编者按：当房地产不再被视为短期刺激经济的手段，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至中途，房企上半年成绩单到底如何？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击业绩会，抽丝剥茧，层层剖析，管窥房企的最新动向及行业走势。
胡葆森从炒楼花赚得几千万后，回到了老家河南，凭当时超前的商业模式和兢兢业业的耕耘，河南省的头部房企“建业地产”诞生。2012年建业与旭辉、蓝光、规模一度相差无几，当下，旭辉、蓝光等已是千亿级房企，建业却还在奔走千亿的路上。
在2019年半年报披露后的业绩发布会上，胡葆森再次强调走出河南，他表示，走出河南，讲三个原则，第一，以500多公里作为市场半径，河北、陕西、山东、安徽、湖北的某些城市，大约都在500公里的半径距离范围内；第二是以轻资产模式，第三，主要产品形态是中原文化小镇。
在这三个原则的前提下，中原建业从今年开始尝试性、探索性的走出河南。
多年前，在各房企扩大规模，进军一二线城市捞金时，胡葆森建立深耕河南的发展战略，这或许已是失去一次机会，多年以后，提出走出河南，是否已是为时太晚，机会又是否称得上机会？
从0到1
8月20日，建业地产披露2019年半年报，报告期内，公司实现合同销售金额395.9亿元，同比增长24.1%，增速较去年同期的82.4%下滑明显。
但这一份半年报依然有一些拿得出手的亮点。值得一提的是，今年建业半年报对新增收益进行了分类，重资产的合同销售金额为人民币276.60亿元，同比增长约为9.2%；轻资产的合同销售金额为人民币119.31亿元，同比增长约为81.3%。
轻资产业务的大幅度增长成为亮点，胡葆森在业绩会上也一直强调建业地产走出河南的方式一定是轻资产的。而从半年报来看，建业地产今年上半年签约轻资产项目131个，项目合计规划计容建筑面积约1991万平方米，销售金额达人民币119.31亿元。此业绩实现在半年报中有如下解释，报告期间，完成签订22个轻资产项目合约，其中省外项目1个。
提出走出河南的胡葆森一度强调轻资产模式制胜，虽然目前建业地产在省外的轻资产项目只有1个，但这可能会成为公司走出河南的“跳板”。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜向凤凰网房产表示，轻资产模式包括代建模式、输出管理和输出品牌、输出服务模式等，不见得都是以物业销售为增长的基础。只要企业自身的品牌张力够强、管理自成体系、供应链比较完善，都可以通过轻资产的模式进行业务拓展，由别人出钱出地，自己出品牌、管理、供应链以及代建服务等。
“这个模式对于减少资本投入和快速提升净资本回报率有较大的帮助，在当前地产行业快速向头部企业和区域龙头企业集中的情况下，不失为一种低成本扩张和提升净资本回报率的办法。但是弊端在于合作企业的企业文化、管理水平以及执行力、资源能力未必跟得上，可能会影响合作协议的顺利实施。”柏文喜指出。
从半年报信息推测，建业地产的轻资产项目在省内已形成一定规模，2019上半年，中原建业共接触意向项目6个，其中原文化镇形态的意向项目3个，住宅类项目3个。不过此间项目并未落到实处进行开发，轻资产模式或在探索中。
某地产人士向凤凰网房产表示，由于轻资产销售收入不能并表，对以销售规模来考核企业增长的开发商而言，轻资产模式对推动企业规模增长的效果不大。
如果建业拥有扩张的野心，当下轻资产对于规模是否称得上是一个机会，或许还要加一个“引号”。
“数据”建业
收入实现翻番的同时，建业的支出也不少。支出增长最大的当数销售成本，由去年同期约人民币30.51亿元上升116.1%至2019年同期约人民币65.94亿元。建业表示，销售成本上升的原因为已售物业面积增加所致。
销售成本增长或影响到毛利率收效减弱，尽管收入实现增长，但挣的钱或是还不足以往。2019上半年，建业毛利率同比下降8.7个百分点至27.3%。建业对此表示下降原因为相比去年同期高毛利项目、高毛利车位结转减少。
在走出河南的路上，年报的另一项数据披露值得重视：2019年上半年，建业实现合同销售金额约人民币276.60亿元，按合同金额计算，建业地产在河南省市场占有率为7.7%。相比去年同期8.3%的占有率，今年在其大本营也出现下滑。
在当期房地产发展现状下，因城施策，一城一策发展已成趋势，进军一二线核心城市群已是各房企默契。建业在河南市场占有率下滑，考虑走出去时是否应先足以“留下来”?
建业地产董事会主席、创始人胡葆森曾表示，今年年底希望把河南120个县以上城市做到全覆盖，全部进入，这是建业的战略走向。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜向凤凰网房产表示，建业长期以来深耕河南市场，是河南的区域龙头企业，具有其他房企不可比拟的优势，尤其是在市场判断和风险控制方面更是得天独厚，因此继续扩大在河南市场的区域优势，争取覆盖120个县的战略应该是有足够底气和资源支持的。但是过于集中于河南这一区域市场，容易受到区域市场走势变动以及一城一策、因城施策等地方行业政策变动的影响。
浅析建业2019半年报，轻资产现状在未来尚需发展。一系列数据表现的隐忧也不可忽视。万科郁亮曾说当前我们需要活下来。对于建业而言，想要走出去，是否更应扎根于留下来？
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