文/子木

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在中国房地产市场上，最常见的交易方式有两种：买与卖。

但其实还有一种大众所不常见，但出现频次极高，就是“送”。

这时候肯定有人开始质疑了，房子这么贵，买都买不起，还送出去？

当然这里的送，并不是走到大街上，抓住一个陌生人就送他一套房子，也不是朋友之间情意深重，相互送礼。

房子是重资产，在“送”的市场上，更多表现在亲人之间的财产转移。

这种场景非常多。

拿我身边的例子讲，有的父母操心孩子的婚姻大事，就想把名下的房子作为婚房送给孩子；有的父母大病初愈后，看透人生，就想把房子送给儿女，以防万一。

还有丈夫为表达爱意，把婚前买的房子送给未婚妻；女方不信任男方，要求婚前把房产证送给自己等等。

前段时间，人民银行发布了一份数据，中国目前家庭户均住宅已经达到1.2套，人均居住面积超过40平米。

其中有2套房的占比为31%，有3套及以上住房的家庭占比是10.5%。尤其是在三四线城市，一家多套房属正常现象。

当一个城市的房子总量大于消耗时，这也意味着未来家庭亲人之间，房产转移的趋势将成为常态。

然而，让人困惑的是，当下90%的人不知道该如何转移房产！

因为房产跟其他资产不同，并不是说我想把房子给谁就给谁，大笔一挥就把房产证上的名字改了。这里面的学问很深，涉及到很多「坑」。

例如前几天，我一个朋友的父亲送他一套房子，结果方法用错，多缴了10来万的税。

还有前几天咨询我的一个读者，说父亲生前说要把房子传给她，结果前段时间人突然走了，留下的房子要分给一大堆人，自己都不知道该去哪儿说理去。

所以今天子木特地开篇，帮大家捋捋这其中的关系，告诉大家怎么送房才最划算，这里面涉及三种方式「赠与」、「继承」和「买卖」。

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我们先从「赠与」说起。

赠与，字面意思上很直接，就是“送”，也是人们进行房产转移最常用的一种方式。看到这个字眼，很多人可能心里乐开了花，这不是免费得到一套房子吗？

但这里面还有很多门道，暗藏玄机。

前面讲到，房产属于大额资产，在中国买房子，只能拥有70年土地使用权，而没有土地所有权，所以在赠与房屋时，需要缴纳契税。

按规定，如果父母通过赠与的方式将房产过户给子女，按规定需要缴纳以下税费。

1、房产市值的3%（各个城市不同）作为契税

2、0.25%作为评估费

3、还有印花税和登记费等。

（每个城市的税费有浮动）

举个例子，如果小王父母把一套500万，90平米的房子以赠与的形式过户给孩子，那么整体费用是，契税：15万，评估费：1.25万。

算下来大概有16万多的费用，这还是父母的房子满5年的情况。

这是亲属之间的赠与。如果是非直系亲属之间赠与房产，则属于「偶然所得」，还需要缴纳2%的公证费，20%的个人所得税，5.6%的营业税。500万的房子送到手，100多万就没了。

所以，对于赠予这种方式，亲人之间是可以做房产转移的，但非亲属之间赠与非常不推荐。

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接下里我们讲讲第二种方式，「继承」。

继承这个词我们再熟悉不过，是辈辈财产传承的一种常见方式。很多人心想，这是我爸给我传下来的心血，总不用缴税了吧？

的确，继承相对于赠与的话，是有优势的，起码少了一项大额税费，契税。

例如上面小王父母通过继承的方式，把房子转移给小王，房子的总费用一下子就少了15万。

但继承的前提是，小王父母已经去世。

很多人不懂，上来就说，“能不能让我孩子马上继承我的房子”。遇到这种问题，真让人心里发怵。

除此之外，继承分为法定继承和遗嘱继承。

法定继承是在房屋所有权人去世，且没有遗嘱的情况下才施行的，按照顺位执行。第一顺位为配偶、子女、父母；第二顺位是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

如果没有遗嘱，房屋所有权人去世后，法院会启动法定继承程序，把房子平均分给第一顺位继承人。如果亲属之间关系不好，那么就会出现很尴尬的局面，我曾见过一套房子最多分给12份给亲人的。

很多亲属为了分上一辈的房产，打得不可开交，争吵的有，打架的有，去法院打官司的也有。

如果你未来想把房子传给下一代，就一定要在生前立「遗嘱公证」。

很多人对遗嘱这东西非常忌讳，认为人还没走就立遗嘱很不吉利。但天有不测风云，为了给儿女少生事端，就一定要在生前把房产继承人写得明明白白。

那么继承是最好的房产转移方式吗？

也不是。

一来需要房产所有权人去世后才能启动房屋转移程序，二来公证繁杂，乱七八糟的程序很多。不得已，一般不推荐。

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最后一项就是「买卖过户」。

没听错，就是最简单的买卖交易。

很多人不理解，为什么父母把房子给孩子，还要通过这种商业方式？我们来了解一下。

根据我国《物权法》的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

我们来计算父母把房子卖给孩子所产生的交易税费，继续用小王的例子。

一般情况，父母给孩子的房子基本都满五年，个税和营业税不考虑。如果小王买父母的房子是首套，那么小于90平米的房子契税就是1%，大于90平米的房子契税是1.5%。

那么小王缴纳的契税就是5万，加上评估费：0.1%，5000元，印花税、登记费等几百元，总成本不超过6万元。

这样看，这个成本和赠与的效果相同，不同城市的赠与契税不同，如果按照3%来讲，买卖过户明显要强于赠与过户。

而且小王“买”到父母的房产后，拥有绝对所有权，以后转卖不受任何限制。

最后做个总结。

一般情况讲，继承过户是不做考虑的，如果有这方面的打算，房屋所有权人也要做好遗嘱公证。

赠予和买卖过户最为常见，但要衡量契税的标准，每个城市不一样，如果赠与的契税高于买卖，就选择后者，操作简单周期较短；如果赠与契税很低，就选择前者，每个城市都不同。

近期也有人问我关于遗产税的问题。

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我记得前几年参加过一个论坛，就“当下房产转移规则”是否合理，做了一期讨论探究。会上有两个主流观点：

一方是反对派，说我花一生积蓄买到的东西，为什么送给我孩子的时候，还要给别人缴税？我的东西不任我处置，这不是剥夺我们的财产所有权吗？

另一方是支持派。

如果亲人之间转移房产没有限制，结果是糟糕的。因为富人就可以把房子无成本传给下一代，对于一二线城市来讲，房子是增值的，而且是稀缺品，这会间接性拉开贫富差距，导致阶级加速固化。

例如美国在1797年就开始征收遗产税了，最高达到70%。美国公民死亡后，不管他的遗产在地球上的任何一个角落，他的继承人，都有义务申报遗产总额并缴纳遗产税。

中国也应该征收遗产税，那些炒房客的下一代就不会躺着赚钱了，普通年轻人才有向上跃迁的动力。甚至还有人提议说要按照家庭房产的套数做划分，房子少的，赠与下一代不收税，房子多的，使劲收。

其实在2013年，国务院对发展改革委等部门就提出了"研究在适当时期开征遗产税问题"的意见。这些年，遗产税一直在讨论，但对于是否开征至今仍未最终确定。

子木认为，遗产税这东西近几年肯定是无法推出或者永远不会推出。

首先是我们征收能力有限，现在连个人房产信息都统计不出来，房地产税都要等几年，没基础。

其次遗产税出台，制约有钱人房产投资，对楼市长期负面影响较大。曾经征收遗产税的国家，现在都在取消，我们现在没有动力这么做。

最后如果遗产税出台，人们为了节省成本，一定会想办法避税，那么继承和赠与这些方式彻底会消失，取而代之的买卖过户成为主流，短期内对二手房市场有强刺激作用。

没有人知道，当下体量的楼市是否能承受得住。

所以，我们不要顾虑太多，只能在当下的规则中找到符合我们最有利的方式罢了。