平米深圳顺时针的五一分享酒会顺利结束啦！

现场气氛热烈，那叫一个“锣鼓喧天、鞭炮齐鸣、红旗招展、人山人海”......

满满一天的精华分享干货满满，观众和小编都在不停的奋笔疾书，拼命将老师的PPT抄在自己的小本本上。但老师们分享的内容实在太多，小编一刻不停的记也只是写了将近一万字而已....

NOW，热气腾腾的干货来啦！

五一活动老师们分享的精华内容已经整理完毕，现在将干货上篇分享给大家！中下篇内容将随后奉上，敬请持续关注顺时针微信公众号！

———内容精华———

深圳市道路与轨道发展总体情况

总体概述

深圳整体城市地形呈东西长、南北短、双中心（福田-罗湖中心和前海中心）的城市格局，道路与轨道路网规划较北京、上海等大城市相比具有明显的优势，在市车辆保有量320万的情况之下，市内交通却很少出现拥堵情况，可以说在世界范围内路网规划都是非常领先的水平。

我们研究交通、市政规划的意义在于，房子本身不值钱，房子之下的土地才值钱。而土地需要政府投资建设道路、轨道、市政等一系列配套设施，投资多的土地自然就价值高。因此研究交通规划对于房产投资的决策有着重要的指导意义。

一、轨道交通规划

轨道交通规划图

1. 概况

深圳现状共拥有8条轨道（地铁），总里程达 285公里，全球排名第十，全国排名第四，日客流量达到480万。相对于广州市日客流量800万，深圳的客流量显得少很多。

2. 现状轨道交通存在问题：

现状轨道网密度低、里程数少，难以满足居民出行需求：

数据显示，北京轨道网密度现状达到0.49，2020年预计达到1.9；广州轨道网密度现状0.3，2020年预计达到0.69；深圳轨道网密度现状0.29，2020年预计达到0.67km/km2 ；到2020年，北京轨道里程预计达到1177，广州700，深圳仅有423km。无论是现有轨道网密度、里程还是未来规划的轨道网密度、里程，深圳的轨道路网覆盖度都不足以满足城市通行的需求。

3. 解决措施：

1.加快在建工程建设：深圳在建的4条新线、8条延长线，总长共148公里，其中11号到达松岗，6号连通光明，前海各种支线都在逐步完善，对于松岗、光明、前海等片区都是很大的投资利好；

2.加快推进四期项目：深圳规划的5条新增线路，其中14、16号线接通龙岗，12号线利好宝安，未来宝安将实现5条轨道线的并存，交通环境将大为改善；

3.加快远期线网规划：深圳整体轨道规划趋势显示，未来福田南山密度将进一步增加，重心在西移向前海宝中片区；宝安的纵向密度发达，龙华坂田片区密度增大，龙岗虽然轨道比较多但不是井字形路网，相对密度较弱一些。远期来看，龙华、坂田区域的拥堵将会得到改善，北站片区可以进一步向北发展，观澜和光明都是比较好的投资选择。

二、高快速路网规划

高快速路网规划图

高快速路网密度图

路网密度显示出区域未来的活力和价值，宝安、大空港、龙华、光明等都是值得重点关注的区域

1.概述

深圳没有北京、上海的内外环、几环之说，井字形的路网规划更科学合理，通过高快速路网可以迅速抵达目的区域，有效解决拥堵。现有高速路网里程达到6890km，高快速450km，呈现“七横十三纵” 的路网格局。

七横

沿一线：深圳河下将建设一条快速路连接广州和香港，对于保税区交通改善是一大利好；

滨河大道：接通海滨大道，形成贯穿宝安的快速干道；

北环大道：梅林段快速路可能会下沉到地下，路面可用于周边交通集散，梅林将与福田中心区连成一体，区域环境和周边商业价值将极大改善；

深南大道：绿化环境进一步改善；

南坪快速：东西两面都向外扩展，形成横贯东西的主要道路；

机荷高速：与在建的深中通道接通，连接深惠汕三地，预计改为双向14车道立体交通；

外环高速：建设完成需要2-3年，南侧将有并行的一条外环快速；

十三纵

滨海沿江高速：影响前海景观，讨论局部下沉的可能性；

广深高速：市区段连接沿一线，局部下沉，路面形成景观公园，对保税区有较大利好；

海滨大道、南沙快速路、南光快速、龙大高速接东莞；

梅观高速：为解决拥堵问题，规划双向14车道，辅道3车道的路网，可快速到达福田区，利好龙华片区；

深平高速：局部在施工，罗湖到平湖水关北面有免费可能；

丹平快速、盐排高速；

东部过境高速：正在施工，连接莲塘口岸通达到惠州；

龙平盐快速通道：正在施工；

侨城北沿龙光快速在建。

2. 高快速路网存在问题：

1.跨江通道严重不足：与珠江西岸的连接只有虎门大桥，难以满足两岸交通需求；

2.往东通道接近饱和：难以支撑对粤东的辐射带动作用；

3.现状路网拥堵：拥堵里程达到155km，高速拥堵30km/h，横向道路还需增加。

3. 解决措施：

1.推进外环和机荷高速扩建，增强东西过境交通能力。引入建筑设计打造景观优美的车道；

2.新增深汕特别合作区高快速路，南坪三期东延段向东利用沿海高速与朱东快速对接，或南坪三期东延段向东经坪山大鹏惠州与朱东快速链接；

3.在核心区新建一横三纵的地下通道，历程51km，高峰小时收费的HOT车道；

4.增加东西向里程180km的快速路，即西乡-南坪，福永-丹梓，沙井北环-龙盐等；

5.干线道路局部下沉，如海滨大道会展中心段，西乡大道宝中段，望海路，滨海大道深圳湾段，惠盐高速龙岗中心段等，利好两边地块的商业价值，提升居住环境城市品质；

6.深惠、深汕高速西沿线扩建，增强东向辐射力；

三、跨境路网规划

粤港澳大湾区跨江通道体系图

1.配合粤港澳大湾区道路规划，加快推进深中通道建设，打通与珠江西岸的联系，接通机场鹤州互通立交、机场立交和横门互通立交；

2.构建粤港澳大湾区跨江通道体系，建设虎门大桥、外环高速西沿江线、深珠公铁复合通道、以及港珠澳大桥支线，并在前海预留通道借口，使得中山珠海可直接接通深圳。

粤港澳湾区跨境体系构建完成之后，珠江东西两岸将直接连通而无需绕行广州，深圳将真正成为湾区核心城市，辐射周边香港、中山、珠海、东莞、惠州等城市。

四、近期重点项目

2017重点项目共57项，完工项目13项，续建20项，开工14项，总投资达60亿元。

梅观-坂银通道打通后对坂田、龙华区域是极大的利好；海滨大道已经做到方案设计，后续推动工作将很快推进；滨河大道与海滨大道连通，北环与月亮湾大道拉通，宝安交通状况的改善也将极大利好整个片区。

——— 精华问题———

1 道路与轨道建设实施后，对哪个区域现状改变最大？

光明。现在光明区拆迁力度大，路网建设合理，有大量空地、工地，绿化、道路规划建设的要求都非常高，每平米投入单价已经超过中心区，且位置靠近大湾区和宝安，享有空港新城的辐射利好，将会形成宝安后花园的概念；

龙华。4、10、6号线都通过龙华，交通和城市环境都会有很大改善。

2 深圳发展史向东还是向西？东部未来发展如何？

深圳哪块地都有价值，龙华政府所在的观澜清湖会重点发展，打造成中心区域。坪山通行距离太远，将来肯定会做一个单独的中心。坪山目前的均价已经达到3-4万，而隔壁的惠州只有2万左右，存在一定的价格透支。

3 保税区道路要几年？

马上就会开始动，5年之内见到动工。

4 西丽高铁站有没有利好？

从道路讲就是高铁的利好，但是现在西丽已经不存在洼地了，一是因为留仙洞产业基地建设，产业出现转移和升级，二是高端科技人员外溢过来，洼地被填平了。

5 关内存在暴击机会吗？

新区建设存在周期，城市道路建设过去很快，但整体建设至少5年起步，非常有可能存在从4w到8w的升值，但是会有较长的时间周期，可以做合理化的资产配比，投一些短期、投一些中长期。

6 粤港澳大湾区具体有哪些规划道路？通行要多久时间？

深圳与珠江西部是规划直接连通的，跟东边北边是没有多大关系，不需要从广州绕行。连接港珠澳大桥可能在10年以内，存在一定的政策阻力，但深珠通道已经预留接口，5年以内就可以实现通行。

 ———熊大经典金句———

"有人的地方就有商业，有商业的地方就有价值。"

"哪里都可以买，但要根据自己的资金体量，选择适合自己的标的。"

“投资是一个计划，买房就是做数学题。”