Vol.168
2019.7.30 pm4:00
️ 38°
中国·杭州·小和山
城站附近的K11。
（请假停更好几天，先认个错……）
今天香港新世纪在杭州拿地了。
整个朋友圈都洋溢着幸福，K11要来了，瑰丽酒店也要来了……
对于我这样一个老阿姨来说，第一件事情就是默默打开浏览器，输入“K11”、“瑰丽酒店”……
不知道我是不是一个人？
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这块地是商住地，体量39.4万平米。
单价没有那么吓人，24860元/平米，总价还是厉害的近百亿，具体一点的数字是97.9亿。
住宅建筑面积占总建筑面积的39%（约15.2万方），商业商务自持面积16万方，自持时间不少于20年，期间不得分割、不得转让。
大家都知道哈，杭州现在是限价的，香港新世界住宅未来精装最高均价69800元/平米（精装6000元/平米）。
位置在望江新城，城站附近，原来望江门那块，属于上城区。一开始定位就很高端，在售的新房只有一个御品，上一期房源均价69800元/平米。
除了御品，还有滨江在望江新城还有一块宅地，前者和金地合作，后者和融创合作。
在新世纪拿地之前，我一度叫滨江是“望江之王”。
基础的信息先了解一下。
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当然很多文章，已经解释了K11是香港新世界旗下的艺术购物中心。
K11在今天杭州拿地之前呢，已经被cue到很多次了。每每杭州有商业出让，都会提到K11，除了K11还有太古里，这两个是杭州媒体最爱提到的两个商场品牌。
我已经很多次某综合体对标K11了，沉浸式商业体验、艺术街区，比如D32……比如尚1157。
艺术、文化和商业相结合，杭州没有k11的模仿者吗？
嘉里中心在尝试、乐堤港在尝试……嘉里中心就办过达利展。
所以不难理解，为什么今天大家都这么激动，因为盼了很久。
当然跟杭州商业长时间无趣也有很大的关系。
（如何无趣，可以复习我之前写的文章终于理解杭州的商业为何无趣了 ）
其实在自我学习之前，我听上海的朋友提起过，长途跋涉40公里也要去上海k11打卡。
一定是有它的迷人之处。
K11是什么意思呢？K eleven，不要念成“K幺幺”或者“K one one”哦。不要笑，老阿姨第一次去711，就是念7幺幺的，还被小伙伴笑话呢。
我查了一大圈资料，唯一靠谱的解释就是：K代表kingdom，K又是26个英文字母中的第11位。
不过创始人郑志刚也说了，K11其实没什么专属的定义，源于东方哲学“虚实共生”，本质一样中立。再翻译一下就是每个人都可以用自己的感悟去理解K11，没有标准答案。
郑志刚是谁呢？
香港四大家族之一郑家的第三代传人，确切地说是富三代。香港新世界家族第三代、周大福家族第四代传人。
在香港，卖珠宝的周大福属于郑家；
崇光百货和新世界百货属于郑家；
丽景、瑰丽等高端酒店属于郑家；
很多公路、桥梁甚至电厂属于郑家；
很多住宅的开发商也是郑家……
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K11怎么来的呢？
2008年香港尖沙咀的新世界百货整改。郑志刚主导了一次针对新世界百货VIP顾客的调研，他发现很多投诉购物中心高度趋同，新一代的VIP更注重空间感、精神领域。
而刚好，郑志刚喜欢艺术，毕业于哈佛大学，攻读文学专业。毕业后，前往京东留学一年，修读日本艺术和文化。先后进入高盛投资公司和瑞士银行。
于是，他就想到艺术中心和购物中心结合起来，并把想法告诉了父辈，获得了家族30亿港币的注资，并给这个购物中心起名K11。香港尖沙咀K11开业第一年就实现了盈利，且收入比整改前翻了3倍。
一个品牌的成功，紧接就是复制品牌，复制成功。
K11在香港成功之后，2010年郑志刚掷4亿人民币，将上海淮海中路的新世界大厦改为K11 Art Mall。这个面积仅3.8万平米的购物艺术中心创造了单月100万人流的纪录，并成为上海潮人的聚集地。
K11颠覆了购物中心同质化。
随后，K11开始了内地扩张之旅。之后进驻了北京、广州、武汉、天津、沈阳、贵阳、深圳等城市。
浙江早有首座K11，在宁波。
宁波的商业比杭州好太多，数量上未必占优，品牌上更多元。顺带说一句，宁波的游乐园也比杭州丰富太多。真想问一句：这是为什么？
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说完了富三代和他的K11，再来聊一聊郑氏家族的富一代：郑裕彤。
就是下面这张照片的最右的那位。
香港四大家族之郭炳湘（郭得胜长子）、李嘉诚、李兆基、郑裕彤
郑裕彤是一个传奇，人称“鲨胆彤”。
13岁那年，为避战乱，郑裕彤只身一人到澳门周大福金铺打杂，就是如今的周大福珠宝。
郑裕彤父亲和金铺老板周至元是患难之交，并且周郑两家“指腹为婚”约定了亲家。在金铺打杂工期间，得到了未来岳父的教导掌握了做生意的基本套路。
1943年，周至元就把女儿周翠英嫁给了郑裕彤。
结婚后，郑裕彤开始帮忙打理金铺的生意，表现出极高的商业天赋。1946年，战后的香港人口激增，市场复苏。他带着一两个伙计，在香港皇后大道中148号，成立了周大福金行，开出自己的第一家店。
1955年，香港在慢慢繁荣，郑裕彤预见到珠宝业的发展前景，开始由单纯的黄金转向兼营珠宝生意。1956年郑老从老股东手中得到股份，岳父周至元虽然还保留部分股权，但是已经将经营大权交给郑裕彤，至此郑裕彤成了周大福珠宝新主人。
此时的香港黄金市场竞争十分激烈，金铺可谓是遍地开花。
当时郑裕彤在市场上首推9999金，1984年香港政府为黄金制品立法，将周大福首创的999.9纯金规定为足金饰品成色含量标准。
就这样周大福首推的9999金成为了行业标杆。
60年代的周大福在金饰业务上做得风生水起，而在珠宝业务方面同样出色。当时的珠宝首饰的买卖需要DeBeers牌照的，否则无法经营。1964年郑裕彤到南非买下了一间有牌照的公司，此后又购得了多张牌照，成了香港最大的钻石商。
从此，周大福黄金、钻石两瓣“通吃”，高峰期更包揽全港钻石入口量三成，而他也赢得“珠宝大王”称号。
显然，郑裕彤不满足于“香港珠宝大王”的称号。当人家还在夸赞他在珠宝行业取得的成就时，他就已经大胆杀入了地产界。
1950年代，郑裕彤先后在香港跑马地兴建蓝塘别墅及铜锣湾兴建香港大厦。1967年，香港发生“六七暴动”后，郑裕彤在1968年起购买不少地产物业，亦与恒生银行保持良好关系。
1970年，郑裕彤与杨志云及冼为坚等珠宝同业合作，成立新世界发展，郑裕彤占57%股权。
1971年，新世界发展中心以1.3亿港元从太古洋行手中购入九龙尖沙咀“蓝烟囱”旧址，1982年建成新世界中心及丽景酒店（即今日洲际酒店）。1980年代初与胡应湘等香港商人在广州投资兴建中国大酒店。
1980年代中期，新世界发展投资18亿港币，与香港贸易发展局合作，在湾仔填海区兴建香港会议展览中心。
1988年5月1日在九龙东区议会建造连接新界东区议会的大老山隧道来解决狮子山隧道的交通压力，大老山隧道最后于3年后的7月1日完成。
1989年与林百欣合作购入亚洲电视，各占47%股权。
1990年代中期，郑裕彤投资成立新世界电话及新世界传动网，1998年成立新世界第一巴士（新巴）经营原本由中华巴士营运的港岛区巴士路线，及新世界第一渡轮（新渡轮）经营离岛及香港至澳门轮渡航线。
2000年与刘銮雄合作购入香港崇光百货股权。
2004年以周大福名义收购城巴，统一港岛区巴士路线。
郑裕彤也有在澳门投资，持有澳门旅游娱乐有限公司5%股份。1985年，郑裕彤以周大福名义购入澳门自来水有限公司42%股权及澳洲电力公司20%股权，1997年把权益注入新世界基建。
2002年参与竞投澳门博彩牌照。
2011年12月15日郑裕彤将私人持有的周大福珠宝于港交所上市，私人财富增至千亿港元。
2012年2月29日宣布退出新世界发展董事会主席及执行董事职位，由儿子郑家纯接任。
2016年9月29日晚间，香港传奇富豪、新世界发展名誉主席、周大福集团创办人郑裕彤因病去世，享年91岁。
郑裕彤的故事结束了，K11的品牌创始人郑志刚就是郑家纯的儿子。
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郑志刚2005年接手家族业务，2007年回新世界发展任职，出让执行董事。2012年晋升为新世界联席总经理。
2017年过年前，郑家纯被传中风入院，2月13日，当时不满37岁的郑志刚接班，成为香港新世界集团的新掌门人。
郑志刚时代的香港新世界，有了新的高度。
2017年，郑志刚在巴黎宣布成立风头基金C Ventures，目标的投资项目必须得抓住中国的千禧一代和Z世代。C Ventures的其中一笔投资是市场内容电商“小红书”，另外还有AI整体解决方案公司Aibee等。
香港星光大道上的全新地标：Victoria Dockside，操盘人也是郑志刚。
而这宗地正是40多年前，郑裕彤拿下了酒店这一地块，开发办公、住宿综合体，助推香港金融、贸易中心的建立，风靡一时。8年前，新世界中心被推倒重建，才有了现在的Victoria Dockside。
其中的商业中心K11 MUSEA，定位为旗舰版购物艺术中心，是新世界集团新的试验场。
在这座大厦还包含了Rosewood Hotel（瑰丽酒店），K11 ATELIER（写字楼）、K11 ARTUS（酒店式公寓），一个小型的生态圈。
Rosewood Hotel Group的掌门人，正是郑志刚的妹妹郑志雯。
2011年新世界集团以8亿美金收购了瑰丽品牌的5家酒店，很快接过瑰丽酒店集团的管理权。
相较于内地开发商热衷于做“快进快出”的纯住宅项目，新世界却拿了很多看起来需要更长开发商周期的城市综合体项目，这也源于郑志刚打造“生态圈”的理念。
“我们每一块地都是小的生态圈，这是对我们顾客的一种承诺，并不是房子全部卖了之后就不理，而是未来更加彻底地、持续地服务。”
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所以看到这里，再看看今天香港新世界在杭州拿的近40万方的望江新城商住地。
也不就不难理解为什么港企的资金链这么充足，为什么不惧怕长开发周期，为什么大家那么激动它的到来了。
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