| 江家艺苑实景
近日，2022年成都第一次集中供地即将来临，主城锦江区三圣乡驸马村约108.7亩住宅地最高清水限价3.2元/㎡广受热议，这是本轮锦江出让的三宗土地之一，也是本轮集中供地中最高清水限价。
根据第七次人口普查数据，截至2020年11月1日零时，锦江区常住人口为90.29万人，在五城区中人口占比最少。根据成都各区市县统计局数据，2021年锦江区地区生产总值1260.6亿元，在五城区中位列第五。锦江区又是成都主城行政面积最小的区，总面积61.12平方千米，目前发展较为饱和，可出让土地稀缺，三圣乡算是锦江区最后可大规模发展区域。
过去，李白、杜甫、陆游、苏轼、沙汀、李劼人等文人墨客为锦江留下脍炙人口的诗篇，今天，锦江区被普遍认为是主城教育资源最强的区域，商业的繁荣从百年金街“春熙路”、世界第一种纸币交子出现的“东大街”延续而来，九眼桥是在锦江车水马龙里保留下的生态文明，人民公园里有老成都人儿时的游园记忆，后花园的三圣乡则承载了老成都人对生活的另一种解读......
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在成都，三圣乡的代名词是鲜花和休闲，这里有幸福梅林、荷塘月色、江家菜地、东篱菊园、白鹭湾湿地公园、许燎源艺术博物馆等多处娱乐地标。同时，这里还有“三横四纵”交通网，涵盖三环路、锦江大道、绕城路，以及成仁快速路、天府国际机场高速、成龙大道、驿都大道，可快速连通一二环、金融城、天府国际机场及成都天府空港新城。
资料显示，2020年锦江区下辖春熙路、书院街、锦官驿、牛市口、东湖、沙河、狮子山、锦华路、柳江、成龙路、三圣共11个街道。区域位置上，以南三环为界，三圣乡与柳江片区、金融城三期共同连通金融城一二期、大源、世纪城和中和，可以说同时占据了成都东进、南拓的地理优势。
2004年，千亩大盘卓锦城率先步入三圣乡板块，锦江城市花园、华都美林湾等随后加入，紧接着，盛吉立、国嘉、绿地、华熙国际、蓝润、人居、龙湖、融创、德商等众开发商纷纷入驻，从三环而来一直延续至绕城，区域势头同时外溢到了龙泉大面。如今锦江区可出让住宅土地确也稀缺，三圣乡又自带生态优势，未开发用地的迭代升级是肯定的。
在2020年12月26日中共成都市委十三届八次全会暨市委经济工作会议分组讨论上，锦江区委书记陈志勇透露，未来锦江区将充分发挥独特生态本底、鲜明生活特质优势，创新探索生态价值的多元转化，依托锦SHOW绿道和锦江环城生态带，全力打造白鹭湾新经济小镇、三圣花乡生态产业园、柳江生命健康产业园、驸马智慧健康产业园、绿地文创谷等产业组团，努力将生态价值转化为发展动能，大力提升产业生态化、生态产业化发展水平。
2021年7月9日，锦江区在白鹭湾新经济总部功能区举行“白鹭湾新经济小镇项目”暨锦江区重大产业项目开工仪式。该项目东沿成自泸高铁、南接绕城高速、西起锦阳大道、北至锦江大道，占地面积3650亩，首期用地1195亩，规划建设80万㎡高品质产业空间、32万㎡高品质住宅及相关生活配套，总投资约200亿元，按照“人城产”营城逻辑，实施片区综合开发。可谓率先拉开锦江“产业生态化、生态产业化”序幕。
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目前，驸马智慧健康产业园还在控规调整。从去年12月公布的锦江梅林东区调规信息看，片区规划用地新增社区卫生服务中心、文化活动中心、农贸市场、幼儿园、小学、中学等，就在本轮即将出让的三圣乡驸马村约108.7亩住宅地周围。
近日，成都地产界实地走访了该片区，区域内各施工现场热火朝天，塔吊林立来回旋转、罐装车外出排队冲洗、铲车忙于打挖地基......
| 椰树街与白桦林路交汇处
| 白桦林路上华西附二院锦江院区区附近
从现场来看，沿白桦林路自东向西，北侧有锦江大院崇德、蓝润锦江春天、绿岛筑、华西口腔医院锦江门诊、华西附二院锦江院区、三圣小学（公告显示：二期在建，建筑面积11457.9㎡）、成都城投蓉锦教育有限公司投资在建的国际学校（目前看已打围，暂未动工。2019年5月，成都城投教育投资管理集团有限公司竞得锦江区30亩土地，成交楼面价2182元/㎡。要求：①仅用户国际学校建设；②主要解决外籍人士子女入读；③满足800个学位，办学规模不少于32个班；④学校将采用中、英、法三语教学；且须自持计容商业建筑面积不低于100%。）、东景家园、三圣派出所、华都梅林湾和在建的华西锦江院区等。
南侧是未出让土地和正在施工的驸马片区椰树街配套幼儿园（公告显示：建筑面积6813.3㎡，据现场工作介绍，今年5月交付完工，预计9月会开始招生）、在建的市政道路、驸马片区椰树街配套农贸市场（公告显示：建筑面积约9392.93㎡，2023年3月竣工）、驸马片区配套社区综合体2（公告显示：建筑规模33885.1㎡）、驸马片区配套幼儿园1（公告显示：本项目总建筑面积约5732.67㎡，地下一层、地上四层，共9个班）从公示来看，均为成都市兴锦现代农业投资有限公司投资建设。紧邻着是正在打挖地基的109亩纯住宅、配建绿地、锦江大院章华等。
| 远眺在建的驸马片区椰树街配套幼儿园附近
近几年，随着华西附二院锦江院区、华西口腔医院锦江门诊投入运营，成都市血液中心迁址三圣乡，华都美林湾、绿岛筑、蓝润锦江春天等多年前已交付入住，三圣小学一期、锦江启迪幼儿园、七中育才银杏校区、锦江区银杏小学、盐道街小学（528校区）、成都三幼等投入使用，成龙大道东北侧华熙LIVE·528、绿地468的商业，以及成龙大道多条公交线路、地铁2号线洪河站，在建的地铁9号线、13号线换乘的三圣TOD，使得三圣乡不再仅仅停留于“成都人的后花园”，生态化宜居是三圣乡的现状，产业化宜业是三圣乡的既定目标。
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在2021年12月成都第三次集中供地中，锦江统建、建发、深投控、金茂各自拿下白鹭湾小镇4宗连襟地，被业内称之为“白鹭湾F4”，近期建发、金茂刚开始动工。此外，2021年6月成都首次集中供地中，北京三里屯开发商北京国锐和电竞高手大唐网络联合拿下三圣乡华熙528附近66亩地块。这也是近年来锦江鲜有的出让土地，且均未面市消息。
在本次实地探访中，我们发现区域内除了二次取证在售的华发统建锦江大院外，三圣乡片区有一全新墅居+小高层产品即将亮相，位于华西附二院锦江院区正南侧、三圣街道办事处驸马村2、3组，这个占地约109亩住宅将在此“中国西望、成都东进，愿以锦江赋春秋”。
回顾一下，2020年11月，成都熙锦投资有限公司以楼面价18100元/㎡+无偿移交住房比例23%竞得该宗地，当时万科、华润、保利等20家房企纷纷参与竞拍，是现在主城锦江少有的百亩大盘。
| 来源：成都市公共资源交易服务中心
公开资料显示，锦江赋总占地面积为72905.27㎡，共计占地109.3579亩，最大容积率2.0，总建筑面积约250000㎡，项目包含约12栋高层、16栋多层、地下室停车场及配套用房。
根据出让条件约定，成都熙锦投资有限公司需代建宗地周边4宗国有建设用地（未纳入土地出让范围）共计34144.47㎡（合51.21亩），其中：一、小区绿地（规划条件：成规设(2020)J0403），用地面积21126.92㎡；二、市政道路用地（规划条件：成规设(2020)第141号），用地面积8890.76㎡；三、服务设施用地（规划条件：成规设(2020)J0287），用地面积3226.78㎡，拟规划总建筑面积约12000㎡；四、广场用地（规划条件：成规，用地面积900.01㎡）。
据悉，锦江赋由成都市熙锦投资有限公司出资100%比例开发建设，天眼查资料显示，成都市熙锦投资有限公司是由成都兴锦生态建设投资集团有限公司100%控股，而兴锦生态实属成都市锦江区国有资产监督管理局直管的成都市锦江投资发展集团有限公司，成都人民所熟知的三圣花乡即兴锦生态所打造。
同时，上述提到的白桦林路南侧在建的驸马片区幼儿园、农贸市场等的建筑单位“成都市兴锦现代农业投资有限公司”也由兴锦生态100%控股。
相隔不远的锦江大院开发商之一的锦江统建则属成都市锦江投资发展集团有限公司旗下兴锦建设，共同归属于成都市锦江区国有资产监督管理局。去年10月、12月锦江大院两次取证，率先拉开三圣乡驸马片区高端叠院序幕，开盘清水售价约2.6-3.3万/㎡。
| 在建的锦江赋及配建项目
在位于椰树街与白桦林路交汇处锦江赋临时接待中心，我们了解到，项目将打造10栋17-24F高层住宅、2栋26F无偿移交住房，及66席3F+地下1F合院。
| 图据网络
现阶段，项目暂未正式公布户型图，参考公开规划图，同时据置业顾问介绍，10栋小高层主要面白桦林路，均为两梯两户大平层，基本南北朝向，一楼架空，建面段约143-332㎡，主力面积210㎡、220㎡、240㎡、332㎡，清水交付，预计清水售价约3万元/㎡，最小公摊约占17%。其中最小建面约143㎡户型靠近白桦林路南侧待建绿地，仅2栋，总楼层为17楼；最大建面332㎡户型每户还带泳池，被誉为区域内改善客群必看产品。合院建面约480-535㎡，预计清水售价约1500万元/套。2栋无偿移交住房，位于项目东侧，临近白桦林路。
在项目内部，中庭园林景观达27亩，最小楼间距大于50米，大平层和合院以景观作区隔，其间高差约为1.6米。
另据透露，项目以南的规划用地上大概率会引进成师附小、成都七中，再为三圣乡的教育资源加分。同时，成都市血液中心附近、成龙大道南侧或将打造占地100余亩、约20万㎡的生态化商业，计划与上海老凤祥合作开发，规划类似太古里的建筑风格，涵盖大面积的绿植，填补片区内商业缺口（具体均以最终交付为准）。
据了解，目前在建的营销中心占地约4000㎡，设计灵感源于德国的莫比乌斯环，未来将作为不对外营业、不出售的会所，只为业主开放，涵盖音乐厅、健身房、游泳池、瑜伽馆等，计划于今年5月正式对外开放。
从锦江赋外围的设计和宣传语看，项目产品力和园林设计都非常值得持续关注。