空间非常广阔。而公司也会做好两方面的增长和扩张。一方面承接好母公司的优质项目资源，另一方面做好市场化的外拓。
“母公司华润置地每年应该都有10个左右的新项目开业，同时我们还要加快市场化外拓的节奏”。李欣透露，上市以来，华润万象生活一共实现22个市场化外拓的第三方项目。
写字楼方面，截至2022年6月30日，华润万象生活为24个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为160万平方米；为128个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为870万平方米。上半年，公司为写字楼业态提供商业运营及物业管理服务带来的收入为7.51亿元，较去年同期增长8.9%，占总收入14.3%。
喻霖康指出，在商管方面，华润万象生活要巩固行业第一的地位，做中国商业运营管理的第一品牌，“这是我们的主要战略目标”。