11月13日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，同时税务总局也发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，明确了一系列支持房地产市场发展的税收优惠政策。

其中，住房交易环节契税优惠力度进一步加大，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

同时，土地增值税预征率也有所调整，各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。

增值税优惠方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳四个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。这意味着，不仅买房有优惠，卖房也可以享受到政策红利。

事实上，购买新房时，居民需缴纳的税费主要为契税，而二手房交易，则在契税的基础上，买卖双方还需分担增值税、个人所得税，上海购房者还需要缴纳房产税。

以往，二手交易涉及的税费，常常在新购房税费的两倍以上。北京、上海、广州、深圳等一线城市由于税率更高、免征条件严格，也是此次调整的重点。

新政前，北上广深非首套购房的契税为3%（全国标准为2%）；对于非普通住宅，持有一定期限以上的住宅交易增值税、个人所得税，无法享受减免。这次新政将契税征收区分标准从90平米上调至140平米，且取消普通住宅标准，因此北京、上海、广州、深圳四个城市的二套房契税、住房交易增值税、个人所得税税率均降至全国统一标准，优惠政策与其他地区统一适用。

民生证券研报指出：契税优惠涉及的年规模或可达千亿级。整体来看，2023年公共财政中契税收入5910亿元，为土地和房地产相关税收中占比最多的分项，其中契税税率较高的四个一线城市2023年契税总收入817亿元。减税可为居民实实在在节省购房成本，特别是对于一线城市的改善型需求。据统计，取消普宅标准后，符合条件的一线城市持有2年以上、5年以上住房可分别免征增值税、个人所得税，以上海为例，一套1000万价值的二手房交易可能减免约70万元税费，接近购房所有税费及成本的3/4，相当于2023年上海居民人均消费支出的13倍。

“税收优惠政策有助于刺激当下房地产市场，降低购房者的购房成本；也有助于适当缓解房地产企业财务困境，降低土地增值税预征率下限，有利于房地产市场的稳定发展。”易居克而瑞部门副总经理廖萌表示。

业内人士认为，购房门槛进一步降低，有助于刺激需求释放，可能提升市场活跃度，对楼市成交量的短期拉动作用明显。也有助于缓解部分购房者的观望情绪，引导购房需求从观望转向实际购房。

“当前，许多房地产企业都面临资金链紧张的局面。通过降低土地增值税的预征率下限，政府试图在财税政策上给企业以缓冲空间，减轻其财务负担。这不仅有助于企业的现金流管理，也可能让部分企业在短期内获得喘息机会，继续推进在建项目、加快项目竣工交付，以稳定供给。这对于市场供应的稳定性、尤其是防止‘烂尾楼’等问题的出现有积极作用。”上述人士表示。

在业内人士看来，政府出台一系列政策，也是在向市场传达积极信号，即国家对房地产市场的稳定发展高度关注，不会任由市场过度波动。近年来，房地产市场调控政策较为严格，在此背景下，适度的宽松措施表明政府在平衡“控风险”和“促发展”之间找到新的着力点。

值得注意的是，房地产市场的复苏和健康发展可能会因地域和城市级别而有所不同。

上述人士指出：一二线城市的需求潜力较大契税和土地增值税优惠政策可能会更快地激活市场需求；而三四线城市由于人口净流出的压力较大整体市场需求依然疲软政策效果可能相对有限。因此未来的政策可能还需要结合区域特征灵活制定更具针对性的扶持措施。作者｜孙骋编辑｜刘洋雪）