读者问，

你为啥总说这儿不好，那不好。

我答，

主要是这儿好，那好儿，销售、广告已经说得太多了。不用我说。反而说不好的人太少了，那我来补上。

而且我认为的好盘，文章里也多次提过了呀，

西青南站的招商公园1872，可以走路到地铁，开发商也不错，现在全线调价了，一套房大概涨了十万。当然能不能站稳还得看大家认不认；

华苑西的联发锦里，推荐后涨价了；

河西的仁恒公园世纪，后来也涨价了；

津南的国展板块，一定要关注，但是我让你们不要着急，现在能买到的不是最好的；

空港，天津职住比高，可以买，但是等一等可以省一辆宝来。；

生态城，值得买，等一等，因为还会便宜；

如果不在意不利因素，海教园龙湖天璞也不错；

河东的凯旋门，性价比太高了，被约谈了；

红桥区的西站板块，保持关注，现在还没卖地；

如果200万投资的话，买入和平老破小

……

另外，我最近考察了武清，比如新一中板块、中央水城、南湖以及城区。我选来选去，还是选在了城区，但是龙湖项目太贵，香槟城我看着这开发商、物业也不喜欢。后来又看了二手房。我一直在想，北漂买武清为的是什么？如果是上学，是不是应该买对口初中较好的学区房，比如五中、八中、雍阳、英华。不能只看今年天津高考状元来自英华（据说），杨村一中的文科是天津第一，但你得考得上啊。要想考得上，就得在武清上好的初中。不知道这个逻辑对不对。有在武清买房的请指点。武清会专门有一个考察报告。

另外，对计划高中阶段转入武清入学的学生提醒一下。高中阶段，教育局是没有义务协调转学的，不属于义务教育。但这一点呢，家长又不满意。教育局很为难。所以武清今年搞了一个分校安置考试，谁也说不出什么。我怀疑这是趋势。有数据显示，241人中，4人被杨村一中录取，10人被杨村三中录取，31人被英华录取，总分360分的考试，这些学生的分数在270分以上。剩下的大部分学生只能上武清乡镇学校了，实在没多大意思，所以有41个学生放弃了入学资格。

另外，我估计下半年天津海河英才计划有可能会收紧，积分落户会放松，前者大多是落户、孩子上学然后嫖一把就走，后者才真真正正是天津的建设者。天津的户籍人口在增多，但是常住人口在减少，主政者也知道。即使真调整，也是应该的。

1

西青

环城最牛的是哪个区？

西青。

给你们看一张图——

财政收入上，滨海新区遥遥领先，几乎占了天津市的一半。武清后来居上，超越西青位居第二。

西青第三。

第三不重要。

重要的是西青和第四名津南相差30亿，财政收入是津南的1.5倍，并大幅领先东丽、北辰。

环城中，也唯有西青的房价是可以向市区叫板的。

不厚道地用西青高价盘和市区低价盘对比下：

河东凯旋门，单价2.4万；

红桥九和府，单价2.5万；

西青万科西华府，单价2.6万；

西青中北祥云，洋房2.6万。

从这一点看，当年万科敢于2.2万楼面价在西青拿地，也多少可以理解了。

也因为西青的城市界面在环城四区中最好，市区人群，200多万，为了改善也会首选西青。

西青买房怎么买？

沿着地铁3号线买最稳妥。3号线串起了天津站、天津南站、天津北站，途径天塔、小白楼等市中心区域及多个工业区。

出了外环，第一站是大学城，称为华苑西板块，三雄逐鹿：联发锦里、万科紫台、格调松间。

华苑西最大的优势是和南开的房价差，南开4万多，这里2万多。和南开连成了一片，城市界面好。这三个盘估计今年年底就要清盘了。所以想指望他们降价，难。联发锦里价格还涨了，据说也就剩400~500套房子。

联发锦里性价比最高。但也有缺点：东区距离地铁高架较近，有噪音。

高新区地铁站，也有三个盘：爱情缤纷里、美的旭辉翰悦府、保利今年拍下的地。三个盘都自带商业，加上规划的商业综合体，前景不错。

可惜美的品牌号召力一般，未必所有购房者认。爱情缤纷里还没有开盘，据说最低总价145万起，这样一来，再往南的杨伍庄万科项目压力更大了。

杨伍庄地铁站。万科翡翠大道项目。万科在天津号召力极强。如果不是万科，这个盘会更难卖。房价按楼面价卖。受赛达大道影响，高层噪音较大。3、4月份价格曾降到2万以内，据说因上面压力被迫调到2万以上。前期承诺学校未兑现，遭遇维权。优点是：地铁近，高层是现房。不太推荐。

天津南站。能步行到地铁站的就两个项目，津门正荣府和招商公园1872，前者是洋房，后者是高层。正荣北辰项目，口碑不佳，把牌子搞砸了，在乎品质的人群选择了招商公园1872。这两个楼盘产品不一样，根据需要购买即可。

社会山西苑项目不作推荐，因为距离地铁较远。

再提醒一个项目：保利拾光年，值得关注。最值得买的是76平户型，但是基本不剩好楼层了。再面积大点的是86平三室两厅两卫，竟然是两卫。具体信息可点击《》

2

津南

一、先说海教园。

环城其他区域都是离外环线越远越便宜，但海教园打破了这个规律，愣是比周边楼盘贵了五千多。

学籍优势。注意不是学区优势。和众多挂牌学校一样，老师大多是新招的，谈不上重点学校。

重点是在海教园上学，挂的是南开学籍，可以和市内六区一样，报考市内高中。这一点，连学区房泛滥的滨海新区生态城也比不上。

但，海教园目前存在政策风险——南开学校的学生还能否考市内高中。我是这么分析的，学籍政策不会变，毕竟已经有这么大的存量房；海教园从筹备建高中到建成到招生，也会有一个较长的时间，至少5年；即使政策有变动，也会有过渡期。

目前海教园在售二手房满两年的有仁恒滨河湾、融创中央学府。首推仁恒滨河湾。仁恒物业没的说，再加上小区独一无二的水景，利于保值。

二、国展板块&辛庄

如果说天津环城有确定性利好的板块，国家会展中心板块算是一个。

注意国家两个字。

会展中心盖得飞快。不差钱。背后的意思就是天津重视。

7月27日，天津提出了“交通强市”的概念。有两句和会展中心有关——

打造国际枢纽港口、国际航空物流中心、国家会展中心三大物流节点

构建天津机场与国家会展中心间直达轨道通道

如果继续有钱，不说空话，前景很不错。

有人说，国展板块引进了河西一幼和师大二附小。嗯，对。但是没有市区学籍，是个硬伤。

国展西目前有一个盘，叫美的云熙府。我去项目工地看过，周边配套太差。

工地附近现状

未来这个板块会有大量的住宅，当前这个项目位置不是最好的，价格不是最便宜的。

国展板块买房，别急，等。

这个板块还有个项目叫天津悦府。130万起，价格够低，可以关注。

三、咸水沽

富力又一城，实际上我是不推荐购买的。富力的建筑质量，大家搜一搜南开区天霖园就可以了。而且周边都是大高层，二手房溢价率低，想靠它挣钱，比炒股难。但是，富力又一城7月份成交面积位居全天津第一。有点打脸。我估计的原因是：低总价，100万出头，咸水沽成熟商圈。我在想要不要修正下判断。

恒大悦府，我之前提过。楼下即地铁在建，对面是新城吾悦广场已开业。13000多的价格，要比富力又一城合适得多。但是，今天我要预警，2023年交房，时间有点长，夜长梦多。

新城和兴府，咸水沽核心地段。刚需的买不起，改善的看不上。算了。

龙湖紫宸，158平房源总价270万以上。所在片区不配。换句话说，支撑不起来。只能自住，不适合投资。那开发商怎么让你感觉值呢？就多强调强调产品、物业、园林、智慧安防……来抵消周边城乡结合部的村感。最大优势是现房。

四、八里台镇&天嘉湖（星耀五洲）

中海国际公园城，上半年成交面积6.1万平米，全市第五；销售金额6.6亿，全市18位。非常可观。上周末我去了趟，销售忙的没时间接待客户，逛样板间的时候就差催了。说实话，这个盘我看不懂。我不知道哪些人在买。二手房也有成交。贝壳找房上6月份成交了3套。

爱情花园里，比较偏的位置，不是说在天津市偏，而是这个盘在八里台的位置不那么主流。长城，做汽车的那个保定企业在天津的第一个项目。1万出头的价格，90多万能买个三室洋房。今天（8月27日）偶然刷到有业主投诉出房率低，希望退房。

星耀五洲，专门写过一篇文章《》。一个新房价格远超二手房价格的楼盘。但你可能会怼我说，这些价格低的二手房是云南那个开发商开发的，不是融创开发的。都是一个项目，都叫星耀五洲，有这些低价盘在，二手房就是卖不上价。我还会说，不值得买。

但是，星耀五洲在有天津外国语大学附属津南星耀小学加持之后，7月份销售面积位居全天津住宅项目第8位。我想我应该再去调研一番，背后到底是什么样的神奇力量。

五、葛沽

代表性项目是和泓·葛沽湾·首府。单价1.2万。宣传点是区位，蹭11公里之外的国展概念。项目位置标的好像几百米就能到双桥河地铁站，实际上还有好几公里。实际上最大优势，是图中那个海沽道，直达会展中心。

3

北辰

北辰和东丽我会说的少一点。不像西青那么有实力，也不像津南那样有概念。北辰和东丽分布着或是曾经分布着大量工矿企业，不像津南的土地那样干净。铁东北路至今还弥漫着农药的味道。

北辰的北部新区首先放弃，建设周期太长，十年未必够。有的人认为北辰北部大张庄会有高铁站，未来发展会像武清、天津南站一样有想象力。赶紧放弃这个想法，第一看一看大张庄的城市界面，第二想一想军粮城高铁站拉动作用有多大。

今年3月份因为降价连夜排队买北辰碧桂园中心天宸的人，估计已经后悔了。当时看来特价，结果如今环城遍地特价；当时看比周边项目便宜了三四千，实际上现在买只比3月份贵几百。

6月份，北辰龙洲道188号和大运河府（189地块）大力宣传的逸阳学校，结果被官宣是李鬼，火速遭遇维权，当前情况是这样的——

这两个盘有降价风险。因为龙洲道188由多个开发商共同开发、管理，未必销售策略能达成统一。但大运河府是一定会降价的。

星河国际这个高价盘就让它高处吹吹风吧。它旁边的永旺要改成万达了。

我知道很多北漂到北辰买房。因为距离北京近啊。但是如果北辰看的房单价到18000了，就看西青吧。

未来城销量仍长期霸榜。北辰有未来城这个大盘在，其他刚需盘想翻身不大容易。

既有西青，何必北辰。

4

东丽

东丽最值得买的地儿不在东丽，是空港，滨海新区在东丽的飞地。为啥？职住比高，有空港大量的企业支撑房价。

配套也不错。机场、商贸、物流、航空产业功能区环环相扣，生活教育配套有天津市第一中学滨海学校、实验小学空港分校、天津肿瘤医院空港医院、天津医科大学总医院空港医院、SM滨海城市广场。该有的都有了。

7月28日，天津逸阳空港小学落地，合作对象是天津排名第一的小学——天津逸阳梅江湾国际学校。

2016年，金隅以57.5亿元在空港连拿三块地，成交楼面价3.1万起，起了个案名叫金隅云筑，盖成了准现房，入市了，均价4.5万。比河西新梅江都贵，不开盘资金压力大，开盘又卖不出去，咋办？

当前有一个项目在售，金地悦城大境，小高层2万，洋房2.2万，总价要200万以上。

新城长风雅著是新城去年以19.2亿摘得的津滨保（挂）2019-19号地块，成交楼面价为11542元/平米。主推85~115平米小户型，将有效拉低空港总价。给金地造成不小压力。

天保意境雅居小高92-117平米，洋房107-137平米。

空港，不急着买。看各方的价格。

东丽另一个需要关注的楼盘是上东金茂智慧科学城。值得购买。整体项目内有3所幼儿园，3所小学，1所初中，1所高中，还有一个20万平米的商业综合体。关键是价格厚道。本周启动员工内购，精装，最初价格2.2万。

东丽还有一个智慧城，叫天安象屿智慧城。别看了，一片荒地中就它一个项目，位置也偏。

万科东郡倒是值得考虑。

新立地铁站附近的中建新丽壹号可以去看看。小高层洋房1#2#4#在售，均价22000-23000元/平米，7-11层到顶，一梯两户，主推建面85-115平米三室、四室。二期小高层产品预计近期亮相，11-15层到顶，主推建面82-100平三室。

旁边的融信金地澜悦价格要比它贵。像这种多个开发商联发开发的，价格贵点正常。注意融信排在了金地前面。

同一个片区两个盘，开发商水平差不多，买那个便宜的没错。

华明镇的金泰丽湾算了，北方网政民零距离上正在维权。

在军粮城，有两个项目可以去看看，实地蔷薇国际、新城悦隽公元。周边生活气息浓厚，都是还迁房。优势是价格便宜，单价1.3万。123万买三居。距离军粮城地铁站3公里，军粮城地铁站距离上文说的新立地铁站3站地。

就全国来说，已经不会普涨。

作为天津来说，也不会再有普涨的机会。

未来是，结构性缺房，结构性涨价。

所以，你要做的就是睁大眼睛——

少看规划，就看眼前；

规划是5年规划、10年规划还是50年规划，一般人换房周期也就七八年，你能否享受到；

从售楼处出来，顺便看看项目的塔吊转没转，有没有工人干活；

打开美团外卖，看如果点餐，都有哪些商家。会不会像某个已入住区域一样，外卖满80才给送。