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从2015年起，调控几乎一直处于“加码状态”。

从最开始的限购、限贷，到限售、限地价、限溢价，出台二手房指导价。在房价上行压力过大的背景下，各个城市为调控政策一次一次的“打补丁”，以期遏制房价过快增长。

以西安为例：自2017年1月1日施行限购政策起至今，西安楼市累计已经出台调控相关文件十余次，几乎无一例外，全部政策收紧。

西安楼市，俨然已经成为全国管控最严格的城市之一。

目前，西安楼市施行的主要政策分别有：

本地户籍限购两套；外地落地满1年+1年社保有购房资格；西安城六区、长安区、沣东新城、沣西新城（部分区域）、临潼区限购；首套首付比例30%，二套视不同情况而定，首付比例在40-70%%之间；二手房有指导价格；二手房限售满五上市交易等。

这也几乎是过去几年时间里，全国楼市的一个缩影。即便偶尔市场行情有所回落，但借用《经济日报》的一句话：

| 房地产调控不可轻言放松

但从去年末至今，受经济下行及疫情影响，楼市风向骤变，进入“松绑周期”。

全国超60城出台宽松楼市政策，我们就不再赘述。在这里，我们依然借用《经济日报》的最新评论：

| 房地产依然是支柱产业，各地要对阻碍刚需、改善需求释放的限购、限售、限贷等临时性措施，及时调整。

西安之前固然流传出一份“十条细则”，但内容实在有限。

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央媒对一些调控政策细则的定调表态：临时性措施，给了我们更多的探讨空间。

首先，我们要聊聊那些“悄然退市”的政策。

二手房指导价

去年7月，西安首批次102个小区二手房指导价出台，加之楼市跟进的五年限售政策，西安二手房市场“一夜入冬”，并在去年年底迎来近几年来“价格环比首跌”。

但目前，这一政策虽未叫停，但已形同虚设。

从中介、银行等机构了解到的消息来看，目前西安二手房市场已经可以正常申请银行贷款，贷款总额不会受到小区二手房指导价的影响。

全精装政策

根据西安市出台《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》：自2019年1月1日起，西安市行政区域内（含西咸新区，不含蓝田县、周至县）新出让或划拨土地上，除拆迁安置房外的住宅建设项目实行全装修。

这一文件，也导致了许多“奇怪案例”的诞生。

比如很多项目备案公示价格是精装备案，但案场却高知需要额外购买精装包；有些项目被迫采用“极简装”；有些项目，为了降低成本甚至做“部分装修交付”。

而受制于地价上涨带来的压力，这一政策并未施行多久。

最具代表性的当属2021年西安三次集中供地土拍中，成交地块限价均以毛坯限价为准，并且在土地约定中去掉了“地块施行全装修交付”的条款。

阳台失而复得

根据2019年《西安市城乡规划管理技术规定》（试行-第二版）要求：建筑物(结构主体内、外)的阳台，露台、设备平台，按其结构外围水平面积计算全面积。

以往可以半赠送乃至全赠送的阳台，要全部计入建筑面积。

这一事件固然不能直接说“取消阳台规划”，但在2020-2021年西安楼市入市的新品中，我们能很明显的看到在没有赠送的背景下，开发商更愿意采用“奢阔横厅+落地窗”的规划，除少数规划较早的项目外，新盘中阳台几乎绝迹江湖。

直到2021年《西安市国土空间规划测量技术规程（试行）》公开征求意见的公告的公示，未封闭阳台按外围投影面积的1/2计算。

赠送回来了，阳台也自然“失而复得”，现在奢阔阳台又成了户型“必备要素”。

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当然，这些政策并不都是为了防止房价过快增长的内容，但也充分说明，任何政策都具有时效性，是在一定市场背景下的产物。

因城施策，适时而动，已成为各个城市目前调控的共识。

结合当下西安楼市的现状以及现行的调控政策，你认为有哪些亟需调整？我们认为有以下三点可以值得思考！

西咸新区＆临潼的限购政策

2019年，从秦岭违建风波，到被纳入限购区，再到曲江管委会的撤出，短短时间内临潼楼市预期遭受重击，自此一蹶不振已经有三年时间之久。

临潼意向登记平台，个位数的登记普遍存在，意向登记已经成为一种形式。

西咸新区目前则是沣东新城、能金区、沣西新城部分区域施行限购区域。

但自去年宣布施行以来，加上全国楼市的降温、疫情影响，区域楼市降温也极其明显，2022年春节后至今入市登记的一众项目，无一摇号。

所以，是否可以考虑调整？

首付比例

目前，全国多个城市已经取消“认房又认贷”的贷款政策，首套最低首付比例可以达到20%。而为了进一步刺激改善置换需求，在首套房贷款结清后，二手房甚至可以享受首套同等首付比例和利率优惠。

再看西安，首套30%，二套40%-70%。

按照政策可以分为两类：首套贷款结清，按购入面积划分，首付比例在40-70%；首套贷款未结清，再次申请贷款最低首付60%。

所以，是否有可以降低的空间？

限售政策

目前，西安二手房施行满五上市交易。

关于这一政策，很多人的观点是绑死了炒房客，但与此同时，也有大批预算有限但有置换需求的人被锁定，换而言之，市场上流动的购买力少了。

房子不管是贬值增值，都要有流通性。

所以，是不是可以有放松的可能？

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当然，在这里我们还是要再度呼吁：重新审视限价政策！

过去几年楼市的火爆也带动了西安土拍市场的火爆，高价地层出不穷，这也直接带来了极大的房价上行压力，而高地价与限价，天然处于矛盾对立的两端。

高价拿地，备不出高价。

这直接导致的后果是：高端平庸化、改善刚需化，房企被迫降标从而引发大规模维权，以往是“交付即维权”，现在是“买完即维权”。

事实上，在高价地入市以来，尽管有限价约束，但诸多项目的房价已经突破了天花板。

所以，是不是可以考虑全面废除？

关于这个话题很多人持有不同的意见，比如全面放开备案价，会不会促使西安房价迎来又一波猛涨？我们认为不会。

主要基于以下两点判断：

其一，市场已经回归理智，购房者不会盲目跟风，目前政策热风频吹但楼市回暖有限便是例证；其二，平销市场，多个项目实际成交价已经低于备案价，这是房企对市场的判断和自主选择，限价的意义在新盘中已经不大。