第一太平戴维斯最新发表的2021年第四季香港住宅销售市场报告指出，外围不确定因素影响豪宅市场的气氛，普通物业市场价格亦回软，但私楼负担比率继续上升。

豪宅市道遇冷

鉴于新冠疫情再度恶化，通关无期阻碍内地资金流入本港物业市场、近期股市波动，以至政策影响下内地买家投资本地豪宅市场兴趣受到限制等等，去年第四季本港大部分地区的豪宅价格增长均放缓，其中联排别墅价格整体上升5%，港岛、九龙及新界区豪宅价格分别上升10%、4%及6%。

豪宅成交量在第四季显著下跌，季内共录得618宗每宗达2000万港元或以上的成交，按季减少39%。 其中，2000万港元至5000万港元的豪宅成交量按季下跌41%，反映入门级别豪宅的需求减弱。 然而，较富裕买家的购买意欲变化不大，1亿港元或以上的豪宅成交量同期仅下跌20%。

豪宅地皮销售及供应

虽然本季并无10亿港元或以上的大宗交易，但有两处可重建物业（罗便臣道63-67号及大坑道89-93号）售出，反映发展商对重建机会仍感兴趣。 另外，位于山顶甘道38号的单号地段以约每平方呎12万港元售出，而南区和半山的其他几间洋房则以每平方呎约10万港元售出，显示这些稀有而尊贵的洋房物业仍然备受追捧。

继山顶文辉道两幅地皮在2020年末/2021年初售出后，浅水湾地皮在第四季的招标项目成为一年内第三幅招标的超级豪宅地皮，亦是逾五年来首次有南区地皮招标。 该地皮位于浅水湾南湾道（乡郊建屋地段第1206号），面积约21173平方呎，最大可发展楼面面积为19055平方呎。 市场估计其楼面地价为每呎50000至75000港元，有望打破文辉道地皮创下的纪录，假如此地皮成功售出，未来一年豪宅土地供应有望增加。

普通物业市场交投淡静

第四季普通物业市场价格波动，整体下跌0.2%。 由于经济尚未全面复苏，加上市民收入增长受限，私人房屋的供楼负担比率在2021年第三季度上升至56.8%，创下自1999年的新高，并高于过去25年的历史平均值。 住宅按揭债务亦于2021年11月上升至17，200亿港元的历史高位，占银行总贷款的15.7%，创下自2007-09年间环球金融危机以来最高水平。

另一方面，鉴于近年「纳米楼」在市区新落成项目中愈趋普遍，部分单位面积甚至小如车位（约100至150平方呎），政府开始针对此一现象，在2022年第一季的屯门地皮招标项目设下单位最低面积280平方呎的限制条款，另一个港铁项目相信亦会跟随。 发展商若接纳这项限呎新概念，未来数年落成的单位面积可望增加。

市场前景

香港超级豪宅的需求状况正逐渐改变。数年前仅有本地及内地传统高净值资产人士购买这类资产以作炫耀，但近年出现愈来愈多藉着新经济致富的「新兴富裕人士」，他们透过交易加密货币、非同质化代币，或以人工智能或元宇宙相关科技营运成功的初创公司而获得财富。 热门资产包括豪华汽车、手表、古董、艺术品及超级豪华物业。

自2009年以来的全球量化宽松后，本地经济的流动性充裕，导致实际利率跌至负值，成为在过去十年利好豪宅价格升势的主要因素之一。 虽然美国很大机会在今年调高利率以应对通胀，但预期利率增幅将会温和。 根据牛津经济研究院的数据，香港的短期利率有可能从2021年的0.19%上升至2025年的2.04%，而通胀则维持在约2%至3%。 这表示负利率环境可能至少持续至2025年，为豪宅价格带来支持。 基于上述因素及有限供应，豪宅价格在半年上半年或出现轻微调整（幅度为5%或以下），并在下半年以3%至5%的幅度重拾升轨。

第一太平戴维斯亚太区研究及顾问谘询部区域主管盛世民先生指出：「最新的Omicron变种病毒疫情的影响或推迟边境重开的时间，而内地亦仍有可能进一步改变政策，限制高净值资产人士进行海外投资。 负利率的环境以及未来供应有限将会是今年利好豪宅价值的两大因素。」

第一太平戴维斯资深董事及香港住宅销售部主管黎汉群女士指出：「豪宅市场气氛好坏参半，2022年上半年会仍然出现多项变素，例如边境关闭、移民及资金流出及利率上升的情况，但豪宅供应紧绌，仍将为其价格带来支持。」