作者：林欣禾

又一家出险房企迎来破晓时分。

1月12日晚间，龙光集团（3380.HK）发布公告披露境外债务重组重大进展，其已与若干现有美元优先票据持有人组成的债权人小组及其顾问就有关票据重组的条款达成一致，并于2024年1月12日签署附有条款的债权人支持协议。这意味着龙光推动境外债务管理取得重大关键性进展。

2023年三季度以来，出险房企的债务重组工作进展有所加快，特别是境外债重组，多家房企陆续披露境外债重组方案初步框架或取得部分债权人支持。据不完全统计，富力地产、融创中国、中国奥园等房企基本完成境内外债券重组或展期。

在化债道路上迈出关键一步的龙光，有望迎来曙光。如若最终能够成功实现境外债务重组，龙光不仅能够回归经营正轨，也将为行业注入信心，推动行业风险出清。

诚意化解债务风险

和大多数出险房企的境外债务重组方向一致，龙光的方案同样以削债和展期为主要。龙光寻求通过对资产负债表进行去杠杆化以解决境外债务问题，削债目标约为26亿美元至30亿美元。

为推动这一目标的达成，龙光的重组方案颇具诚意，这也是其获得债权人小组支持的重要原因。

“在当前行业承压的情况下，龙光给出的重组方案提供了多种选项，公平公正地对待每一位债权人，债券回收率在一个较高水平，方案整体有较强的落地性，体现了公司期望稳妥化解债务风险的意愿和诚意。”有分析师表示。

龙光的境外债务重组方案覆盖79.95亿美元的离岸债务，包括截至2023年6月30日的本金金额约66.49亿美元（不包括应计利息）的境外债务、控股股东提供的总额约为13.46亿美元的贷款。

为减轻债务负担，修复资本结构，促使生产经营进入良性循环，释放资产潜在价值及确保未来的长期业务发展，龙光根据债权人的偏好与需求，制定了一份切实可行的境外债务重组方案，给出4个灵活搭配的重组选项。

根据公告，龙光为债权人提供了现金、强制可转债、票据等组合选择。

方案一，现金支付——每100美元的现有票据本金额将兑换15美元现金，将予兑换的现金不超过1.90亿美元。

方案二，优先票据及强制可转债——债权人可就每100美元的现有票据本金额兑换60美元的强制可转债及40美元的优先票据。强制可转债期限1年，转股价为9港元/股；优先票据期限6年，自第三年开始偿还本金，首两年利率为1.25%，第三至第六年利率为3.75%。

方案三，强制可转债——每100美元的现有票据本金额转换为强制可转债，期限1年，以转股价4.25港元/股转为股份。

方案四，普通票据及强制可转债——每100美元的现有票据本金额转换为100美元的长期票据，期限9年，第一年至第四年利率3.75%，第五年至第九年利率4%，以实物、现金付息。

龙光的重组方案提出削减本金和债转股，能够显著缩减债务规模，债转股亦同步增加净资产，有利于修复资产负债表，为公司经营基本面好转创造条件。

有分析师分析认为， “未来随着行业的逐渐修复，房地产行业的股价预计整体会有所回升，龙光债转股后，相信也会出现适合投资人的变现时机。最差的一年都熬过去了，未来仍是有希望的。”

值得一提的是，龙光控股股东为推动境外债务重组作出重要努力。

根据龙光公告，其控股股东已累计提供股东无息借款13.46亿美元，且按照与普通债权人一致的条件参与债务重组，2亿美元转换为选项二的强制可转债及优先票据，2亿美元转换为选项三点强制可转债，其余借款换取第九年和第十年到期的长期票据，年利率2%，均将以实物支付。控股股东与公司坚定站在一起，极大地增强了龙光对于有效化债及长期经营的说服力。

分析师认为，对于出险房企来说，一个有诚意的债务重组方案，才能最大程度保障投资人的权益，“我们认为龙光的重组方案和经营中的努力可以让债权人在投赞成票时多一份安心与期待。”

龙光方面表示，公司将与境外重组的其他债权人就条款进行接洽，并寻求他们对境外重组条款的支持。

保交楼与稳经营

在推动境外债务重组的同时，龙光全力以赴做好“稳经营、保交楼”工作，通过加大项目销售、加快资金回笼、缩减运营及行政开支等多种方式，全力抓好开源节流工作，过“紧日子、难日子”，优先为项目建设及交付提供保障，以保护所有持份者的利益。

龙光集团总裁室领导牵头，成立保交付专项工作组，制定保交付专项工作方案，不断强化体系支撑，系统部署交付攻坚任务。同时，多次组织召开交付专题会议，加强定期沟通，积极对接各级政府及供应商，加强供应链资源协调，最大力度提高交付效率。

2023年，龙光合计完成项目交付99个批次、超5.3万套，这都将有力促进龙光经营基本面的改善。

南宁龙光·玖悦府交付实景

在政策环境持续宽松、市场预期不断改善的背景下，房地产行业的积极信号越发密集。克而瑞认为，房地产市场仍是机会与挑战并存，目前挑战是摆在房企面前的第一问题，只有熬过去才能“柳暗花明”。

“柳暗花明”到来之前，龙光正在为破晓时刻蓄力。

截至2023年6月30日，龙光土地储备规模约2707万平方米。龙光在35个城市，拥有188个物业开发项目，超过85%的货值占比集中在一、二线城市，特别是粤港澳大湾区、长三角核心城市。截至2022年12月31日，龙光持有25个项目、51个投资物业，主要包括购物中心、写字楼、酒店等，能够创造稳定的租金收入。

优质的土储结构为龙光的现金回笼提供了有力支撑，增强了债权人对公司恢复正常经营的信心。可预见的是龙光经营回归正轨后，未来的销售增长具备较大的想象空间。基于对大湾区、长三角房地产市场的市场研究、基准分析和历史表现，在境外债务重组期间，龙光及其联营公司开发的房地产开发项目、城市更新项目的销售金额预计在650亿美元至750亿美元之间。

业内认为，目前房地产行业逐步企稳，龙光与债权人小组达成协议，标志着龙光境外债重组迎来曙光，是具有重要意义的里程碑事件，有助于加快完成公司境外债整体管理，有序化解债务压力，实现更稳定的资本结构，为公司稳经营、促销售、保交付提供有力支持，加快回归健康发展轨道，推动企业未来可持续发展。