中国房地产行业经济下行，产业地产行业竞争加剧，2019年产业地产引来了动荡的一年，以招商蛇口为代表的产业地产头部企业相继迈出了转型的脚步，以变求新，以新突围。招商蛇口作为连续2年荣登方升榜《2020年度中国产业园区运营商50强》榜首的产业地产领军企业，此次转型让全行业都颇感意外。
2019年，招商蛇口营业收入976.72亿元，总资产突破6000亿元，达到6176.88亿元。步入不惑之年的招商蛇口，身处模式转型期，依靠自身雄厚的企业底蕴和愈发成熟的商业模式，仍然交出了一份令全行业侧目的成绩单。招商蛇口首次提出园区与社区协同发展的综合发展模式，并将其明确定为企业未来40年的可持续发展模式，通过招商蛇口全生命周期产品体系，为区域赋能，提升区域综合竞争力，从而将价值洼地培育成价值高地。
在综合发展模式中，园区板块逐渐成为招商蛇口整体业务的发动机。但相比于大家熟知的“前港-中区-后城”模式，园区板块的商业模式却鲜有报道。方升将首次为行业完整披露招商蛇口园区板块的商业模式。
园区商业模式中的活化石
在招商蛇口2019年业绩丰收的背后，可以看到在综合发展模式中，园区板块的位置被提到了史无前例的高度。在产业地产行业整体处于下行周期的情况下，园区板块仍能逆势增长，取得了亮眼的业绩。园区开发运营板块营业收入首次突破100亿元，达到124.76亿元，同比增长38.33%。
园区板块收入大幅增长的背后是深圳国际会展中心商业配套项目结转，这对于招商蛇口而言意义重大。招商蛇口在蛇口、太子湾、前海、深圳会展中心等区域拥有大量待开发土地，随着粤港澳大湾区战略的发布，以上成为了粤港澳大湾区的热土。原本大量待开发土地仅是估值，而深圳国际会展中心项目的结转瞬间让行业看到了招商蛇口对于这些待开发土地拥有足够的变现能力，直接将纸面概念转变为银行概念。
行业对于招商蛇口园区板块的认知可能源自中国第一个外向型经济开发区蛇口工业区。当时涵盖了土地一级开发、二级开发、基础设施建设和诸多相关配套服务。在40多年间的发展中，招商蛇口既保留了一些早期的业务，同时也在不断的进化发展。其园区板块主营业务包括：土地租赁收入、物业管理收入、售电收入、酒店收入、载体租赁收入和载体销售收入。土地租赁和售电收入作为大多数城投少见的业务让我们依稀看到了蛇口早期的业务痕迹；酒店收入和载体租赁收入皆因为成功打造了蛇口新城。目前载体销售和载体租赁已经是园区板块的核心业务，这与主流的园区运营商并无太大差异。
其中值得一提的是，如果说中国只有一个陆家嘴CBD，而把陆家嘴集团剔出园区运营商的话，那么招商蛇口载体租赁的收入已经是全国第一，并且领先第二名一个身位。在REITs开闸后，央企的身份加之超高的租金回报，不禁让人对于其园区板块产生更多的遐想。
以2018年招商蛇口园区板块主营业务收入情况为例，其中载体租赁和载体销售是招商蛇口园区板块的主要收入来源。2018年园区板块收入90亿出头，其中载体租赁和销售分别贡献了24.92亿和41.01亿的收入，占比高达73%。而物业管理，售电和酒店收入则可以稳定贡献23亿，对冲由于载体销售所带来的的波动。这一业务结构保证了每年业绩的稳定。
在业绩增长的背后，2019年园区板块同样重视持续发展能力，进一步合理配比了销售与自持的比例，全年园区板块租金收入达到29.35亿元，这将会给招商蛇口园区板块提供长期而稳定的业绩保障，这也是招商蛇口T+30产品的重要成果。（在租金的数据统计中，将公寓及住宅和商铺及商业中心租金归于园区板块租金收入，盖因此类租金收入都是得益于招商蛇口城市综合开发。）
和国内PPP的代表不同的是，招商蛇口有着超长的园区/城市构建的经验，同时又具备国内一流的产业载体打造能力。根据产业发展的不同阶段及规模，招商蛇口拥有产业创新孵化空间、特色产业园区以及产业新城/小镇三类不同载体。截至2019年底，招商蛇口园区板块持有或运营意库系、网谷系和智慧城系特色园区面积达384万平方米，这一面积远超张江高科，上海临港，中关村发展等一众国控园区头牌，显示出招商蛇口在园区二级载体方面的领先；产业新城/小镇共8个项目，占地面积约为175平方公里。
目前，招商蛇口的核心区域包括，蛇口片区（含太子湾），前海片区，光明片区和招商局蕲春健康产业新城。其中蛇口片区是T+30最成功的案例，同时也是载体租赁收入的核心来源区域；前海片区和太子湾则被定位成引领深圳乃至大湾区现代服务业升级的样板区域；光明片区已经呈现出未来集团科创标本的态势；深圳以外的青岛和蕲春则分别对应了园区业绩的担当和轻重模式结合的探索。
除了这些运作中的项目外，苏州金融小镇、东莞长安新城、三亚深海科技城等十余个项目也都在紧锣密鼓的筹划之中，其中部分项目将在未来的一两年里为园区板块贡献贡多的业绩。
苏州金融小镇
产业孵化和投资-升级版“3T平衡”
招商蛇口为了平衡产业地产长周期的盈利规律和企业的正常发展，提出过“3T平衡”策略，也就是T+3快周转项目，即房地产开发业务；T+10中期项目，即阶段性持有项目；T+30长周期片区综合运营项目。在招商蛇口综合发展模式下，“3T平衡”策略也完成了进一步的升级，园区板块剑指产业孵化和投资。
在疫情期间多位园区大佬谈到产业孵化和投资将是产业园区的核心竞争力和未来商业模式，但对于产业孵化如何来做，不少人讳莫如深。有着产业孵化基因的蛇口又是如何来思考的呢？
T+30长周期片区综合运营
孵化项目不如孵化人
T+30长周期片区综合运营项目是招商蛇口最成熟、最优质的产品。
蛇口工业区
蛇口工业区秉承袁庚精神，在建设之时，袁庚为此定调“将蛇口建设成最适合人类居住的地方”。从那时起，招商蛇口便始终坚持以人为本，从“人”的角度出发，配置产业，以产业带动生活，建设相关配套设施，从而促进整个城市的可持续发展。也正是出于这样的城市打造理念，招商蛇口才能在40年间，将蛇口这个10.85平方公里，人口最初不过数千人的小渔村，打造成为拥有40万人口，GDP超过1200亿元的国际化城市，成为产业地产行业最为知名的产业新城的成功案例。
围绕“人”来配置产业，打造新城，从而吸引人才，留住人才，提升区域整体竞争力，从源头上提升区域价值。招商蛇口的城市打造理念已经颠覆了目前的产业园区逻辑，虽然拥有一流的产业打造能力，但其更看重“人”，追求人与城、人与产的融合发展，从而真正实现区域的可持续发展。
除了蛇口工业区之外，历经近28年的发展，愈发成熟的招商漳州项目也将进一步填充招商蛇口的T+30产品。
T+10阶段性持有项目
园区板块的核心方向——产业投资将成为T+10产品强有力的武器。
在综合发展模式下，招商蛇口将进一步铺开T+10阶段性持有项目，加强企业中期的发展能力。在全国乃至一带一路沿线快速铺开的园区项目是对T+10产品的有力补充。随着T+10产品的铺开，全品类的产业园区将为园区板块带来更庞大、更全面的产业集群，为园区板块的产业投资提供更广阔的发展空间。
深圳·招商局智慧城
而招商蛇口依托招商局集团的综合金融优势的同时，不断提升企业产业投资的优势与能力，为企业提供一个全生命周期、全产业链的综合金融服务。出色的产业投资能力也将反哺T+10产品，加快T+10产品的成形。
T+3快周转项目
在综合发展模式下，过去T+3快周转项目，也就是单纯的房地产开发业务将得到进一步的扩充。
蛇口网谷（招商局双创示范基地的主要载体）
园区板块的产业孵化服务将提升招商蛇口T+3产品的综合竞争力。从招商银行、平安保险、招商地产、中集集团开始，产业孵化是融入蛇口血液中的一种基因。在综合发展模式下，产业孵化被提升到了一个新的高度，网谷、厘米空间等产品成为了招商蛇口全新的T+3产品。在2019年底，随着德国工商大会创新中心落户蛇口，进一步推进了中德国际创新孵化基地的建设，招商蛇口迈上了国际创新的新台阶。招商蛇口的孵化基地内，截至2019年底，已经聚集了超过1000余家创新创业企业，构建了超过20000家创新生态圈伙伴，已经形成了一个良性的创新创业氛围。
产业孵化可以通过资产运作分享创新创业企业成长红利，进一步增强招商蛇口T+3产品。产业孵化并不适用于所有产业地产企业，招商蛇口拥有深厚的产业孵化底蕴、齐全的产业集群和完善的产品，三者结合之下，才能够拥有较高的成功概率。
园区版块作为综合发展模式下招商蛇口的业务“发动机”，平衡了短期、中期、长期的发展力，进一步增强了“T+3”、“T+10”、“T+30”产品，形成了招商蛇口的全生命周期产品体系，而产业投资和产业孵化将是“发动机”中的“最核心部件”。招商蛇口具备足够的实力，在提升区域综合竞争力的同时，满足区域政府在不同时期的需求。在综合发展模式下，招商蛇口未来也许不是最顶尖的房地产公司，但必然是最有效率的城市和园区运营服务商。