文|梁华梁

在北京设立了第二总部，佳兆业却连块地都不买。堂堂北京总部，难不成还是个“光杆儿司令”？

图/网络

“两集中”政策落地，房企对拿地这件事却更上心了。

毕竟，“一年只卖三次地”，每一次集中供地都是一次难得的拿地机会。

2021年5月10日，北京首场集中供地拉开序幕，注定是一场鏖战。以至于，大量粤系房企都不远万里加入争夺战。

“再不抢，北京市场就没了”，这是大多数粤系房企的心声。毕竟，粤系房企在北京的底子本来就不厚。要想布局北京，上半年就剩这一次机会，大家都想着掏家底来竞争一番。

结果，粤系房企不虚此行。来自深圳的卓越置业，更是斥资187.27亿元、连下四宗地块，冠绝全场。

不过，相较于老家同行的豪情万丈，有一家粤系房企却显得“黯然无光”。佳兆业，在这轮集中供地竞拍中毫无收获。

但令人疑惑的是，不久前，佳兆业还大张旗鼓地将北京总部乔迁至北京佳兆业广场。按照佳兆业的说法，此举标志着佳兆业开启 “深圳-北京双总部”战略发展新篇章，也将推动佳兆业深耕京津冀协同发展区域。

都在北京设立了第二总部，佳兆业却连块地都不买，这操作就迷了。

不仅如此，在随后进行的天津首批集中供地竞拍，佳兆业同样颗粒无收。

堂堂北京总部，难不成还是个“光杆儿司令”？

北京总部不买地，大湾区、西南却急布局

可能是，佳兆业最近手头上不宽裕，暂缓拿地了。

从公司负债情况来看，佳兆业的表现确实只能用差强人意来形容。

年报显示，虽然相较于2019年，2020年末佳兆业净负债率大幅降低至97.9%，现金短债比上升至1.56倍，剔除预收账款的资产负债率下降5.6个百分点至70.3%，“三道红线”也由橙转黄。

但考虑到，2020年大多数房企“三道红线”都已经部分甚至全部回踩绿档，佳兆业负债情况仍需优化。

另外，房企资金面情况究竟如何，也能从其融资成本处看出端倪。

融资成本，体现出资本市场对企业风险和发展前景的综合判断。而在这方面，佳兆业貌似更差。

据亿翰智库数据显示，2020年50家典型房企平均融资成本为6.08%。而佳兆业的综合融资成本为8.7%，排名39位。

年报显示，2020年佳兆业的融资成本达18.18亿元，较2019年的2.19亿元增加了16亿元，增幅高达732%。

要知道，2020年佳兆业的净利润也只有52亿元，如此高的融资成本甚至超过了其净利润的三分之一。

而进入2021年，佳兆业继续高利息率发债。

年初，佳兆业对外发行了两则优先票据，一则为3亿美元，年利率达10.875%；一则2亿美元，年利率为9.95%。

4月21日，佳兆业发行额外2023年到期的2亿美元、年利率9.75%的优先票据，将与2023年到期的5亿美元9.75%优先票据合并形成单一系列。

几天之后，佳兆业再次发行5亿美元于2025年到期优先票据，票面利息率甚至高达11.7%。

而就在刚刚过去的5月24日，佳兆业发行3亿美元于2026年6月1日到期的票据，按11.65%的年利率计息。

而上述高利息率发债所得现金款项，基本都被佳兆业用来“新债还旧债”了。

如此看来，佳兆业不在北京、天津拿地，或许还“情有可原”。

然而，真实的情况却是，钱紧的佳兆业“厚此薄彼”，在其它区域拿地的势头一点都不虚。

5月13日，深圳首批集中供地竞拍，佳兆业连下3宗地块。要知道，此次深圳只出让6宗地块，佳兆业直接拿下二分之一。

像宝安A122-0372地块，佳兆业以封顶价25.44亿元斩获。这块地的配建率（即人才房面积与住宅面积的比例）高达47.53%。也就是说，佳兆业得将接近一半的住宅建成后无偿赠送给政府。

“代价”如此之高，佳兆业仍在拿地当天，拉着横幅进入现场，第一时间破土开工，激动之情溢于言表。

此外，为了摆脱大湾区严重依赖的诟病，佳兆业大肆进军西南市场。

今年3月16日，佳兆业以13亿元的总价拿下成都天府新区的一宗地块，仍需要将41%的统筹住房面积比例无偿移交。

而在上个月底进行的重庆首批集中供地竞拍中，佳兆业连下两城。

以上的种种说明，佳兆业在今年的土地竞拍市场上，并没有表现出缺钱的“窘迫”，反而是看重哪个区域，就不惜代价下手拿地。

既然搞了个北京总部，却不在北京、天津拿地，佳兆业这波操作有何深意？

老板手中买资产，北京总部名不副实

当然了，也不是说佳兆业在北京就没有一点家底。不久前北京总部的新办公大楼——北京佳兆业广场，就是其资产。

不过，这个北京佳兆业广场，还得从佳兆业老板郭英成手中买来，这多少会有些“利益输送”之嫌。

北京佳兆业广场，此前被称为“长安8号”，是北京赫赫有名的“烂尾楼”，多次易主，终于在2015年，被郭英成拿下，一举结束了其烂尾生涯。

今年3月25日，也正是佳兆业公布2020年业绩公告的同一日，公司同时公告供股增发，用以购买郭英成手里的北京佳兆业广场。

上市公司要从老板手上买资产，难免会招致些非议。为了摆脱“利益输送”的嫌疑，就是烘托这个资产的价值以及对该上市公司的意义。

就在去年，佳兆业宣布成立北京总部。而在不久之前，佳兆业更是将北京总部乔迁至北京佳兆业广场，对外宣称“此举体现佳兆业集团对于北京佳兆业广场这一极具战略价值的核心优质资产高度重视，将进一步提升北京佳兆业广场作为CBD新地标的品牌影响力”。

“北京总部”的提出，让佳兆业购买北京佳兆业广场的行为“师出有名”。

此外，佳兆业从老板郭英成手中购买北京佳兆业广场，在价格上看上去也“占了不少便宜”。

公告显示，佳兆业以130亿元价格从郭英成手中取得北京佳兆业广场96.8%的股权。

130亿元不是小数目，可按照佳兆业出具的第一太平戴维斯评估，该项目的价值达186亿元。也就是说，佳兆业从老板手中买资产，还获得了30%的折让。

但据相关媒体调查，根据北京佳兆业广场周边的楼市基本行情，其价值远没有186亿元这么多。

如果按周边市场均价而言，北京佳兆业广场的真实价值也就130亿元左右。

也就是说，佳兆业所宣传的30%的折让，其实是建立在北京佳兆业广场超高估值的基础之上，跟我们见惯了的“先提价、再打折”没有区别。

此外，在购买的方式上，佳兆业同样得有点“设计”。毕竟，如果从上市公司账上直接给老板划拨130亿元，不好看。

于是，佳兆业想到了供股。

供股就是指上市公司发行新增股票让现有股东认购，股东可按其持股比例认购新股。

佳兆业称供股符合股东最终利益，一是供股能提升集团整体资产；第二，大股东将借此机会同步参与扩大持股。

但仔细想来，郭英成家族作为佳兆业控股股东，在这场买卖里两头占便宜。

作为买方代表，郭英成家族以2.95港元/股的折让价格，认购3.42亿股供股股份，总花费大概10亿元，借此还稍微扩大了占佳兆业总股本比例；而作为卖方，郭英成家族掏出10亿元，赚回120亿元。

另外，在郭英成家族回收资金的同时，却把经营压力转移给了佳兆业。

同样是第一戴维斯的报告，2020年北京甲级写字楼空置率走高至15.8%。而在2021年第一季度，北京甲级写字楼空置率达16.6%，环比上涨0.8%、同比上涨3.3%。

据第一戴维斯分析，2021年全年北京写字楼市场预计将迎来超过百万平方米的供应大潮，未来很长时间全市写字楼将面临巨大的去化压力。

北京佳兆业广场同样将面临如此艰巨的挑战。

有鉴于上述情况，我们有理由思考，佳兆业购买佳兆业广场这笔买卖，真的是为了支持佳兆业“北京总部”的战略部署？