据统计，2025年上半年广州新房市场成交稳增，月度走势稳健，展现出充足韧性。商品住宅成交367万㎡，同比增长17%，其中总价千万以上豪宅网签41万㎡，占比达11%，成交维持相对高位，新豪宅表现亮眼。

回顾2025年上半年广州楼市，市场在“控供应、稳预期”的政策基调下，呈现出“成交稳增、结构分化、新规主导”的典型特征。在市场格局方面，成交热度依旧集中在中心区、老黄埔和番禺万博汉溪等区域，这些区域凭借优质的配套和稀缺资源，吸引了大量购房者。对于2025年下半年，楼市发展又会有哪些期待呢？为此，凤凰网房产对话凤凰网房产湾区智库专家、广东省体制改革研究会执行会长——彭澎，了解其眼中的2025年上半年楼市概况与下半年楼市新机遇。

凤凰网房产：请简短总结2025年上半年的广州楼市情况，并展望一下2025年下半年的发展趋势。

彭澎：从各区数据看，有一定回暖迹象。但是，经济基本面、就业收入形势、投资消费外贸动能、社会心理预期等等，都难以支撑房地产市场的强劲反弹。因此，下半年广州楼市最大可能还是不冷不热的徘徊。

凤凰网房产：今年上半年广州楼市月度走势告别“脉冲式”波动，稳定在60万㎡/月以上，这与过往“小阳春”“金九银十”的周期性特征明显不同。您认为这种“稳定”是市场自然调整的结果，还是政策引导的直接体现？您认为下半年这种稳定性是否会延续？

彭澎：这种“稳定”更可能就是一种“新常态”，即“不瘟不火”。既有政策支撑稳定房地产市场的一面，也有长期供应量大，导致存量房饱和、增量后续犹豫不前的格局。

凤凰网房产：上半年城市更新加速被认为是 “需求添动能” 的重要因素，您觉得城市更新对广州楼市的影响是短期刺激还是长期支撑？在当前市场环境下，城市更新项目的推进可能面临哪些挑战，又会给哪些区域带来新的机会？

彭澎：城市更新是房地产市场的新希望。但是，真正意义上大规模的顺利推进的并不多。既有需求有限的一面，又有投入产出不确定的困扰。白云区人口众多，城市更新有一定动能；黄埔区旧改确定量大，转化为城市更新的可能性也大。

凤凰网房产：上半年中心区成交占比持续上升，远郊增城库存改善但其他区域压力仍大，成交热度仍集中在 “中心区 + 老黄埔 + 番禺万博汉溪”。这种格局是否会长期持续？远郊区域（如南沙、从化）要改善现状，需突破哪些瓶颈？

彭澎：成交热度集中在 “中心区 + 老黄埔 + 番禺万博汉溪”的态势可能还会持续，人口流入减少，取消限购政策推出可能把购买力集中在这些区域。远郊的南沙、增城、从化房价跌幅太大，一方面可能吸引抄底入货购买力，另一方面，企稳反弹的时刻难以判断。减少供应量是短期唯一办法，长期要看大环境的全面改观。

凤凰网房产：上半年广州土地成交虽同比大幅回升，但仍处近 10 年低位，且供地重心进一步向城区倾斜（番禺、白云等四区占比达 8 成）。这种 “控供应 + 向城区倾斜” 的策略，对未来新房市场的供需平衡和价格走势会产生哪些具体影响？

彭澎：土地市场有一定回升，一方面呈主城区主导格局，番禺、白云等四区占比达 8 成；另一方面，民营房企仍然很少出手拿地。这种 “控供应 + 向城区倾斜” 的土地市场行为，建立在经济复苏不强劲、房屋投资属性减弱（很多家庭都有减少房屋持有的打算）、人口增长速度放慢甚至负增长、年轻人购房心态改变等基本因素上。