王府井百货是王府井百货集团实施百货连锁经营对外发展的第一家门店。
广百百货东山店属于百货专柜与租赁业态相结合的社区型商业中心。
开业36年的东山百货大楼在繁华热闹的署前路一家独大。
王府井百货一楼引进了数码精品业态。
广百百货东山店三楼的教育培训机构。
黄金柜台一直是东山百货的明星柜台。
聚焦广州商业发展
广州“老东山区”商圈调查系列报道②
老广州们一定听过“有钱住西关，有权住东山”这一说法，旧时广州东山住的多是达官贵人，称为东山少爷。而从农林下路开始，一直经东山口到署前路，可以说正是广州老东山区的核心，也正是农林下路商圈的所在。
这里交通便利，附近居民消费层次较高。但有意思的是，这一商圈以百货及街铺为主，没有大规模的购物中心。多年来，一直看似不温不火的商圈，现状到底如何，其生存法则又是什么呢？
现状：三大百货撑起一片天
农林下路商圈，真得沉寂了好久。最近的一次大新闻，还是发生在2012年。当时，开业仅一年多的广州民营百货“美东百货”黯然谢幕，本土百货龙头广百百货接手，正式进驻农林下路商圈。近日，南都记者对商圈进行了走访，首站就来到了广百百货东山店。广百东山店商业体经营面积达3.6万平方米。负一层为永旺超市，一至五楼以百货为主，六楼除百货外，搭配了电器超市业态，七楼为餐饮。另外，三楼还添加了儿童和餐饮业态。
在广百百货东山店的对面，就是王府井百货。是王府井百货集团实施百货连锁经营对外发展的第一家门店，于1996年7月5日开业。商场经营面积达3万平方米，以经营中高档的国际知名品牌及优质的国内品牌服饰为主。
记者走访看到，商场一楼除超市外，以化妆品、黄金珠宝品牌为主。值得注意的是，和前几年相比，商场在该层引进了“数码精品业态”——小米线下店以及戴森等，而且位置临近大门，非常显眼，提升了整层的时尚感。二楼在原有的鞋帽箱包保健品品牌之上，增加了咖啡休闲业态。服装品牌主要在三至六楼，七楼业态较多，涉及家电家居、美容美发、餐饮甚至培训机构。可以看到，与此前相比，整个商场的业态丰富了很多。
沿着农林下路往东山口走，还能看到一座商业体量不大，总建面积只有7000平方米左右的小型商业综合体——“东山汇”。地上有六层，一楼有多家银行进驻，二、四、五楼以教育业态为主，进驻了瑞思学科英语、明师教育，六楼则有医疗业态。
而在东山口地铁上盖，是有着地下一层、地上六层规模的商业体——现代城。记者看到，该商场总体规模较小，负一楼和地铁连接，设置了轻餐饮和一些服装格子店，一楼主力店是万宁，搭配肯德基、星巴克和赛百味等。由于每一层面积不大，所以入驻的品牌量不是特别多，比较特别的是，在三楼引入了力美健，四楼是电影院，五楼是柏悦酒家鹅肝专门店，六楼则是教育业态，引入了学而思。
来到署前路，东山百货大楼在这里一家独大。它的前身是1948年由朱南英等人集股在永汉路(今北京路)创办的美华百货公司。1983年东山百货商店在原址上建成新楼，改称现名。南都记者走访看到，该商场一楼以化妆品、滋补品、烟酒类产品为主。食品、日用品超市设在二楼。三至五楼主要为服装和黄金产品，六楼是鞋类和家居，七楼是家电。
分析：基本生活配套是该商圈主要业态
世邦魏理仕广州顾问及交易服务商业部董事周峥华接受南都记者采访时表示，农林下路商圈是在特定的条件和背景下发展起来的。“一是地利，农林下路是多条公交车线路总站所在地，是广州东、西向交通换乘的重要节点，再加上地铁东山口站，形成人流旺盛的交通枢纽。二是人和，农林下路附近居民消费层次较高，消费需求比较旺盛。”
高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥表示，越秀区一直以来是广州的行政中心和教育中心，农林路、东山口聚集着大量的公务员、教师群体及为小孩读书而临时搬来的家庭，他们需要的更多是日常生活配套。“还有就是老城区居民，相对年龄结构较大，时尚消费诉求不强。同时，这个商圈并不是商务写字楼集聚区，随着CBD东迁，年轻白领数量不多。所以整个商圈就是基本生活配套业态为主。”
第一太平戴维斯广州商铺部董事张宸豪表示，农林下路商圈受限于城市发展历程的关系，商业物业形态以散售、缺乏统一规划与管理的街铺以及百货为主，并且这一状况在短时间内如果没有整体旧城更新的政策的话，也不会有任何改变。“老城区的交通、停车与物业老化等问题，会对其他城区的消费群体及年轻人缺乏相对吸引力，所以该商圈的主要客群还是以周边传统居民为主，且该类型客群年龄层次会相对偏大。因此，商圈内目前有些传统酒楼的生意依然表现不错，这也代表广州年龄偏大一些的消费群体的传统消费习惯。”
采写：南都记者 伊晓霞 实习生 邹健怡 张佩燕
摄影：南都记者 周佩文
专家建议
关键在于发掘片区的文化特色和独特资源
在世邦魏理仕广州顾问及交易服务商业部董事周峥华看来，随着城市发展，农林下路的优势其实在逐渐弱化。“地铁轨道交通形成网络，交通换乘为农林下路带来的客流量减少，从而削弱了对其他区域消费者的吸引力。同时，高消费人群已经形成前往购物中心消费的习惯，高端消费外流至天河路商圈。”
他建议，由于农林下路商圈的商业形态以百货和商业街为主，区别于以购物中心为主导的商圈，在购物环境和业态组合方面没有优势，那么，可以考虑突破原有的商业模式，从新零售、新媒体的角度另辟蹊径，发掘农林下路片区的文化特色和独特资源。“附近新河浦历史文化街区的兴起是值得借鉴的案例，充分发掘历史建筑的文化价值之后，成为吸引年轻人的热门商圈。其实农林下路附近也有类似的资源，例如宋子文故居、文化交流中心等。”
高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥表示，近年来，这一商圈的人口结构变化不大，新增供应也少，不能带来新项目冲击。他建议，可以从从周边居民的具体需求继续挖掘，并关注商圈的优势资源。“比如教育、文化、饮食、构建主题性商业、新型商业。如构建超级物种、盒马鲜生等新零售应用场所，农林下路商圈最不缺的就是人口和生活氛围。”
第一太平戴维斯广州商铺部董事张宸豪表示，如果不能从旧城更新这种大的片区整改方向出发的话，那就必须从当前物业的管理及运营权入手。“通过研究如何能够将目前陈旧且分散业权的商铺进行统一规划、招商与管理，并将商业物业交给有运营经验及口碑的团队去进行招商及管理，以此来提升商业形象与品牌档次。”他举例说，目前珠江新城的广粤天地与兴盛路两个社区商业项目的形象差别就是因为规划、招商与管理的重要性而成为了两个截然不同的代表。
案例分析
商圈生存法则就是瞄准刚需
与其他商圈不同，农林下路至署前路这一带的商业氛围，主要由广州王府井百货、广百百货东山店和东山百货大楼三家百货企业支撑起来的。盘踞在商圈这么多年，它们的生存法则是什么呢？
广百东山店：增加多元素业态
据广百东山店店长冯凯介绍，门店周边居住人口密集，目标消费人群比较稳定，圈内街道周边以省委宿舍、军区常住人口、白领、医生、名企职工等5类主力人群消费为主，属于百货专柜与租赁业态相结合的社区型商业中心。
“门店附近有军区后勤、御东和府、锦城花园、东风广场、东山雅筑等数个小区，该宅群内居住的大多为较高收入和较高素质人士；还有大量的写字楼，例如新裕大厦、电信大厦、艺星大厦、广发银行大厦、南方铁道大厦等20多座大型写字楼；以及市级以上的大医院5间、大学2间、名中学6间、小学10多间、报社、省级机关2处，省级企事业2家；较大的省市级企业宿舍群3处，组成了该范围内常住人群。”据冯凯介绍，目前该店消费80%以女性消费为主，顾客以有消费力成熟群体占比居多。针对商圈特点，东山店近几年在深化“社区型商业中心”的过程中，在品牌经营上，有多个女装专柜年销售接近500万元。
百货与购物中心相比最大的弱点就是业态单一。因此，商场陆续引进餐饮等多元素业态，如老班长、四季京味、COCO奶茶、马可先生等，英孚、金宝贝等儿童教育机构和金吉鸟健身中心，以及8008八佰伴、香蔓等美容美发机构，实现与附近商业项目进一步错位经营的发展理念。
目前，广百百货东山店经过前期的经营改造，将门店定位为以多元素为主的社区型综合混合体，与周边的传统百货模式错位经营，打造中高档次的社区型商业中心。增加社区配套、休闲娱乐、消费体验元素的经营比例，丰富门店商品架构；通过“一店一策”，精准捕捉本社区顾客需求，从服务、营销方式上更加适应在农林商圈的发展。
冯凯认为，农林下路商圈周边成熟家庭居民密集，且具有较高的消费力，一直以来缺乏具有特色的大型商业网点带动商圈升级，具有很大的挖掘潜力。
东山百货大楼：瞄准35岁以上顾客群
广州东百业务部经理戴崇业向南都记者介绍，东百的主要客群集中在35岁至55岁这一年龄段。当然年轻一点以及55岁以上的客人也有。“但我们主要瞄准的是35岁至55岁这一年龄段的顾客需求，这是我们努力的方向。”
这明显与其他商业体瞄准年轻人的定位不同。“这一客群其实很有特点的。她们消费力不弱，而且这一两年也开始追求品牌和质量，而不是单独看价格。”戴崇业直言，老东山区居民经济上比较富有。“我们在花地湾那边也有分店，对比就非常明显，那边相对就弱一些。”因此对这一商圈，他们还是很看好的。
所以他们的生存法则就是挥好三板斧。“首先是品质，品质如果不好其他都是虚的。品质过关再加上我们有优势的价格和优良的服务，把这些做好，做到有一定水准，我们就能活下去了，要是做得更好一些，我们就可以活得比较滋润了。”
东百的服务做得格外细致。“比如说穿戴类的销售人员，她们会记得顾客的爱好、年龄，或者建立微信联系，成为朋友圈里的好友，一有什么新品和促销，可以马上通知顾客，如果没有这样的服务，我们的生意是做不大的，品类是难以扩张的。”不论是销售人员，还是商场的值班经理、督导，看到年纪比较大的顾客买东西，都会放下手中的工作，帮顾客把货送到家里。戴崇业自己都曾经帮老年客户把电风扇抬回家。
从东百的主力经营品类就能看出这一带的消费特点。据介绍，东百的穿戴、超市、家电及黄金业务在商场的整体经营里是做得最好的。“前三类业务，可以看出我们是一个大型的社区实体百货，解决附近居民的日常需求，即刚需。”值得注意的是，东百的黄金业务在全市商业领域里做得都比较出名，其影响力和辐射已经超出了社区百货的范围，可以走出广州去到顺德南海，甚至更远。“我们的黄金类的业务，实力不会比天河弱，甚至还能体现更多购买实力。”从年初至7月28日，东百黄金销售(含投资金、饰金)同比上升6.3%。特别是在今年的年中大促中，3天的活动期间里，东山总店和花地湾店首饰金销售共计同比上升17%。第二季度至今，最大一笔客单价高达75150元。
这几年，商场一直都有升级动作，像外墙的修缮以及电梯、空调的更新等等。