2019年5月17日，济南21宗土地成交，其中有莱芜高新区四宗工业用地，不表，单表没有悬念但有意义的济南17宗商业、商务、住宅用地。

这17宗土地中，13宗底价成交，4宗有溢价。总占地面积815091.2㎡，约合1223亩，总成交金额约125.7亿元。

先看没有悬念的几个地块。

北湖5宗土地

位于天桥区北园大街以北，滨河南路以南，全部为商业、居住混合用地。总占地面积193567㎡，约290亩，地上建筑面积676347.5㎡。地块起始总价335763万元，底价成交，据说由HE竞得。目前海尔云世界三期团购价打出15000元/平米。

为什么说这个地块没有悬念，回顾一下历史，这里是海尔熟化，海尔也在这里开发过住宅海尔云世界，详情可点击阅读《济南北湖，何时蝶变？》。再看这次的挂牌条件，内容很多，概括一下：

1、拟引入建设诺奖工作站；

2、与济南外国语学校合作建设学校；

3、约30万平米的安置房按要求定价回购；

4、代建多所学校及公共建筑。

看了这些，不知北湖人民作何感想？花开花落又一年，安置房终于有信了！北湖人民真不容易，无家可归多年终于等来安置房的——消息。并且还与诺奖获得者做了邻居，只是不知道诺奖工作站里有没有诺奖获得者？

值得注意的是，这五个地块的容积率较高，其中四个尤为突出。住宅的容积率分别是3.6/3.54/3.5/3.35/3.2。看到这种容积率，住宅密度之高，可想而知。几乎在济南应该是高容积率少见的地块。北湖安置房，真不容易！

这个地方的房子，以后怎么卖上价！当然了，价格可以便宜些，你看地价，楼板价从两千多到六千多，这两年济南少见的低价地。

神武7宗地

7宗地位于历城区港西路以东，经十东路以南，神武村附近，包含6宗居住用地，1宗商务用地。总占地面积425295㎡，约638亩，地上建筑面积823704.4㎡。

 

其中A-1、B-1、B-6、B-9地块打包出让，总占地面积231144㎡，约346.7亩，地上建筑面积483207.6㎡。地块起始总价30.5亿，底价成交，据说是鲁商和金茂联合竞得。

 

B-5、B-7、B-8这3宗地块总占地面积194151㎡，约291.2亩，地上建筑面积483207.6㎡。地块起始总价25.6亿，成交价306113万元，溢价率19.57%，据说是龙湖拿地。

综合来看，这7个地块的容积率不算高，未来的房子，倒是值得期待。从位置来看，唐冶立交南，比孙村彩石要近了许多。大约往东3公里，2016年11月1日中铁曾在这里拿地：

土地面积588113㎡，1宗商服用地4宗住宅用地，地上建筑面积710195㎡，成交金额927813万元，溢价率199%，其中住宅用地容积率为1.1-1.39，楼板价12941-13866元/㎡。

为什么说神武4块地没有疑问，因为这个地方是鲁商熟化。熟化人制度虽然在前两年喊得震天响取消了，但是近一年来拍地，大家有没有发现，基本还是熟化人拿地，并且多数是通过绑定排他性条件。

看这些地块的挂牌条件：

1、历城区政府拟在2019TDGP12C0034 号地块内引入 1 家世界 500 强前 100 强企业（以2018 年美国财富杂志公布的企业名单为准）控股的省级区域总部。

2、引入1家具备中国人民银行颁发的“第三方支付”金融牌照的金融区域总部。

3、引入1家绿色建筑研发中心。

4、土地竞得人或其关联企业应具备 5 年及以上国家级“绿色生态城区”的运营经验且具备不少于 20 万平米建筑面积的绿色建筑开发及运营经验。

B-5、B-7、B-8这3宗地有竞价，因为条件排他性不强：

B-5、B-7、B-8三宗地的土地竞得人或其关联企业也是要具备 5 年及以上国家级“绿色生态城区”的运营经验且具备不少于 20 万平米建筑面积的绿色建筑开发及运营经验。

所以有竞价也就正常，毕竟容积率不高1.2,1.8,2.3，都是低容积率，楼板价最高的也不过12000元，价格还算划算。

七里河地块

 

位于历城区七里河路以西，工业南路以北，为居住、商业混合用地。占地面积44851㎡，约67亩，地上最大容积率为3.4，地上建筑面积152493.4㎡。地块起始总价106746万元，起始楼面价7000元/㎡，由金科底价拿下。这一区域，目前无新盘，该地块也是老地块，从两三年前就有开发商看这块地。

天桥要拟引入诺奖工作站，历城自然不甘落后，也要引。在历城区七里河地块上，就有就这样的描述，比天桥的说的明白些，历城拟引入的是生理学或医学类诺奖工作站。不知道西部国际医学中心有没有这方面的计划？

除了诺奖工作站，还要引入1家国家级空间科学中心下设的……

具体如下：

1、结合历城区产业发展规划，历城区政府拟在该项目地块内引进 1 家国家级空间科学中心下设的空间技术应用产业平台……

2、拟引入 1 家生理学或医学类诺奖工作站，推进脑科学及系统神经学领域研究成果的实践应用和就地转化；

3、拟引入 1 家由国家科技部公布的独角兽企业（以《2017 年中关村独角兽企业发展报告》为准）且为投资人形机器人产业链上中下游的优质企业。

4、截至 2019 年 2 月，教育地块内尚有 13 户居民未搬迁，正在履行司法诉讼程序，教育设施完成熟化、开工前，该项目不得销售居住地块商品房，由市建设、教育主管部门监管。

还有一条：土地竞得人须在宗地内建设地上建筑面积约 20000 平方米的安置房（以济南城投集团确定的安置面积为准），济南城投集团以17359 元/平方米的价格回购……

泺口2宗居住用地

 

位于天桥区济泺路以东，马家庄南路以北。占地面积112702㎡，约169亩，地上建筑面积258313.9㎡。地块起始总价87290万元，底价成交，由绿地获取。

 

该地块于2018年12月挂牌过但终止出让，当时两宗住宅起拍楼面价不到4000元/㎡。B-2地块当时的容积率2.0，起始价24495万元；现在容积率2.6，起始价27781万元。总价高了，楼板价便宜了。都赚了。

泺口这块绿地在熟化，绿地也曾放言要在泺口打造700万平米的滨河新城：项目总规划700万平米，叫绿地滨河国际城；包括有260米的双子塔、国际商务酒店、110万商业巨擎、海派艺术社区。那是2012年吧，好像也只有一些住宅在售，现在又是住宅。

 

在挂牌条件中有：

1、竞得人须无偿代建B-3-3地块12班幼托和B-1-1地块18班小学、18班初中（用地面积约0.85公顷和4.66公顷，总建设费用约15000万元）。

2、B-1-1地块尚不具备开工建设条件，鉴于本项目为省级棚改项目，竞得人须先行建设安置房项目，在教育设施开工建设前，不得预售、销售居住地块住宅项目，并保证教育设施和首期住宅项目同步验收交付。（这一条有用吗？某尔的十里河地块当年也有过类似的挂牌条件，现在什么情况了？）

3、土地竞得人须在2019TDGP05R0032号地块内提供约10万平方米安置房，并根据泺口片区项目一期原安置房设计方案建设B-3-1地块内全部住宅房源，建成后由市城市建设集团按照6000元/平方米价格回购。

长清1宗商业地块

 

位于长清区文昌街道办事处东王社区。占地面积7486㎡，约11亩，地上最大容积率为3，建筑面积22458㎡。地块起始总价4301万元，起始楼面价1915元/㎡，底价成交，由SM竞得。

世茂已经在这一片区持续拿地。世茂广场相信会给长清人民许多期待。世茂的商业运营水平，还是比较强的。《谁是城市升级背后的商业推手？》

德锡科技地块

这是一个有悬念的地块。

 

位于历下区奥体中路以西，花园东路以北，为居住用地。占地面积31190.2㎡，约47亩，地上最大容积率为2.5，地上建筑面积77975.5㎡。起始总价106746万元，起始楼面价10501元/㎡，成交总价112296万元，地上楼面价14401元/㎡，溢价率为37.14%，安置房面积10758平米。（据说是阳光城+鑫苑拿地）

（看这个预估的比别人家高多了，这样算地上楼板价约17150元/平米）

有意思的是，弄个小地块，参与门槛低一些，多来几个人，多几轮竞价，热闹一些，热烈一些。你看，是不是挺有意思？多年以后，人们回忆这次土拍，或许想不起神武什么大地块，但可能会想起一个叫德锡科技的地块，拍了多少轮，溢价率多少，楼板价多少，都到了竞安置房阶段，又上了一个新台阶云云。

这不正是很多人所期待的吗。曾经在此附近有过几个高价地块：

2016年11月1日，中垠地产拿下高新徐家地块，土地面积24805.3㎡，住宅用地，容积率为3.0，建筑面积74415.9㎡，起拍价25296万元，成交金额92296万元，溢价率265%，楼板价12405元/㎡。即中垠御苑，目前尚未发售。

2017年8月11日，再往西一些的机床四厂地块，总占地87149平米，地上容积率3.3，地上建筑面积287591平米，万科以26亿+75187平米安置房拿下。不算安置房，地上楼板价9040元/平米，目前精装在售25000元/平米左右。

 高价地能救人吗？能解套吗？

为什么说是有意义的一次土拍？

因为这一次又为济南房地产市场贡献了住宅约180万平米，按100平米一套，就是1.8万套房子，为5万多人建了家园。

多么有意义的事情！

开发商不但拍了地，还无偿为社会建设幼儿园、小学、中学，修路，招商引资引进世界100强，引进诺奖工作站……为社会做了多大贡献啊。

这又是多么有意义的事情！

城市更新，开发商功不可没。

当然，为一切买单的，还是购房者。

挂牌条件可点击链接：天桥/历城都拟建诺奖工作站；神武要来世界500强