_{北京某项目售楼处 每日经济新闻资料图（图文无关）}

11月22日，广州宣布，取消普通住宅和非普通住宅标准，自2024年12月1日起施行。

至此，四大一线城市已全部取消普通住房和非普通住房标准。

北京（11月18日）、上海（11月18日）和深圳（11月19日）已先后发布关于取消普通住房标准有关事项的通知，并对相关税收政策进行优化。

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四大一线城市都取消了“豪宅税”

此前的11月12日，财政部、国税总局、住建部在《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》中明确，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

关于契税，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

对于普通住宅和非普通住宅的定义，当前各地的标准并不完全一致，大多是根据住宅小区的建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格等条件进行划分。简单点说，一般容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下的，就是普通住宅。

由于有了普通住宅与非普通住宅的区分，所以以往购房者在购房时，会在土地增值税、契税、贷款利率等方面存在差异。一定程度上，这些税费差异也被称为“豪宅税”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在过去“缺房子”的时代，必须要最大限度增加房屋供应，于是就有了普通住房和非普通住房一说，以及差别化的税收政策。当下，房地产供求关系发生重大变化，市场下行压力较大、交易循环不畅，差异税费对待不仅失去存在的意义，而且阻碍了交易循环和市场企稳。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，本次税收政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心，10月房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。

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“坚决要拉动楼市”

以深圳为例，乐有家指出，深圳普通住宅标准的推出要追溯到2005年，广东省界定了最初的享受优惠政策普通住房的标准：容积率1.0以上、套内120平方米以下或建面144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

随后20年时间里，深圳的普通住宅标准历经多次调整。在此次新政前，深圳的普通住宅标准为：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下。

只要不符合上述两者中任一条件，都属于非普通住宅，尤其在福田与南山，众多房源都属于豪宅。这类房产此前即使购买满两年也无法享受增值税免征的优惠，要交5个点的增值税。并且非普宅所交的个税核定征收率比普宅要高，因此被称为豪宅税。

值得一提的是，目前深圳绝大多数楼盘容积率都在1.0以上，所以非普宅的主要判断点在于面积。深圳中原研究中心指出，2024年12月1日后，深圳不再划分普宅、非普宅，对于大户型房源有明显利好，个税、增值税及附加税都会有大幅度的减免。

据深圳中原研究中心统计，目前深圳二手房源各面积段挂盘，90平方米以下占比60%，90～140平方米占比27%，140平方米以上占比13%。从成交数据来看，二手房90平方米以下成交最火，占比62%；90～140平方米占比27%，140平方米以上占比11%。

乐有家测算，以深圳过户价1500万元的二手住宅为例，可以节省66.64万元税费。

中原地产首席分析师张大伟认为，这一轮组合拳代表了政府救楼市的决心，坚决要拉动楼市，所以短期看对房地产可以比之前更乐观了，一系列政策有利于保持房地产预期稳定。部分城市特别是一二线核心城市已经可以判断见底，市场企稳将是趋势。

而对于房地产板块接下来的走势，中金公司在最新研报中认为，目前中国房地产开发商处于去杠杆的中早期阶段，判断实体市场量价下行最快的时期可能已经过去，同时政策端开始更积极的推动行业止跌企稳。对于地产股而言，估值的历史底部或已确立，未来主要着眼上行节奏与空间的问题，主要的催化因素将在于增量政策与房价趋势。