自宣布要实施新战略以来，恒大9个月有息负债下降1578亿。这种“教科书”般的降负债打法是怎么实现的？

©文 一视财经 ：高山

编辑：西贝

2020年对于房地产企业异常艰难，宏观环境尤其是疫情敲响了房企高负债率的警钟。在被黑天鹅所放大的不确定性面前，安全才是硬道理，确保财务稳健，强化销售和回款，保证现金流充沛成为了企业的不二选择。

在此背景下，增速放缓或利润减少成为了意料之中，甚至有不少中小房企未能抗过行业寒冬，早早倒下。

不过，近日恒大却逆势交出了一份十分亮眼的成绩单，引发外界关注。1月5日，根据中国恒大公告， 2020年实现合约销售金额7232.5亿元，同比增长20.3%，完成全年销售目标111%；合约销售面积8085.6万平方米，同比增长38.5%；销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%，全年销售回款率高达90.3%。

恒大再次成为鲜少实现销售、回款大幅增长的龙头房企。逆境中的高增长尤显恒大战略决策与行动的高度一致性。

一视财经认为，恒大今年销售业绩的亮眼，是战略驱动的成果。去年3月，许家印在恒大2019年业绩发布会上表示：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

此后，恒大向外界展现了降负债的决心和具体的落地规划，将在三年减少负债4500亿，到2022年把总负债降到4000亿以下，其中有息负债每年平均减少1500亿。

自宣布要实施新战略以来，恒大用了短短9个月时间，就实现了有息负债下降1578亿元。这既展现出恒大稳健的经营能力和强大执行力，也让外界好奇恒大“教科书”般的降负债打法是怎么实现的呢？

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开源

与绝大多数房企数据曲线有所不同，受疫情影响最严重的一季度，恒大就已经实现销售额的大幅上升。1季度销售1465亿元，大幅增长23%，刷新公司一季度销售和回款历史最高值。

这种逆势增长是因为在疫情还未淡去之时，恒大便首创“网上购房”，短短三天的时间即售出4.75万套房屋，总价值达580亿元。网上卖房者甚众，线上售楼部、直播卖房的花式营销层出不穷，而恒大将互联网+地产营销做成了引领行业变革的创举，究其原因在于恒大将市场消费心理与互联网销售真正打通，让它在疫情之后的市场窗口期更显得游刃有余。

下半年的“金九银十”期间，恒大再次打出营销“组合拳”实施全国楼盘7折优惠，再次成功点燃购房热情。最终，公司在2020年9～10月实现销售1819.7亿元，销售回款1358.5亿元。

超强的战略执行力、引领行业的营销创新，加上贴合市场消费心理和民生需求的产品供给，都成为恒大新战略实施的最强法宝和强劲动力。

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节流+分拆

在回款率和回款额双创历史新高的同时，恒大全年严控土地储备，大幅减少了支出。

除此之外，分拆资产上市也为恒大降负债打开了另一通道。地产、汽车、物业等板块，恒大以其向好的基本面，顺利引入318亿港元股权投资，12月2日，中国恒大旗下恒大物业正式挂牌港交所，成为市值第二大物业上市公司。

多个组合拳下，恒大成功实现了有息负债的下降。

值得一提的是，到了年底，恒大的动作依旧不放松。12月30日，恒大与全国152家中介机构重组成立的房车宝集团正式揭牌，其包含全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台三大科技平台，业务范围横跨新房、二手房、汽车三个领域。

房和车是恒大集团的两大核心主业，房车宝对这两个领域的痛点和需求有更深刻的理解，从而助力其打造一个“聚焦房产、汽车交易的互联网科技服务平台”。全民经纪的创新模式以及超三万家线下门店，将为恒大热销再添助力，该板块是否会上市也值得期待。

纵观2020年，无论是在销售额上还是降负债上，恒大都展示出了自己远胜同行的能力，而这也成了2021年恒大继续保持增长、降低负债的底气。

基于2020年的表现，恒大已制定出2021年目标，合约销售目标7500亿元，有息负债目标再下降1500亿元。

复盘刚刚过去的2020年，面对新冠疫情和行业变化所带来的影响，恒大敏锐调转航向，“新战略”进一步强化了对“降负债”的要求，决心之坚、力度之大前所未有。对降负债已显成效的恒大而言，2020年或许仅仅是一个新的起点。